📈 Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости: как рассчитать налог в 2026 году
🏬 При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), полученный доход облагается НДФЛ по прогрессивной шкале. Размер ставки напрямую зависит от величины годового дохода от продажи. При этом важно учитывать правила расчета налоговой базы с учетом кадастровой стоимости и право на применение вычетов.
Главное
1️⃣ Прогрессивные ставки НДФЛ в 2025-2026 годах
С 2025 года действует двухступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости:
🔹 13% — с налогооблагаемой базы (прибыли), не превышающей 2,4 млн рублей;
🔹 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Пример расчета: Квартира куплена за 7 млн ₽, продана за 10 млн ₽. Прибыль: 3 млн ₽. НДФЛ = (2,4 млн × 13%) + (0,6 млн × 15%) = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.
2️⃣ Как определить налоговую базу: кадастровая стоимость vs цена сделки
Для целей налогообложения берется наибольшая величина: цена сделки, указанная в договоре, или кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент (ст. 214.10 НК РФ).
3️⃣ Минимальный срок владения для освобождения от налога (ст. 217.1 НК РФ)
Доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального срока:
🔺 5 лет — общее правило для большинства объектов;
🔺 3 года — для имущества, полученного по наследству, в дар от близких родственников, в порядке приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья.
⚠️ Срок владения отсчитывается с даты регистрации права в ЕГРН, а не с даты договора.
4️⃣ Как уменьшить налог: вычеты и расходы
Налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход одним из способов (ст. 220 НК РФ):
🔺 Имущественный вычет — до 1 млн рублей (для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков);
🔺 Фактические расходы на приобретение проданного объекта (при наличии подтверждающих документов).
⚠️ Применить одновременно вычет и расходы нельзя — необходимо выбрать один вариант.
5️⃣ Освобождение для семей с двумя и более детьми
От представления декларации 3-НДФЛ за 2025 год и уплаты налога освобождаются доходы семей с двумя и более детьми, полученные от продажи жилья в 2025 году, независимо от срока владения.
✅ Условия для получения льготы: возраст детей не должен превышать 18 лет (или 24 лет при очном обучении), кадастровая стоимость проданного объекта ограничена 50 млн рублей, у семьи на дату продажи не должно быть в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с большей площадью. Взамен старого жилья в 2025 году либо до 30 апреля 2026 года необходимо приобрести новое, площадь или кадастровая стоимость которого превышает показатели проданного.
6️⃣ Сроки подачи декларации и уплаты налога
Для тех, кто продал недвижимость в 2025 году при владении менее минимального срока:
🔹 подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля 2026 года;
🔹 уплатить исчисленный налог — до 15 июля 2026 года.
Если сумма продажи не превышает 1 млн рублей, декларацию подавать не нужно (при условии, что кадастровая стоимость объекта после применения коэффициента также не превышает эту сумму).
У вас возник спор?
С практикой нашей компании вы можете ознакомиться тут
❗️Записаться на консультацию можно позвонив по номеру: +7-999-337-64-67 или написав в Телеграмм @mProtektor
🔔🔔 Подписывайтесь на нас в Телеграмм|ВКонтакте| Дзен|Max
#ЮКПротектор
#НДФЛ #ПродажаНедвижимости #НалоговаяГрамотность #ФНС #ДекларационнаяКампания #ПрогрессивнаяШкала #Налоги2025 #Квартира #Недвижимость #НалоговыйВычет
