При переходе права собственности на жилое помещение к новому владельцу у последнего возникает законное право требовать в судебном порядке прекращения права пользования помещением лицами, зарегистрированными по данному адресу.
Данная норма регламентирована статьей 292 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, законодательство предусматривает ряд исключений, в которых определенные категории граждан сохраняют право на проживание в объекте недвижимости вне зависимости от смены титульного собственника.
1. Защита прав несовершеннолетних граждан.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение № 2616-О от 14 октября 2025 года), сделки по отчуждению жилья, совершенные с целью лишения несовершеннолетнего права на жилище, могут быть признаны недействительными на основании статьи 169 ГК РФ. В случае установления факта намеренного ухудшения жилищных условий ребенка, договор купли-продажи подлежит аннулированию, а право проживания несовершеннолетнего в квартире сохраняется.
2. Лица, вступившие в наследство по фактическим основаниям.
В случае выявления лиц, фактически принявших наследство (например, проживавших в помещении на момент открытия наследства), но не зафиксированных в первичных правоустанавливающих документах, такие граждане могут претендовать на долю в праве собственности или право пользования. Наличие доказанной связи с наследственным имуществом исключает возможность принудительного выселения данным лицом новым собственником.
3. Субъекты, действующие на основании договора найма.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение не является основанием для прекращения обязательств по действующему договору найма. Таким образом, права нанимателей сохраняются в полном объеме. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке со стороны нового собственника возможно исключительно в судебном порядке и при наличии обоснованных доказательств нарушения условий договора со стороны проживающих лиц.
4. Лица, чьи права закреплены в договоре купли-продажи.
Если в тексте договора купли-продажи указаны конкретные лица, продолжающие проживание в объекте, и при этом в документе не зафиксировано прекращение их права пользования после перехода права собственности, новый владелец признается согласившимся с данными условиями. В этом случае правовое положение указанных лиц остается неизменным.
5. Граждане, обладающие бессрочным правом пользования (отказники от приватизации и лица по ордерному жилью).
Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, а также граждане, вселенные в кооперативные квартиры на основании ордеров, наделены правом пользования объектом на неопределенный срок. Прекращение их прав возможно лишь в случае добровольного изменения места жительства и официального отказа от права пользования данным помещением.
6. Отказополучатели по завещательному распоряжению.
В рамках реализации воли наследодателя в завещании может быть предусмотрено право проживания лица (отказополучателя), которое не приобретает право собственности, но наделяется правом пользования объектом. Данное право является обязательным для исполнения всеми последующими собственниками. Смена владельца недвижимости не является законным основанием для прекращения права проживания лица, указанного в завещании. ограничивающие право нового собственника на выселение лиц, занимающих жилое помещение
При переходе права собственности на жилое помещение к новому владельцу у последнего возникает законное право требовать в судебном порядке прекращения права пользования помещением лицами, зарегистрированными по данному адресу. Данная норма регламентирована статьей 292 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, законодательство предусматривает ряд исключений, в которых определенные категории граждан сохраняют право на проживание в объекте недвижимости вне зависимости от смены титульного собственника.
➖
#жилоепомещение #собственник #лойер #консалтинг