Эта история может послужить сюжетом целого детективного романа. Пожилая женщина продавала квартиру. Уже практически в момент сделки, когда бабушка затребовала все деньги наличными, ее риэлтор почуяла неладное: клиентку «ведут» мошенники! Четыре часа риэлтора и пенсионерку опрашивали в полиции. Бабушка держалась как советская партизанка: нет никаких мошенников. А на слишком добросовестную риэлторшу написала заявление — мол, чего клевещет.
Сделка состоялась, наличные бабушка получила. И... немедленно передала их курьеру мошенников. Как думаете, что было дальше? Правильно — бабушка пошла с иском в суд требовать квартиру обратно на основании того, что «не понимала, что делает». Суд иск удовлетворил.
После резонансного решения Верховного суда по «делу Долиной» казалось, что и со «схемой Долиной» покончено, права добросовестных покупателей вторичного жилья защищены и отвечать своими деньгами за действия мошенников, обманувших вовсе другого человека, больше никто не будет. Но оказалось, что не все так просто. В пятницу 24 апреля, через четыре месяца после «долинского» решения ВС, на пресс-конференции «Мошенничества на рынке недвижимости: как защитить права добросовестных покупателей» эксперты по-прежнему разводили руками. И рассказывали страшные истории типа той, что мы пересказали выше. А в зале журналистов ждали несколько десятков пострадавших покупателей, которые потеряли и квартиру, и деньги по «бабушкиной схеме» и продолжают ходить по судам (наиболее знаковые истории мы еще расскажем — следите за публикациями на kp.ru). Важный момент: большинство этих историй - не из серии «купил по заниженной стоимости, договор составил на коленке». Есть и сделки через нотариуса, у многих ипотека — в том числе военная (среди пострадавших есть семьи военнослужащих, которые сейчас находятся в зоне СВО). И даже психиатрические экспертизы «сделкоспособности» пожилого продавца в солидных клинических учреждениях перед подписанием договора заказывались.
- Единственное, чего удалось добиться последними судебными решениями (после решения Верховного суда по «делу Долиной» - Ред.), - теперь суды наконец-то стали применять двустороннюю реституцию (это когда при признании сделки недействительной стороны возвращаются в состояние «как было до того»: квартира — продавцу, деньги — покупателю — Ред.), - рассказал на пресс-конференции адвокат, эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений Максим Пешков.
По его словам, раньше ситуация выглядела совсем чудовищной. Как можно отменить сделку и квартиру продавцу вернуть, а за покупателем даже не признать права на возврат денег? Но именно таким было решение районного суда по «делу Долиной»: квартиру Ларисе Долиной вернуть, а про уплаченные покупательницей Полиной Лурье деньги — ни слова. Отменил это решение только Верховный суд.
Еще одно изменение, которое, по словам Пешкова, случилось в судебной практике после решения ВС по «делу Долиной» - сторона «бабушек» стала чаще ссылаться на 177 статью Гражданского кодекса, по которой сделку можно признать недействительной в силу того, что продавец в момент сделки был «не в себе» и не вполне понимал, что делает. Причем добросовестность покупателя при этом не имеет значения.
- По части 177 статьи, там нет критериев распознаваемости этого состояния. И это, на мой взгляд, странно, - утверждает адвокат.
Странность, в частности, заключается в том, что покупатели жилья по сути лишены возможности подстраховаться от таких ситуаций. «Особое состояние», в которое вгоняют мошенники «ведомых» продавцов, зачастую не могут распознать даже нотариусы и полиция.
- Мы как организация работаем с потерпевшими 20 лет, - рассказал исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров. - И мы видим потерпевших, знаем, как они себя ведут, как они себя чувствуют. А определенная категория продавцов квартир в один момент времени, скажем так, беспомощны или не понимают, что они делают, а потом буквально на следующий день или спустя два дня уже подкреплены адвокатской помощью и подают заявление о возбуждении уголовного дела. И совершают целый комплекс других осмысленных и юридически значимых действий, которые для травмированного человека по сути нереальны.
Есть и еще одна проблема, про которую в очередной раз говорили все эксперты. Даже если суд принимает решение вернуть и квартиру продавцу, и деньги покупателю, в делах по «схеме Долиной» обычно возвращается только квартира. Механизма защиты прав второй стороны — как деньги-то получить - в судебных решениях так и нет.
Как рассказал зампредседателя комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Владимир Самокиш, им лично собраны более 200 кейсов по делам о признании сделок с жильем недействительными и переданы для ознакомления в Верховный суд — в помощь при подготовке документа с разъяснениями для нижестоящих судов, как все-таки должны регулироваться подобные ситуации.
- Я думаю, что многие из вас, помимо декабрьского решения Верховного суда по известному делу («долинскому» - Ред.), видели также и фрагменты заседания коллегии Верховного суда, на котором присутствовал глава государства. И где было озвучено очень четко, что в первом полугодии этого года будут уже определенные решения и разъяснения для судов нижестоящих со стороны Верховного суда, - напомнил депутат.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Комсомолка на MAXималках - читайте наши новости раньше других в канале @truekpru