Покупка частного дома – серьезный шаг. С чего начать поиск? На что обращать внимание во время осмотра? Какие дефекты критичны, а какие можно устранить? Об этом и о том, как выбрать вариант, который действительно подойдет для комфортной жизни, расскажет технический специалист Торговой Сети ТЕХНОНИКОЛЬ Станислав Гапеев.
С чего начать выбор дома?
Первым делом вам нужно оценить инфраструктуру будущего места проживания. Как далеко расположены продуктовые магазины и аптеки, что с транспортной доступностью. Легко ли будет доехать до работы и отвезти детей в школу, садик? Удобно ли передвигаться по району на автобусах и электричках, если автомобиль будет в ремонте?
На первичном этапе можно обойтись без привлечения специалиста. Посмотрите 25-30 объектов, из них понравятся 3-4, вот тогда и звоните эксперту. Это будет гораздо экономней.
В какой день ехать?
На проверку сезонного жилья лучше ехать в выходные, а дома для постоянного проживания – в будни. Так легче прикинуть время в пути, узнать о загруженности дорог, уровне шума и активности соседей.
Что взять с собой на осмотр дома?
Для первичной проверки дома достаточно телефона, фонарика, строительного уровня и рулетки 3-5 метров. В дальнейшем, если дом понравится, специалист уже привезет все необходимое оборудование.
Лучше одеться практично – в то, что не страшно запачкать, и выбрать удобную обувь, например, резиновые сапоги. Предстоит ходить по участку, иногда по грязи и влажной земле.
Осмотр дома
Недостатки делятся на критичные и некритичные. Первые в целом делают дом непригодным для проживания со временем, а вторые устраняются после ремонта, просто потребуют дополнительных затрат. Поэтому разберем именно некритичные ситуации, которые все же поддаются исправлению.
Как оценить дом снаружи
Заказывать полноценную геологию уже смысла нет. Однако стоит узнать уровень грунтовых вод (это важно для оценки долговечности фундамента и работы септика), а также проверить, есть ли на участке колодец или скважина.
1. С помощью рулетки измеряем точное количество метров от дома до границ соседних участков. По строительным нормам оно должно составлять как минимум 3. Также обратите внимание на площадь застройки (так называемое «пятно застройки» – проекцию дома на землю вместе с крыльцом и свесами крыши) . Важно оценить, не превышает ли она максимальный процент застройки, разрешенный для вашего участка. Обычно этот параметр устанавливают местные правила землепользования и застройки – его нужно уточнять для конкретного региона.
2. Осматриваем фундамент. Если это ленточный фундамент, трещины, сколы и деформации не всегда можно обнаружить за слоем штукатурки. Поэтому смотрим, насколько стены отклоняются от вертикали, а полы – от горизонтали. Состояние оцениваем с учетом возраста здания. Небольшая усадка допустима, особенно, если дому уже несколько лет.
Если фундамент свайный, его часто маскируют в обжитых домах за декоративной обшивкой. Надежный продавец, которому нечего скрывать, обычно готов снять пару панелей для осмотра. Здесь обращаем внимание на то, насколько вертикально стоят сваи, есть ли отклонения. Дом должен стоять в одной плоскости, недопустимы перекосы с одной стороны, а также завалы свай в одном направлении. Еще у жильцов или застройщика стоит узнать материал изготовления свай, год монтажа и марку.
3. Выясняем, какие материалы использовались при возведении дома. Если это дерево или брус, подозрения вызовет свежая декоративная отделка. Иногда таким способом скрывают повреждения. В целом, покупка деревянного дома, полностью закрытого облицовкой – всегда определенный риск.
Если это газобетон, уточните его марку, толщину кладочного шва (он должен быть тонким, 1–3 мм) и наличие утепления.
В каркасном доме важны толщина утеплителя и тип плёнок – от качества их монтажа и проклейки швов напрямую зависит срок службы утеплителя. Полезно узнать название компании-строителя, поискать отзывы и попросить фото со стройки – это серьёзный плюс при покупке.
4. Смотрим на состояние внешней отделки. У штукатурного фасада проверяем места примыканий к дверям и окнам, наличие трещин, следов промерзания и участков с отслойками. У вентилируемых фасадов и сайдинга контролируем теплоизоляцию: есть или нет, защищена ли пленками. Поврежденный утеплитель может потребовать полной замены, а это серьезные расходы и повод для скидки.
Осмотр дома внутри
Первое, что сразу отмечаем при входе в дом – воздух. Духота и неприятный запах свидетельствуют о плохой вентиляции и повышенной концентрации углекислого газа. Чаще всего это характерно для «каркасников» без правильно организованной приточно-отточной системы.
1. Подвал. Состояние подвального помещения многое говорит о фундаменте. Идеально, если здесь сухо, нет запаха сырости и следов плесени. А любые трещины или проблемы с гидроизоляцией сразу будут заметны.
2. Осмотр чердака и мансарды. Холодный чердак проинспектировать проще. Следы протечек, конденсат или плесень на стропилах обычно заметны визуально. Наличие слуховых окон – это плюс: они улучшают вентиляцию и облегчают доступ для осмотра кровли изнутри. Обязательно проверьте места прохода труб и дымоходов. На них не должно быть следов влаги или нарушенной герметизации.
В мансарде утеплитель скрыт за внутренней отделкой, поэтому оценить его состояние (например, намокание) напрямую нельзя. Ключевой момент – работающая вентиляция подкровельного пространства. Осмотрите карнизные свесы: наличие перфорированных софитов необходимо для притока воздуха. Однако важно убедиться, что есть и вытяжка (например, аэратор на коньке). Только при полноценной циркуляции влага выводится, а утеплитель остается сухим.
3. Стены и перегородки. Снова достаем уровень и методично измеряем стены на вертикальность, оцениваем геометрию углов и насколько ровно установлены перегородки. Уточните материал изготовления стен: гипсокартон, пазогребневые плиты или газобетон? Важная информация для будущего ремонта и расстановки тяжелой мебели. Не каждая стена выдержит навесные шкафы, к примеру, да и кронштейны будут крепиться по-разному.
4. Полы и перекрытия. Декоративные покрытия вроде ламината и фанеры могут скрывать дефекты основания: неровности, изношенные доски. Которые, впрочем, устранить реально. Но затратно, так что можно опять попросить скидку. А вот проблемы со слабыми несущими балками не так легко решаемы. Если при ходьбе дрожит пол, прыгает мебель и гремит посуда в соседней комнате – повод закончить осмотр.
5. Окна и двери. В частном жилье, в отличие от квартиры, перекос определить проще простого. Если нет зазоров в оконных и дверных проемах, створки открываются свободно и плотно закрываются – проблем нет.
6. Проверка теплопотерь. Для этого понадобится тепловизор. С помощью специалиста или арендовав инструмент предстоит провести замеры теплопотерь. Желательно проделывать эту операцию ранней весной или осенью.
Осмотр инженерных систем
Первым делом нужно выяснить, откуда поступает вода: из колодца или скважины, как организована канализация (есть ли централизованные системы или автономный септик), где именно это всё расположено. И конечно, чем отапливается дом и какая мощность электричества требуется. Всё это важно, чтобы потом сверить с нормативами и проверить, не нарушены ли допустимые расстояния.
1. Водопровод. Отсутствие водоснабжения и водоотведения в жилье на постоянку – серьезный минус. Такой вариант подойдет разве что для дачного домика. Другой разговор, если есть возможность самостоятельно пробурить скважину.
Не зря на первом этапе мы выясняли, откуда поступает и куда уходит вода. Останется узнать, как обслуживать колодец или скважину в морозы. Бывают ли аварии и как их предотвращать. Если это магистральный водопровод – насколько надежен. Есть ли проблема с пересыханием колодца летом. Какая система фильтров используется, как часто и дорого обслуживается. Про центральный водопровод полезно спросить у соседей: качество воды, частота поломок, сила напора в разные сезоны.
2. Канализация. Септики обязательно должны быть расположены на безопасном расстоянии от источников воды. Если почва имеет много фильтрующих слоев, тогда минимальные расстояния: от колодца – около 25 метров, от скважины – не менее 30. Для грунтов с высокой проницаемостью значение увеличивается до 50-80 метров. Также учитывается разновидность септика.
3. Электричество. Попросите владельца включить в одно время несколько мощных приборов в сеть. Проводка выдерживает в том случае, когда автоматы продолжают работать без перебоев и отключений.
Для каждого участка выделена определенная мощность. Оптимальное значение – в пределах 15 кВт. Но для садовых товариществ иногда действуют лимиты до 5 кВт. Не волнуйтесь, показатель вполне можно увеличить. Это проще сделать, если владелец дома заключил договор напрямую с поставщиком электроэнергии. Бывают и коллективные договоры с СНТ. Тогда потребуется больше времени из-за общих счетчиков и разграничения платежей.
3. Отопление. По-настоящему оценить отопительную систему получится только в межсезонье, когда она включена. В первую очередь смотрят на работу котла и состояние радиаторов, проверяют герметичность всех соединений и выясняют, какая жидкость внутри — вода или антифриз. Также стоит узнать, есть ли дополнительные источники тепла (например, электрический или водяной теплый пол). И конечно, не лишним будет спросить про частоту обслуживания оборудования.
Если вы планируете газовое отопление, а труба проходит только по улице, расходы на врезку в магистраль лягут на ваши плечи. Кроме того, стоит уточнить у администрации поселка, оплачивал ли нынешний владелец так называемый «вступительный взнос» на газификацию. Если нет, эту статью расходов тоже придется закрывать новому собственнику.
Почему важно делать фотографии
Зачем вообще нужна фотосъемка? При осмотре нескольких объектов, как бы не хотелось запомнить все детали, это просто нереально. А так перед глазами всегда будет наглядная картина где и что расположено, какие недостатки обнаружены. Еще плюс: можно поделиться со знающими людьми и получить рекомендацию. Вероятнее всего перед заключением сделки вы привлечете специалистов для проверки документации и проведения технической экспертизы.
Что должно быть на фотографиях:
- платежки (попросите за разные периоды, чтобы сравнить расхождения зимой и летом);
- показания всех установленных счетчиков;
- электрощиток целиком;
- все коммуникации (котлы, насосы, бойлеры, любое оборудование);
- кадастровый номер участка (для поиска информации в интернете в бесплатных онлайн-источниках, а также для выписки из ЕГРН).
Таким образом, если кратко объединить все вышесказанное, получится небольшой чек-лист для первичного осмотра дома. Возьмите его с собой на проверку жилья.
