Нина Степановна из нашего подъезда три года ждала, пока уладятся все дела с наследством после смерти сестры. Квартира досталась ей без долгов, в хорошем состоянии. Она продала её через восемь месяцев после того, как получила свидетельство, и была уверена: никаких налогов, всё своё, наследство же. А потом прилетел сюрпризик. Письмо из налоговой. Вы должны... И далее. Сумма в нём была 344 500 рублей.
Она пришла ко мне с этим письмом, потому что не понимала, за что. Я объяснил. И теперь объясню вам, потому что это происходит постоянно, и почти всегда люди узнают о налоге уже после продажи.
Откуда берётся налог, если квартира досталась бесплатно?
Логика у большинства людей одна: наследство это не покупка, деньги на квартиру не тратились, значит, и дохода никакого нет. Но не тут то было. Налоговая думает иначе.
Когда вы продаёте унаследованную квартиру, вы получаете доход от продажи. Это доход физического лица, и он облагается НДФЛ по ставке 13%, а если сумма продажи превышает 5 миллионов рублей, то часть сверх этого порога облагается по ставке 15%. Это не штраф и не ошибка. Это стандартный налог, прописанный в Налоговом кодексе, статья 220. Посмотрите, кому интересно.
Единственное, что освобождает от него полностью, это минимальный срок владения. Если вы держите квартиру достаточно долго, а потом продаёте, налог не возникает вообще.
Сколько нужно владеть, чтобы не платить?
Для унаследованного жилья минимальный срок владения составляет 3 года. Это исключение из общего правила: для большинства другой недвижимости (купленной, например) срок составляет 5 лет.
Нина Степановна продала квартиру через восемь месяцев. До трёх лет не дотянула больше двух лет. Поэтому налог возник в полном объёме.
Важный нюанс, который многие упускают: срок считается не с даты смерти наследодателя и не с даты оформления у нотариуса. Срок считается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Именно эта дата стоит в выписке из ЕГРН, и именно с неё начинается отсчёт. Это очень важно!
Бывает, что человек фактически пользуется квартирой несколько лет, платит за неё коммунальные платежи, делает ремонт, но в Росреестр обращается только спустя два года. В таком случае срок всё равно начинается с момента регистрации, а не с более ранней даты.
Как считается сумма налога?
Здесь начинается то, что спасло бы часть денег Нины Степановны, знай она об этом заранее. Налог считается не с полной суммы продажи, а с налоговой базы. Налоговую базу можно уменьшить двумя способами: выбрать нужно только один из них.
- Первый способ. Имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, и налог считается с остатка. Это удобно, если у вас нет документов о расходах или квартира стоит немного.
- Второй способ. Вычет в размере фактически понесённых расходов. Здесь подразумеваются расходы наследодателя на приобретение квартиры: если есть документы, подтверждающие, что квартира когда-то была куплена за конкретную сумму, эту сумму можно принять к вычету. Правило появилось в 2019 году и применяется, если наследодатель приобрёл квартиру возмездно, то есть купил, а не получил бесплатно.
Квартира сестры Нины Степановны была куплена в 1998 году. Документы не сохранились. Поэтому второй способ не подошёл. Скорее всего, она воспользовалась бы первым: вычет 1 миллион рублей из суммы продажи.
Квартира была продана за 2 650 000 рублей. Вычитаем 1 000 000. Остаток 1 650 000 рублей. Налог 13% от этой суммы составил бы 214 500 рублей. Но она этого не сделала. Поэтому должна заплатить государству 344 500 рублей. Вот откуда та цифра в письме.
Что можно было сделать иначе?
Подождать три года. Это единственный способ не платить ничего.
Звучит просто, но у людей бывают разные обстоятельства: нужны деньги, квартира в другом городе, за неё надо платить коммуналку и налог на имущество, а пустая квартира притягивает проблемы. Протечки, электрика искрит и так далее. Нужно ремонтировать и вкладываться. Иногда ждать три года нет возможности.
В таком случае имеет смысл сделать две вещи до продажи, а не после.
- Первое. Проверить, есть ли документы о расходах наследодателя. Договор купли-продажи, расписки, платёжные поручения. Если квартира была куплена за 2 миллиона, а продаётся за 2 650 000, то налог считается с разницы в 650 000, а не с 1 650 000. Это меньше.
- Второе. Сравнить кадастровую стоимость с ценой продажи. Налоговая проверяет сделку не только по договору. Если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости, даже если реальная сделка была дешевле. Это правило действует с 2016 года и защищает от занижения цены в договоре.
Неудобный вопрос, который возникает у многих
А что если в договоре написать меньшую сумму? Например, 1 миллион, чтобы воспользоваться вычетом и не платить ничего?
Написать то можно, но есть маленький нюанс. Налоговая проверяет кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость квартиры составляет, например, 3 400 000 рублей, то 70% от неё будет 2 380 000. Именно с этой суммы (а не с 1 миллиона из договора) будет рассчитываться налог. За умышленное занижение цены предусмотрены штрафы отдельно. Так что, нет в этом смысла.
Кроме того, покупатель при такой сделке рискует: если что-то пойдёт не так и сделка будет оспорена, он сможет претендовать только на ту сумму, которая написана в договоре. Это не только налоговый, но и серьёзный юридический риск для обеих сторон. Как говорится, оно вам это надо?
Что делать, если вы уже получили наследство и думаете о продаже?
Посчитайте дату регистрации права в Росреестре. Она стоит в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации, если оно выдавалось до 2016 года. Прибавьте к ней три года.
Если до трёх лет ещё далеко, оцените, насколько срочна продажа. Иногда разница между «продать сейчас» и «подождать год» измеряется сотнями тысяч рублей.
Если продажа неизбежна, соберите документы, подтверждающие расходы наследодателя. Они могут существенно уменьшить налоговую базу.
Сравните два варианта вычета: 1 миллион или фактические расходы. Выгоднее тот, который даёт большее уменьшение. Закон позволяет выбрать.
И подайте декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года. Даже если в итоге налог получится нулевым из-за вычетов, декларацию всё равно нужно подавать, если срок владения не истёк.
Нина Степановна заплатила. Другого выхода не было: срок прошёл. Позже выяснилось, что договор 1998 года у сестры всё-таки лежал в папке с документами, просто никто не искал. Там была сумма покупки 480 000 рублей. Это уже неважно, но показывает: иногда правильный вопрос задаётся слишком поздно.
Задайте его сейчас, пока квартира ещё не продана.