На фоне замедления продаж новостроек и пересмотра ипотечных программ строительный рынок Краснодарского края демонстрирует нетипичную для «средней России» структуру спроса. О том, почему Кубань фактически функционирует как три разных строительных рынка — Краснодар, курортное побережье и агломерации с доминированием ИЖС, как меняется структура заказов и какие ограничения будут определять динамику отрасли в 2026–2028 годах — в интервью рассказал руководитель направления «Крупный ремонт и строительство» на «Авито Услугах» Евгений Кочетов.
— Краснодарский край часто называют одним из самых неоднородных строительных рынков страны. Если сравнивать регион со «средней Россией», в чем ключевые отличия по структуре спроса и типам заказов?
— На строительный рынок Краснодарского края влияет сразу несколько факторов: география, климат, экономическая структура и административные решения. Например, жаркое лето приводит к росту спроса на системы кондиционирования и вентиляции. В предгорных и прибрежных районах стоимость проектов увеличивается из-за необходимости учитывать сейсмику и риски оползней и паводков.
Еще одна отличительная особенность — круглогодичный строительный цикл. В большинстве регионов России существует ярко выраженная сезонность: зимой работы либо останавливаются, либо серьезно дорожают. На Кубани же строительство активно идет все 12 месяцев в году.
— Можно ли говорить о смене градостроительной модели в Краснодарском крае — от фрагментарной и зачастую хаотичной застройки к формату комплексного развития территорий?
— Да, безусловно, сейчас это общероссийский тренд. Долгое время застройка в регионе велась хаотично и с нарушением законодательства. Сейчас же происходит жесткий переход к КРТ, что формирует дополнительный спрос на сопутствующие услуги — развитие коммуникаций, инфраструктуру. Борьба с самостроями создает отдельную нишу для подрядчиков — демонтаж зданий и последующая реновация территории.
— Насколько уместно рассматривать строительный рынок Кубани как тройственную структуру — Краснодар, курортное побережье и ИЖС в агломерациях — и как это влияет на спрос и работу подрядчиков?
— Кубань действительно выделяется на фоне других регионов России. Краснодар является одним из самых быстрорастущих городов страны и входит в число лидеров по объемам строительства.
В целом, в регионе, в отличие от других субъектов ЮФО, более высокая доля инвесторских проектов, в том числе от заказчиков из других городов.
Курортное побережье формирует отдельный рынок со своей ценовой динамикой и логикой развития: если в Краснодар переезжают для постоянного проживания, то жилье у моря чаще приобретают как инвестицию — например, для сезонной аренды.
Цены на строительные услуги на Кубани заметно зависят от сезона и спроса. Так, на побережье пик приходится на осень и зиму, тогда как в большинстве других регионов России — на лето. В этот период растет спрос на услуги и, соответственно, увеличиваются цены.
За счет этого спрос в целом по краю остается высоким: по мнению аналитиков, за последний год он вырос на 26%.
— Какие виды работ на Черноморском побережье традиционно активизируются перед курортным сезоном, а какие переносятся на межсезонье? Насколько выражены ценовые колебания и дефицит бригад в пиковые месяцы?
— Весной спрос на строительные и ремонтные услуги увеличивается в среднем на 15–20%. Перед началом курортного сезона, как правило, растет спрос на отделочные и косметические работы, а также на установку окон, ремонт балконов, сантехнические работы и вентиляцию. Одновременно увеличиваются и цены — особенно в сегменте узкоспециализированных услуг.
Часть работ, напротив, чаще переносится на межсезонье. Речь о более длительных и масштабных проектах: капитальном ремонте инженерных сетей, кровли и фасадов, перепланировках и пристройках. Это связано как с высокой загрузкой в сезон, так и со спецификой бизнеса.
При этом климат Черноморского побережья позволяет вести такие работы практически круглый год. В межсезонье поток туристов заметно снижается, что уменьшает нагрузку на объекты и упрощает организацию работ.
— На ваш взгляд, как по краю распределяется спрос между ИЖС, многоэтажным строительством, ремонтами «под сдачу» и сезонными работами? Чем Кубань отличается от других регионов ЮФО по этим показателям?
— Сейчас ИЖС остается главным драйвером рынка Краснодарского края. Большинство запросов, по оценке экспертов, связано со строительством домов «под ключ», работами с фундаментами, кровлей, озеленением и уходом за садом.
Сегмент многоэтажного строительства также продолжает расти, хотя за последний год темпы заметно замедлились. За последние два года спрос на услуги бригад-отделочников вырос более, чем на 30%. Краснодар стабильно лидирует по объемам ввода жилья, и большая часть квартир сдается в черновой отделке. В 2025 году спрос на отделочные работы в Краснодаре и Краснодарском крае рос двузначными темпами в ряде ключевых сегментов, а по отдельным видам работ доходил до 20–40%. Похожая ситуация и на курортном побережье.
Если говорить об отличиях от других регионов ЮФО, в Краснодарском крае выше доля инвесторского спроса, а сезонность смещена на осень–зиму. Уровень цен также выше, во многом из-за дефицита рабочей силы — впрочем, эта тенденция сейчас характерна и для других регионов. Отдельно стоит отметить рост интереса к Адыгее: за счет более доступных цен она фактически становится крупной пригородной зоной Краснодара и перетягивает на себя часть спроса на бюджетное строительство.
— Переходя к ИЖС как к одному из ключевых сегментов рынка: какие факторы сегодня определяющие при выборе дома — совокупность инфраструктуры (земля, коммуникации, дороги, школы) или стоимость строительства без отделки?
На юге, в отличие от большинства регионов России, где интерес к частным домам резко вырос только после пандемии 2021–2022 годов, доля ИЖС традиционно остается высокой. Это влияет и на поведение покупателей: при выборе дома они, как правило, смотрят не только на стоимость строительства, но и на совокупность факторов — прежде всего на наличие инфраструктуры и готовность участка.
Например, в 2025 году в Краснодарском крае было введено 3,6 млн кв. м ИЖС — это второй показатель по стране после Московской области.
О высоком интересе к сегменту говорит и рост стоимости земли. Если в начале прошлого года сотка в регионе стоила около 900 тыс. руб, то к январю 2026 года цена выросла до 1,1 млн руб. При этом сохраняется активный спрос на ремонт и благоустройство уже построенных домов — за год он увеличился на 45%.
Рост ипотечных ставок и отмена ряда льготных программ привели к некоторому замедлению темпов строительства, однако спрос в сегменте в целом остается стабильным.
— Когда мы говорим об ИЖС на Кубани, какие материалы выбирают чаще всего — каркасники, кирпич, газобетон?
— На юге лидирует газобетон — материал дает хороший баланс цены, скорости и теплоизоляции. Каркасные и модульные дома набирают популярность в бюджетном сегменте. Кирпич сохраняет позиции как «статусный» материал, хотя из-за стоимости и сроков строительства его доля сокращается
— Как меняются требования к качеству строительства? Можно ли говорить о переходе от «минимально допустимого» к «долгосрочному» подходу?
— Рынок услуг по ремонту и строительству напрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости и строительных материалов. На фоне общей стагнации спрос на строительство домов под ключ и ремонт растет медленнее, чем раньше, но требования к качеству остаются высокими.
Согласно исследованию, 60–70% потребительских запросов сегодня — это простые, утилитарные решения, рассчитанные на долгий срок службы. Одновременно наблюдается активный тренд на импортозамещение: на рынке строительных материалов появляется много качественных отечественных аналогов, и проблем с соотношением цена–качество сейчас нет.
Можно отметить рост интереса к энергоэффективным решениям. На юге, где солнечных дней больше, такие механизмы наиболее востребованы. Сегодня на рынке представлено множество подобных технологий на любой бюджет, и, по моим наблюдениям, этот спрос будет только расти.
— На фоне устойчивого спроса насколько дефицит квалифицированных специалистов — в инженерке, отделке высокого уровня, кровельных и фасадных работах — становится системным ограничением для рынка Кубани?
— Толковых бригад-универсалов сейчас очень не хватает. Как пример, сейчас на Кубани активно развиваются коттеджные поселки из типовых одноэтажных домов, чаще из недорогого кирпича или газоблока. Южный климат с ливнями, штормовыми ветрами и перепадами температур требует строгого соблюдения технологий утепления и гидроизоляции, но специалистов по кровле и мокрым фасадам не хватает. Из-за дефицита рабочей силы даже малоопытные бригады поднимают цены. Летом стройка конкурирует с сельским хозяйством и туризмом: часть работников уходит на сбор урожая или в курортные зоны, поэтому бюджетные проекты сильно тормозятся.
— Как трансформируется конкурентная среда на рынке строительства и ремонта Краснодарского края?
— Наблюдается рост спроса на частные бригады и мастеров, а вот интерес к услугам компаний, наоборот, снижается. Если раньше приоритетом был комплексный подход, то теперь заказчики чаще ищут исполнителей для отдельных видов работ — отделка, сантехника, электрика и т.д. Это позволяет экономить и подключать специалистов по мере необходимости. Интерес к профильным специалистам демонстрирует и то, что многие жители вместо покупки нового жилья предпочитают ремонт уже существующих квартир.
— На ваш взгляд, какие факторы в ближайшие 2–3 года будут ключевыми ограничителями развития рынка: рост стоимости заемного финансирования и ипотечных ставок, повышение себестоимости материалов, дефицит квалифицированных кадров, ограниченный доступ к земле и инженерным сетям?
В ближайшие годы на рынок будут влиять сразу несколько факторов. В первую очередь — стоимость заемного финансирования и уровень ипотечных ставок, которые сдерживают часть спроса и делают покупателей более осторожными в принятии решений.
Также сохраняется давление со стороны себестоимости: растут цены на строительные материалы, а дефицит квалифицированных специалистов влияет на сроки и стоимость работ. В результате проекты требуют более тщательного планирования и контроля бюджета.
Если говорить о среднесрочной перспективе, важным фактором остается доступ к земельным участкам с инженерной инфраструктурой. Ограниченные мощности сетей и длительные процедуры согласования могут увеличивать сроки реализации проектов. При этом рынок постепенно адаптируется к новым условиям: участники пересматривают подходы к финансированию, оптимизируют процессы и более гибко управляют проектами, что позволяет сохранять устойчивость даже в меняющейся экономической среде.
— Если разложить перспективы по направлениям — многоэтажное строительство, ИЖС, ремонт, инфраструктурные проекты — где вы видите основной драйвер роста в 2026–2028 годах и почему?
— Главный драйвер рынка, как я уже говорил ранее, ИЖС: на этот сектор приходится 65–70% вводимого жилья. Многоэтажное строительство сокращается, но спрос на ремонт и благоустройство существующих домов растет (+26%).
Если тенденция на снижение новых проектов многоэтажной застройки продолжится, то ИЖС будет и дальше оставаться основным драйвером. Причем за счет именно частного строительства, так как комплексные проекты ИЖС после введения эскроу-счетов демонстрируют замедление.
По данным аналитики, продажи новостроек за год снизились на 17%, вторичный рынок — на 12%. Причины, как я ранее говорил, связаны с ключевой ставкой и доступностью ипотеки. Но это повлияло на рост интереса к ремонту: люди предпочитают обновлять существующее жилье. В ИЖС сохраняется рост спроса на благоустройство. Комфорт остается главным приоритетом.
Если говорить об инфраструктурных проектах, то они зависят от госфинансирования и, в основном, остаются стабильными, но зачастую с увеличением сроков их реализации.
— Насколько изменения будут связаны с инвестиционной активностью, миграцией населения, сезонными колебаниями спроса или развитием инженерной инфраструктуры?
— Рост отрасли долго поддерживала внутренняя миграция и льготная ипотека. Сейчас инвестиции падают, госпрограммы по инфраструктуре пересматриваются. Тем не менее спрос на ремонт и благоустройство остается и в перспективе 2–3 лет может дать толчок для дальнейшего роста.
— Ваш прогноз по рынку на 2026–2027 годы — касается только Кубани или всей России?
— В целом этот прогноз применим к России, но на Кубани ситуация будет более устойчивой за счет ИЖС, ремонта и локального спроса. При этом говорить о быстром восстановлении всего рынка пока рано: в ближайшие два года динамика, вероятно, останется сдержанной и неоднородной по сегментам.