Есть фраза, которая точно описывает разницу между хорошей студией и плохой. Звучит она так: человек должен чувствовать, что ужинает в столовой, а спит в спальне — даже если он выбрал студию.
Простая мысль. Но именно она разделяет апарт-отели, в которые возвращаются гости, и те, где заселяются один раз и больше не бронируют.
Почему это важно для инвестора? Потому что возвращаемость гостей — это и есть ваша доходность. Не квадратные метры, не дизайн лобби, не бассейн на крыше. А то, хочет ли человек приехать снова.
Рынок апарт-отелей в России давно прошёл стадию «лишь бы была кровать и розетка». Гость 2024–2025 года избалован: он сравнивает, читает отзывы, знает, что за те же деньги можно жить лучше. И если в студии кухонный уголок находится в полуметре от изголовья кровати — он это почувствует. Не осознанно, возможно. Но оценку поставит соответствующую.
Я слежу за рынком достаточно давно, чтобы утверждать: планировочные решения — один из самых недооценённых факторов при выборе инвестиционного объекта. Покупатели юнитов смотрят на площадь, этаж, вид из окна. Редко кто задаёт вопрос: а как зонировано пространство? Где граница между зоной сна и зоной приготовления еды?
А между тем именно это влияет на рейтинг объекта на площадках бронирования. А рейтинг — на загрузку. А загрузка — на вашу ежемесячную выплату.
Математика простая. Апарт-отель с загрузкой 85% и апарт-отель с загрузкой 65% — это разница в доходности, которая при горизонте инвестирования 5–7 лет выливается в сотни тысяч рублей. Из-за планировки. Из-за того, смелы ли девелоперы менять типовые решения, когда они не работают.
На мой взгляд, правильный подход к проектированию студии — это не «как уместить максимум функций на минимуме площади», а «как создать ощущение разных пространств в рамках одного». Это достигается через уровни пола, освещение, расположение мебели, высоту потолков, визуальные разделители. Это инженерная задача, а не только дизайнерская.
И когда команда проекта реально пересматривает каждую планировку по критерию «чувствует ли гость зонирование» — это не прихоть перфекциониста. Это бизнес-решение. Потому что гость, который чувствует себя комфортно, платит больше, возвращается чаще и пишет хорошие отзывы.
Что происходит с проектами, где на это забивают? Они заполняются скидками. Потому что единственный способ привлечь гостя в некомфортное пространство — это сделать его дешевле. А скидки — это минус к вашей доходности напрямую.
Мой прогноз: в ближайшие два-три года конкуренция на рынке апарт-отелей в крупных городах продолжит расти. Новые объекты открываются регулярно, туристический поток — особенно внутренний — остаётся высоким, но и предложение не стоит на месте. В таких условиях выиграют те объекты, где думали о госте на этапе проектирования, а не на этапе жалоб в отзывах.
Планировка — это не про красоту. Это про конкурентоспособность. И, в конечном счёте, про ваши деньги.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!