Эксперты сходятся во мнении, что падение выручки — не временная коррекция, а структурный кризис. По их оценкам, рынок лишился драйверов роста, продажи продолжат снижаться, а отрасль откатится на несколько лет.
По итогам первого квартала 2026 года поступления денежных средств от реализации жилых помещений по договорам долевого участия (ДДУ) в Воронежской области составили 12,9 млрд руб. Это на 39,5% меньше, чем в четвертом квартале 2025 года (21,3 млрд руб.). Такие данные приводят аналитики платформы «Движение.ру» на основе информации Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Падение выручки воронежских застройщиков оказалось чуть выше среднероссийского показателя: в целом по стране снижение составило 39%. При этом относительно первого квартала 2025 года выручка выросла на 5,5% по России — с 1,14 трлн до 1,2 трлн руб.
Руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин связывает резкое квартальное падение с исчерпанием остатков спроса по семейной ипотеке, который поддерживал рынок в начале года. «Во втором квартале ожидаем дальнейшую просадку, выручка уйдет ниже триллиона рублей, то есть мы откатимся на два-три года назад. Это крайне негативный сценарий с учетом рекордного вывода новых проектов и накопленного объема нереализованного жилья», — комментирует Гравшин.
Почему рухнул спрос в Воронежской области
Независимый аналитик консалтинговой группы «БиГо» Анна Морозова детализирует ситуацию на локальном рынке. По ее словам, в феврале 2026 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки в Воронежской области упало до 257 против 593 в январе. «Мы наблюдаем эффект «ипотечных ножниц», — поясняет Морозова. — Средняя цена квадратного метра в новостройках региона — 187,7 тыс. руб., стандартная квартира в 60 кв. м стоит 11,2 млн руб. При лимите семейной ипотеки в 6 млн руб. первоначальный взнос превышает 5 млн руб. Это отсекает значительную часть целевой аудитории».
Кроме того, она обращает внимание на растущий разрыв между первичным (187,7 тыс. руб./кв. м) и вторичным рынком (123,6 тыс. руб./кв. м), который достиг рекордных 52%. При общем объеме строительства в регионе 1,87 млн кв. м уровень распроданности составляет всего 24%, что вызывает серьезные опасения. «Девелоперам придется инвестировать в качество продукта, а посредники сместят акцент на альтернативные сделки и агрессивные программы рассрочек», — добавляет Морозова. При этом она считает, что рынок Воронежской области сохраняет определенную устойчивость: опираясь на ретроспективу продаж за последние семь лет, она прогнозирует годовой объем на уровне примерно 10 тыс. квартир.
Реальная картина может быть еще тревожнее
Доцент кафедры корпоративных финансов Финансового университета при правительстве РФ Яков Федоров предупреждает, что официальная статистика выручки по ДДУ может не отражать всей глубины падения из-за особенностей бухгалтерского учета (ПБУ 2 и ФСБУ 9/2025): строительные компании могут признавать выручку исходя из степени готовности объекта, не дожидаясь передачи квартиры собственнику. «Реальные продажи, посчитанные исходя из стоимости передаваемых покупателям квартир, выглядят еще хуже», — говорит Федоров. Он также отмечает, что длительный период льготного кредитования привел к перегреву первичного рынка. С отменой массовой льготной ипотеки и ростом ставок фиксируется падение спроса, однако застройщики психологически и экономически склонны сдерживать цены, используя накопленный в «тучные годы» запас прочности. В результате ситуация с просрочкой сдачи объектов и нераспроданным жильем ухудшается, а цены на вторичном рынке, менее зависимом от кредитования, начинают подтягиваться к первичным.
Региональный срез и переход к новой модели рынка
Среди 28 регионов с крупными строительными рынками (более 1 млн кв. м текущего строительства) просадку выручки более чем на треть показали 18. Воронежская область с падением на 39,5% оказалась близка к среднему уровню. Наиболее существенное снижение зафиксировано в Тюменской области (–50,4%), Москве (–45,8%), Ростовской области (–45,1%). Меньше всего выручка упала в Приморском крае (–15,5%) благодаря действию дальневосточной ипотеки, а также в Челябинской области (–24,9%) и Санкт-Петербурге (–26%).
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел считает происходящее не временной коррекцией, а сменой модели рынка. «Новостройки перестали продаваться по инерции. Рынок больше не живет в логике постоянного наращивания спроса, и девелоперам приходится работать в условиях, где покупатель дольше думает, жестче торгуется и внимательнее смотрит на ставку, — отмечает Марчел. — В Воронежской области снижение на 39,5% практически совпало с общероссийским, что подтверждает системный, а не локальный характер проблем». По его мнению, во втором полугодии динамику будут определять три фактора: дальнейшая траектория ключевой ставки (после мартовского снижения до 15%), доступность льготных программ для семейных покупателей и готовность девелоперов к скидкам, рассрочкам и субсидированным схемам продаж. Пока банки не спешат удешевлять ипотеку, и это сдерживает восстановление.
Рекорды прошлого и структурная коррекция
В 2025 году в России был поставлен абсолютный исторический рекорд продаж новостроек — почти 5,6 трлн руб. Как резюмирует Ян Гравшин, «достигнуть или хотя бы приблизиться к таким объемам в 2026 году невозможно — средств стимулирования рынка не осталось».
Ассистент кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов называет ситуацию структурным кризисом, вызванным двухлетним периодом жесткой монетарной политики. Он отмечает, что статистика регистрации ДДУ в Москве демонстрирует падение на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в феврале снижение составило 51%, что коррелирует с динамикой в Воронежской области (падение на 39,5% за квартал). Ключевая детерминанта стагнации — заградительный уровень рыночных ипотечных ставок в диапазоне 25–28% годовых, что практически блокирует доступ к жилью для массового потребителя. При этом, даже при падении спроса, девелоперы не снижают цены: в марте средняя стоимость лота в новостройках выросла на 0,3%. «Застройщики предпочитают удерживать маржинальность за счет искусственного сдерживания предложения и ограничения вывода новых объемов», — поясняет эксперт. По его оценке, восстановление рынка возможно лишь при снижении ключевой ставки до 13–14% и либерализации условий семейной ипотеки. «Но даже в оптимистичном сценарии возврата к рекордам 2024 года не ожидается, фаза структурной коррекции продлится как минимум до 2027 года», — резюмирует аналитик.
По данным ЕИСЖС, объем строящегося жилья в Черноземье достиг 3,45 млн кв. м, увеличившись за три месяца на 104 тыс. кв. м. При этом в Воронежской и Липецкой областях зафиксирован наибольший в макрорегионе разрыв между распроданностью и стройготовностью: в Воронежской области продано 23% при готовности 45%, в Липецкой — 27% при 50%. Эксперты отмечают, что рынок переходит от господдержки к качеству продукта, а гонка объемов грозит перепроизводством. Наиболее сбалансированная ситуация — в Тамбовской и Курской областях, где соотношение распроданности к стройготовности достигает 77%.