Застройщики - это компании, которые анализировать сложнее всего из-за наличия эскроу-счетов. Смотришь отчет за первый квартал - там убыток, а во втором сдался корпус, деньги с эскроу-счетов перешли к застройщику, и у него шикарный плюс. Есть, правда, еще такой показатель, как степень распроданности. Допустим, сегодня он маленький у застройщика, но может получиться так, что все объекты, вводимые в эксплуатацию в этом году, уже распроданы. А из-за эскроу-счетов застройщику не принципиально, ЖК со сдачей в 2028 году будет распродан в 2026 или 2027 году. Ему важно только, чтобы к моменту сдачи распроданность была высокой, желательно 100%. И получается, что если хочешь понять положение дел у конкретного застройщика, надо изучать отчеты по МСФО, смотреть какие ЖК у него сдаются в ближайшее время, насколько они распроданы. А потом может оказаться, что дом не будет сдан в срок, и все не так, как я думала.
Долговая нагрузка
Из-за того, что застройщик получает деньги за квартиру не при продаже, а при сдаче дома, многие из них вынуждены привлекать заемные деньги на стройку. А когда деньги стоят дорого, как в 2025 году, это приводит к росту себестоимости производства. И, естественно, застройщики хотят хотя бы частично переложить эти процентные расходы на покупателей. Они же не благотворительные организации, чтобы работать в минус.
Компаниям с большой долговой нагрузкой сейчас приходится непросто, потому что, во-первых, выросли затраты на обслуживание старых долгов, а во-вторых, появляются новые, особенно у тех, кто ранее планировал агрессивное развитие и, закончив один проект, брался за два новых. Из-за больших долгов сейчас непросто Самолету и Эталону.
При этом у Самолета и Эталона есть облигации-флоатеры, поэтому по мере понижения ключевой ставки им становиться чуть-чуть проще. Ну и, естественно, они ждут перезапуска семейной ипотеки. Вот что-что, а она может значительно улучшить их перспективы. А я вот думаю, что Правительство следит за изменением ключевой ставки, и именно ее значение будет влиять на то, в каком виде программа будет запущена. Чем меньше будет ключевая ставка, тем проще будет Минфину обслуживать прошлые выданные льготные кредиты и тем больше у него будет ресурсов на новую программу. И очевидно, что они захотят немного поддержать отрасль, поэтому что-то да будет запущено.
Плохие прогнозы
Недавно я видела прогноз от Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), что проблемы в отрасли продлятся еще 2-3 года. Такой прогноз связан с тем, что сейчас застройщики не спешат с запуском новых проектов. И, естественно, ЦМАКП упоминает про высокую ключевую ставку и льготную ипотеку, которая не помешала бы.
Сможет ли кризис закончиться раньше? Хороший вопрос. Но тут встает вопрос, а почему мы ждем окончания проблем?
Стоимость акций
Сейчас изменение стоимости акций за последние 3 года очень точно отображает состояние дел у компаний-застройщиков. В данном случае цена является прямо шикарным индикатором, если сравнивать ее изменение с динамикой индекса Московской биржи. Эталон и Самолет сильно закредитованы, настолько сильно, что вынуждены что-то продавать, их акции просели значительно ниже, чем индекс. У ПИК и ЛСР дела в этом плане получше, у них и котировки ближе к средней температуре по больнице - индексу.
И мне, как инвестору, хочется понять, а пора ли уже покупать акции застройщиков. Идеально зайти в акции до толпы, но не слишком рано, когда дела еще обстоят не очень хорошо, но вот-вот пойдут в гору. На графике я могу легко сказать, когда подобная точка была в 2021 году, а вот заглянуть в будущее я, к сожалению, не могу.
Если ориентироваться на прогноз ЦМАКП на восстановлении за 2-3 года, то мне кажется, что в этот момент я смогу купить явно дороже, чем сейчас. Напомню истину, что покупать надо, когда страшно. Правда, тут важно не переусердствовать и не купить того, кто завтра объявит дефолт.
Сейчас в нашей стране уже начал повышаться спрос на недвижимость, но на вторичку. Первичка стоит очень дорого. И, как кажется мне, стоит подождать снижения ключевой ставки, чтобы застройщики смогли перекредитоваться под меньший процент и уже закладывали меньше процентов в цену квартиры. И как только пойдут продажи, как только мы увидим красивые отчеты, акции пойдут вверх. Осталось только понять, сколько осталось ждать.
На каком-то заседании ЦБ был сделан прогноз, что ипотека совсем оживет при ставке 12%. Если ЦБ будет снижать ключевую ставку и далее по 0,5%, то это еще придется подождать 5 заседаний, а это долго...
Я ни в коем случае не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций, я просто делюсь соображениями. Как по мне, то сейчас стоит подождать хотя бы улучшения общих настроений на бирже. Я сама пока хочу сосредоточиться на облигациях, наблюдаю за золотом. Думаю, что акции буду покупать раз в месяц на свой эконом счет. И я вот не уверена, что в июне буду брать именно застройщиков.
И как всегда оставляю свой ссылки: