«Дело Долиной» не повлияло на аналогичные процессы «обманутых» пенсионерок...
Росреестр зафиксировал тревожную тенденцию: за 2024 год более 3 тысяч сделок с пожилыми продавцами признали недействительными.
В судах сейчас рассматривается свыше 10 тысяч таких дел.
Эксперты говорят, что за два года число таких случаев выросло на 15–20%.
За сухими цифрами судебной статистики стоят сотни историй людей, которые проверили все документы продавца, взяли ипотеку и в итоге остались без жилья и денег.
При этом собственники спорного жилья, которые якобы стали жертвами телефонных мошенников, выходят сухими из воды. Из-за этого ситуация на вторичном рынке недвижимости стала похожа на системный кризис.
В декабре 2025 года Верховный суд вынес решение по громкому «делу Долиной». Квартира осталась у покупательницы Полины Лурье.
Казалось бы, высшая судебная инстанция четко дала понять, что добросовестный покупатель не должен отвечать за мотивацию продавца. До этого суды трех инстанций защищали звездную продавщицу и пенсионерок, которые действовали так же, как Долина.
По сути, суды руководствовались «социальной справедливостью», считая, что пенсионеров жалко, а покупатели — это просто безликие люди, сами виноваты, говорит юрист.
— Это был важный сигнал для всей системы, но проблема не решена. Мошенники уже адаптировались: теперь они давят на психическое состояние продавца и используют ст. 177 ГК. На местах суды продолжают принимать противоречивые решения.
После решения Верховного суда недобросовестные продавцы быстро сменили тактику. Раньше сделки оспаривали через ст. 178 ГК (недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения), а теперь используют ст. 177 — когда продавец якобы не понимает, что делает, из-за стресса, лекарств или давления мошенников.
— Суды часто принимают справки психологов вместо полноценной психиатрической экспертизы, — объяснил адвокат и эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений.
— Это противоречит позиции Верховного суда. Возникает замкнутый круг: полиция требует судебного решения, суд требует доказательств умысла без оперативно-розыскных мероприятий.
Прокуратура пересылает обращения в полицию, полиция — в суд, суд — обратно в прокуратуру. Пока этот бюрократический танец продолжается, семьи с детьми вынуждены жить в хостелах.
«Мы не должны отвечать за чужие проблемы»
Нино Цитлидзе, которая потеряла свою квартиру, купленную в ипотеку, теперь возглавляет группу пострадавших.
В этой группе тысячи людей по всей стране.
«Мы честно купили квартиру, собрали все документы, взяли кредиты. Мы ничего не нарушили, — говорит Нино.
— Но теперь нас, жертв мошенников, заставляют отвечать за то, что продавец передумал продавать квартиру или был в плохом настроении!
Человек подписал договор, взял деньги, а отвечать за это почему-то должны мы.
И самое страшное — кто-то уже использует эту схему, чтобы сохранить свои деньги и недвижимость.
Нужно просто потянуть время в суде, сказать "я был не в себе" — и всё, квартира у тебя».
По словам Нино, в судах сейчас тысячи таких же дел, и люди просто ждут, когда всё решится.
«Это спланированный обман, — уверена она. — Нас просто выкинули на улицу через суды».
Бумажная реституция — реальный отъем имущества
Все эксперты говорят, что возврат денег при аннулировании сделки — это просто бумажная формальность.
По закону, если сделку признали недействительной, продавец должен вернуть деньги, а покупатель — квартиру.
Но на практике всё иначе. Продавец к этому моменту уже банкрот, деньги потрачены или выведены.
«Суд возвращает квартиру продавцу, а деньги — покупателю. Но продавец уже банкрот, и деньги вернуть некому», — говорит директор Фонда поддержки пострадавших.
Варианты решений
Депутат Алексей Чепа предлагал обязать истца по делам о возврате денег вносить их на депозит суда.
Если денег нет — иска не будет.
Эту идею уже предлагали раньше, но она не прошла. Теперь профессионалы хотят вернуться к ней.
Соавтор законопроекта о защите честных покупателей, рассказал о поправках в статью 179 ГК РФ. Предлагается правило: если покупатель не знал, что продавец его обманул, сделка не может быть признана недействительной.
Верховный суд уже говорил об этом в 2015 году, но на практике это правило часто не соблюдается.
Удар по рынку
Эксперты считают, что из-за этого люди перестали доверять вторичному рынку жилья.
Многие отказываются от сделок, боясь, что через год-два объявится продавец, который скажет, что его обманули, и суд заберет квартиру.
Покупатель должен только заплатить. А у продавца много обязанностей: дать честную информацию, проверить чистоту объекта и убедиться, что нет прав у других людей.
На деле всё наоборот.
Прокуратура, полиция, суды и даже психиатры часто встают на сторону недобросовестного продавца, а честный покупатель остается в дураках.
Фонд поддержки людей, пострадавших от преступлений, предлагает создать государственный фонд, куда будут идти деньги с каждой сделки (0,1%), взносы участников рынка и штрафы.
Этот фонд будет помогать честным людям, пострадавшим от мошенников.
Пока же больше миллиона человек, которые смотрели прямую трансляцию из Верховного суда по делу Долиной, продолжают задаваться вопросом: работает ли правосудие для обычных людей?
Ответ на этот вопрос, похоже, будут искать новые депутаты.
Если, конечно, рынок недвижимости дождется их решений.