🔥О чём молчат брокеры, когда показывают вам доходность?
Когда я сама начала искать квартиру в ипотеку, со мной произошла ровно та же история, что и с большинством моих клиентов. Сидишь, считаешь: вот цена объекта, вот средняя аренда по рынку, делишь одно на другое — доходность выходит красивая. Класс, берём!
И только потом вспоминаешь про service charge.
🔴Ежегодный платёж за обслуживание дома. Лифты, охрана, бассейн, уборка общих зон, ремонт фасадов. Всё это оплачиваешь ты как собственник — каждый год, вне зависимости от того, сдаётся квартира или нет.
Давайте на живых примерах, потому что цифры тут решают всё.
Беру два варианта примерно одного калибра — оба community, оба Дубай, оба постоянно рассматриваются под аренду.
📍Socio/Collective, Dubai Hills 1-bed, ~475 кв. футов. Цена ~1,2–1,3 млн AED, аренда ~80–85k AED в год. Считаем валовую доходность — получается ~6,26%. Неплохо, правда?
А теперь считаем service charge: ставка 24,3 AED за кв. фут, умножаем на площадь — итого ~11 550 AED в год только на обслуживание.
Вычитаем — и чистая доходность падает до ~5,3%.
📍Creek Vistas, Sobha Hartland 1-bed, ~490 кв. футов. Цена ~1,0–1,1 млн AED, аренда ~70–75k AED в год. Валовая — ~6,56%.
Ставка service charge: 14,8 AED за кв. фут. Итого ~7 250 AED в год.
Чистая доходность: ~5,9%.
➡️ Разница — почти 0,6% годовых. Квартиры похожие, комьюнити похожие, а реальная картина — нет.
Почему в Socio так дорого? Там огромное лобби, коворкинги, зоны отдыха на каждом этаже — всё это подчёркнуто «lifestyle». И всё это вы оплачиваете каждый год. Если покупаете для себя и хотите жить в красивой среде, возможно, оно того стоит. Но если покупаете под аренду и считаете каждый процент, картина уже другая.
Главное, что нужно запомнить: когда выбираете объект под аренду, спрашивайте service charge за квадратный фут. Разница в 10 AED — это уже 0,5–1% чистой доходности. На дистанции в 5 лет это ощутимые деньги, которые просто утекают мимо.
Я сама смотрю на эту цифру ещё до того, как выбираю планировку.
Если хотите посчитать реальную доходность по конкретному объекту, который вы сейчас рассматриваете ➡️ напишите мне @kolykhalbroker, разберём вместе.
