История, мимо которой я просто не смогла пройти. Обидно за людей, которые не только вовремя не получили новое жилье, но еще и столкнулись с совсем не клиентоориентированным отношением застройщика.
Что произошло
В Екатеринбурге дольщики ЖК "Центральный парк" купили квартиры, дом вовремя им не сдали.
А потом часть покупателей начала получать претензии и иски о возврате займов, которые раньше им же помогал оформить застройщик на первоначальный взнос. Речь идет о компании "СЗ Максимум", которая входит в ГК "Икар".
Схема была такая. Некоторым покупателям предлагали беспроцентный заем на первоначальный взнос по ипотеке. Договор заема заключался не с самим застройщиком, а с физлицом - Александром Бураковским, совладельцем "СЗ Максимум". Деньги сразу уходили на эскроу-счета, то есть фактически в сделку по квартире.
При этом итоговая цена квартиры увеличивалась на 9%. А в договоре было указано, что заем автоматически погашается в декабре 2025 года, когда покупатель получает ключи, а застройщик - доступ к деньгам на эскроу.
Но дома в срок не сдали. Дольщикам предложили подписать допсоглашение и перенести срок передачи квартир на сентябрь 2026 года. Часть людей согласилась. А те, кто не захотел и начал говорить про компенсации, получили претензии: верните заем в течение 10 дней, да еще и с начисленными процентами под 25% годовых.
Что говорит закон
Если срок сдачи дома нарушен, включается ст. 6 закона № 214-ФЗ. Там говорится про ответственность застройщика и неустойку за просрочку передачи объекта.
Есть еще нюанс в 2026 году. Раньше для застройщиков действовали послабления по неустойкам, но с 1 января 2026 года начисление неустоек за просрочку возобновилось.
Теперь про заем на первый взнос, который людям от всех щедрот дал совладелец компании. В договоре написано, что возврат привязан к получению квартиры и доступу застройщика к эскроу-счетам, а тут с некоторых дольщиков уже просят погасить долг. Суд будет смотреть текст договора, переписку, смысл сделки и то, как все это связано с покупкой квартиры.
Про 25% годовых тоже надо смотреть документы, такое условие там должно быть зафиксировано.
Что делать покупателям в этом случае и в похожих ситуациях?
Главное - не подписывать допсоглашение о переносе сроков с неудобными условиями, ведь этот документ меняет условия сделки.
Если пришла претензия, то лучше отправить письменный ответ. Указать, что возврат заема связан с передачей квартиры и раскрытием эскроу, а срок передачи сорван не по вине покупателя. Если уже пришел иск, то лучше идти в суд с юристом.
Как не попасть в такую ситуацию
Надо тщательно изучать все условия и документы. Любая "помощь" с первоначальным взносом - повод для повышенного внимания. Особенно если заем дает не банк, а физлицо, связанное с застройщиком. Уже выглядит как-то сомнительно.
Если вам предлагают похожую схему, сначала попросите менеджера письменно объяснить, что будет с займом при переносе срока сдачи дома. А затем настаивайте, чтобы все было прописано в договоре, если там изначально нет такого пункта.