В рамках процедур банкротства физических лиц законодательством предусмотрена возможность сохранения ипотечного жилья при условии списания иных долговых обязательств (потребительских кредитов, займов, задолженностей по картам).
Нормативной основой для этого служат положения Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 298-ФЗ, вступившей в силу 8 сентября 2024 года. Указанные изменения предоставили гражданам механизмы для сохранения единственного жилья, находящегося в ипотеке, путём заключения отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором, при условии , что взносы по ипотеке будет платить 3 лицо, которое обязательно должно быть платежеспособным. Согласие остальных кредиторов финансовой организации на заключение такого мирового соглашения не требуется.
Вместе с тем следует учитывать, что сохранение ипотечного жилья в процедуре банкротства возможно исключительно при добросовестном и систематическом исполнении обязательств по ипотечному договору. В случае если должник не намерен сохранять ипотечную квартиру либо ненадлежащим образом исполняет ипотечные обязательства, залоговое жилое помещение подлежит реализации на торгах, даже если оно является для должника единственным жильём.
В заключении мирового соглашения есть одна деталь, про которую банки часто умалчивают. Деталь называется «госпошлина». И некоторые кредиторы умудряются получить её два раза: сначала из бюджета, потом с вас.Что говорит закон?Когда банк подаёт в суд, он платит госпошлину. Если стороны заключили мировое соглашение, государство возвращает банку часть этой пошлины:
· на первой инстанции — 70% (семьдесят процентов)
· на апелляции — 50%
· на кассации — 30%
То есть банк получает живые деньги обратно из налоговой. А что делают банки дальше? Они часто включают в мировое соглашение пункт: «Должник обязуется возместить банку сумму уплаченной госпошлины в полном размере». И не говорят при этом, что 70% им уже вернуло государство. Получается двойная выгода: 70% из бюджета·, 100% с должника. Итого — 170% от одной пошлины. Должник же платит дважды: своими реальными деньгами.
Два случая из моей практики: как банки по-разному реагируют на мировое соглашение по ипотеке:
Первый случай: банк молчит — судья говорит «да»
Мы направили банку письма с предложением заключить мировое соглашение о сохранении ипотеки в процедуре банкротства. Банк никак не ответил. По телефону вежливо объяснили: «Такие вопросы по телефону не решаем, присылайте на почту». Прислали — тишина.
Тогда мы разработали собственный проект мирового соглашения. Прописали простыми, понятными словами: третье лицо обязуется вносить ипотечные платежи строго по графику кредитного договора на весь период банкротства. Больше ничего лишнего.
Судья запросила отзывы от третьего лица и должника. Всё предоставили. Мировое соглашение суд утвердил. Госпошлину вернули банку из бюджета. Банк не возражал — он вообще никак не объявлялся. Все остались довольны.
Второй случай: банк проснулся и включил «хитрый» пункт
Здесь банк повёл себя иначе. Он запросил полный пакет документов: и по должнику, и по третьему лицу — справки о доходах, подтверждения, что жильё единственное. Всё предоставили.
Дальше банк сам разработал мировое соглашение. И включил туда пункт, от которого у нас глаза на лоб полезли: после подписания должник или третье лицо обязаны выплатить банку всю сумму госпошлины за подачу заявления в суд.
Мы попросили убрать этот пункт. Банк, естественно, отказался. Мы заявили разногласия и пошли с ними в суд.
Но суд почему-то разногласия не учёл и утвердил мировое соглашение в том виде, в котором его предложил банк. Вместе с этим пунктом.
Что теперь?
Теперь мы обжалуем этот пункт в апелляции. Жалоба уже подана, дата заседания назначена. Будем доказывать, что условие о госпошлине незаконно.
И здесь возникает простое, но обидное логическое несоответствие. Человек оказался в тяжёлой ситуации. Ему пришлось идти в банкротство. И в нагрузку он ещё должен заплатить госпошлину — сумму, которая далеко за пределами приличия. Не говоря уже о том, что 70% этой пошлины банку уже вернуло государство. То есть складывается так, что одни судьи отказывают банкам и говорят: это неосновательное обогащение. Другие утверждают такие мировые соглашения — формально проверяют только то, что оно не противоречит закону. Третьи прямо пишут в решении: «Должник обязан возместить банку всю госпошлину», даже не делая скидку на возврат 70% (к сожалению компетенция у судей тоже бывает разная). Поэтому надеяться на авось не стоит. Лучше знать свои права и защищать их заранее.Как защитить себя (простые шаги)
1. Читайте внимательно раздел про судебные расходы в мировом соглашении. Особенно последние страницы с мелким шрифтом.
2. Просите у банка справку из налоговой — вернули ли им уже 70% госпошлины. Только после этого договаривайтесь, сколько вы реально должны.
3. Не бойтесь торговаться. Мировое соглашение пишут вместе. Вы имеете полное право сказать: «Этот пункт про госпошлину меня не устраивает, давайте перепишем».
4. Говорите об этом в суде. Судья обязан проверить, не нарушает ли соглашение ваши права. Если банк пытается взять с вас лишнее — заявите об этом на заседании. Это законный повод отказать в утверждении такого соглашения.
5. Проконсультируйтесь с юристом перед подписанием. Лучше потратить пару часов и пару тысяч рублей, чем потом отдать десятки тысяч банку просто так. Короткий итог: