📘 ПОЛНАЯ ИНСТРУКЦИЯ Как провести общее собрание, переизбрать Совет и усилить контроль за УК Пошаговое руководство

📘 ПОЛНАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА ДОМА

Как провести общее собрание, переизбрать Совет и усилить контроль за УК

Пошаговое руководство для тех, кто хочет взять управление домом в свои руки

ЧАСТЬ 1. ПОДГОТОВКА К СОБРАНИЮ (когда УК против)

🔍 Шаг 1.1. Проверьте, есть ли у вас полномочия

Прежде чем что-то делать, убедитесь, что вы действуете законно.

Что проверить Где смотреть Что должно быть:

Наличие Совета дома

• Протокол ОСС (если нет — нужно избрать)
• Решение о создании Совета
• Полномочия председателя
• Протокол ОСС или решение Совета
• Право подписи, представительства
• Срок полномочий
• Протокол ОСС
• Не истёк ли срок

Если Совета нет или срок истёк — вам нужно провести собрание для его избрания.

Нормативная база:

• Статья 161.1 ЖК РФ — порядок избрания Совета МКД и его полномочия -1
• Приказ Минстроя № 937/пр — требования к оформлению протоколов -8

🛡️ Шаг 1.2. УК отказывается помогать — что делать?

Управляющие компании часто саботируют собрания, особенно если на повестке — усиление контроля за их работой.

1. Типичные отговорки УК: «Вы инициатор — вы и делайте" - Вы уже оплатили услуги по проведению собрания в тарифе за содержание п. 3.2.9 Приложения №4 к Постановлению Госстроя №170

2. «Мы не обязаны давать реестр собственников» - Обязаны. Реестр — ваша законная гарантия легитимности собрания ст. 161.1 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491

3. «За реестр нужно платить» - Нет. Предоставление реестра — обязанность УК, а не платная услуга ст. 8 Закона «О защите прав потребителей»

4. «Мы не печатаем бюллетени» - Подготовка и проведение собраний — обязанность УК п. 3.2.9 Приложения №4 к Постановлению Госстроя №170

📊 Шаг 1.3. Как считать голоса

Голоса считаются пропорционально площади помещения, а не по количеству собственников -8.

Тип помещения Количество голосов Квартира 50 м² - 50 голосов Квартира 35 м²- 35 голосов Нежилое помещение 100 м²- 100 голосов

Формула: доля голосов = (площадь вашего помещения) / (общая площадь всех жилых и нежилых помещений в доме) × 100%

Где взять общую площадь дома: в ГИС ЖКХ, в техническом паспорте дома, у УК (если предоставит), в выписке из ЕГРН на дом.

!!!!!! НЕ ЗАУДЬТЕ ПРИГЛАСИТЬ АДМИНИСТРАЦИЮ РАЙОНА, если в доме есть наниматели !!!!!

ВАШ АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ, КОГДА УК ОТКАЗЫВАЕТ:

1. Направьте письменное требование (с уведомлением о вручении):
   предоставить актуальный реестр собственников (бесплатно, в электронном виде на почту .....);
   разместить уведомление о собрании в ГИС ЖКХ и на досках объявлений в срок...;
   изготовить бюллетени по форме Минстроя и предоставить инициативной группе в срок....
2. Зафиксируйте отказ. Если УК не отвечает или отказывает — это доказательство для ГЖИ.
3. Подайте жалобу в ГЖИ:
   УК нарушает лицензионные требования (ст. 14.1.3 КоАП РФ);
   не исполняет обязанности по содержанию дома (п. 3.2.9 Приложения №4).
4. Если нужно срочно — действуйте сами, но сохраняйте все доказательства саботажа УК.

Образец письма в УК:

«На основании п. 3.2.9 Приложения №4 к Постановлению Госстроя РФ №170 (подготовка и проведение общих собраний — обязанность УК) и ст. 161.1 ЖК РФ (ведение реестра собственников), требую предоставить актуальный реестр собственников в электронном виде бесплатно для подготовки к общему собранию, а также разместить уведомление о проведении собрания в ГИС ЖКХ и на информационных досках в подъездах. В случае отказа буду вынуждена обратиться в ГЖИ с жалобой на нарушение лицензионных требований».

ЧАСТЬ 2. ПРОВЕДЕНИЕ СОБРАНИЯ И ПОВЕСТКА ДНЯ

📋 Шаг 2.1. Форма проведения собрания

Лучше выбрать очно-заочную форму -3-7:

• Сначала очная часть — обсуждаем вопросы;
• Затем заочная — сбор бюллетеней от тех, кто не пришёл.

Почему это удобно: можно охватить максимальное число собственников.

📝 Шаг 2.2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУНКТЫ ПОВЕСТКИ

Ниже перечислены пункты, которые вам нужно включить в повестку для усиления контроля за УК.

Вопрос №1. Перевыборы Совета многоквартирного дома

Если срок полномочий истёк или часть членов выбыла.

Формулировка для бюллетеня:

«Избрать Совет многоквартирного дома в следующем составе: (список кандидатов с фамилиями, именами, отчествами и номерами квартир)»

Норма: ст. 161.1 ЖК РФ.

Вопрос №2. Наделение председателя Совета дома полномочиями

Этот пункт критически важен, чтобы вы могли:

• подписывать акты выполненных работ;
• представлять интересы дома в суде и госорганах;
• заключать договоры от имени собственников.

Формулировка для бюллетеня:

«Наделить Председателя Совета многоквартирного дома ................ полномочиями:
представлять интересы собственников во всех государственных, административных и судебных органах без доверенности;
подписывать, подавать и получать исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии;
заключать, изменять и расторгать договоры, связанные с управлением МКД;
осуществлять контроль за выполнением УК обязательств по договору управления»

Норма: ст. 161.1 ЖК РФ (ч. 8), Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ -1.

Вопрос №3. Наделение Совета дома правом привлекать независимых экспертов

Чтобы вы могли проверять качество работ УК.

Формулировка для бюллетеня:

«Наделить Совет многоквартирного дома полномочиями по привлечению независимых специалистов (экспертов, инженерных организаций) для проверки состояния общего имущества и контроля качества работ по содержанию и ремонту, с оплатой их услуг за счёт средств на содержание и ремонт общего имущества в пределах, утверждаемых Советом дома»

Норма: п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (общее собрание может наделить Совет дополнительными полномочиями).

Вопрос №4. Утверждение условий договора управления

Это ключевой пункт, который УК пытается заблокировать.

Формулировка для бюллетеня:

«Утвердить условия договора управления многоквартирным домом с ООО «ЖКС №1 Фрунзенского района» с обязательным включением следующих положений:
1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается решением общего собрания, а не по усреднённым городским тарифам (ст. 156 ЖК РФ).

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (с указанием стоимости и периодичности) является неотъемлемым приложением к договору (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

3. УК обязана предоставлять ежемесячные отчёты с приложением подтверждающих документов (акты, сметы, договоры с подрядчиками, фотофиксация) (п. 31 Правил № 491).

4. Любые работы по текущему ремонту стоимостью свыше 50 000 рублей подлежат обязательному согласованию с Советом дома (п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
5. УК не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы и перераспределять средства между статьями затрат (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)»

Норма: ст. 156, 162 ЖК РФ, письмо Минстроя № 17830-ДН/04.

Вопрос №5. Определение порядка взаимодействия с УК по организации собраний

Чтобы УК не могла саботировать будущие собрания.

Формулировка для бюллетеня:

«Обязать ООО «ЖКС №1 Фрунзенского района» в соответствии с п. 3.2.9 Приложения №4 к Постановлению Госстроя РФ №170:
предоставлять инициативной группе актуальный реестр собственников в электронном виде бесплатно;
размещать уведомления о проведении собраний в ГИС ЖКХ и на информационных досках;
изготавливать бюллетени для голосования за свой счёт»

Норма: п. 3.2.9 Приложения №4 к Постановлению Госстроя РФ №170.

Вопрос №6. Определение места хранения протоколов

Чтобы документы не «потерялись» в УК.

Формулировка для бюллетеня:

*«Хранить оригиналы протоколов общих собраний и бюллетени для голосования у председателя Совета дома по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Белградская, д. 6, корп. 2, кв. 70»*

Норма: Приказ Минстроя № 937/пр. -8

📄 Шаг 2.3. Как оформить бюллетень

Бюллетень должен содержать -1-3:

Обязательный элемент Что писать

Сведения о собственнике ФИО, номер квартиры, площадь, документ о праве собственности Форма голосования очная / заочная / очно-заочная Дата окончания приёма бюллетеней конкретное число Вопросы повестки каждый вопрос с вариантами «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» Подпись собственника без подписи бюллетень недействителен

Важно: Бюллетень, в котором по одному вопросу отмечено несколько вариантов или нет ни одного, считается недействительным -3. Если голосует представитель — нужна доверенность.

📊 Шаг 2.4. Подсчёт голосов и оформление протокола

Что нужно сделать Как правильно

Назначить счётную комиссию Из 3-5 человек, не из числа инициаторов (для объективности)Подсчитать голоса Площадь помещений «ЗА» / Общая площадь дома × 100%Оформить протокол По форме Приказа Минстроя № 937/пр -8Разместить протокол В ГИС ЖКХ (обязанность УК, но можно и самим)

Что должно быть в протоколе -4:

• дата и место проведения собрания;
• форма голосования (очная/заочная/очно-заочная);
• повестка дня;
• количество голосов «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» по каждому вопросу;
• принятые решения -4;
• приложения (реестр собственников, копии бюллетеней, доверенности).

ЧАСТЬ 3. ВКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ — полномочия и оплата

⚖️ Шаг 3.1. Есть ли у вас право приглашать экспертов?

КОРОТКИЙ ОТВЕТ: ДА.

Основание Что говорит закон п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Совет дома ОБЯЗАН осуществлять контроль за работами УК. Контроль без эксперта невозможен. п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ Общее собрание может наделить Совет ЛЮБЫМИ дополнительными полномочиями, включая привлечение экспертов. п. 31 Правил № 491Собственники вправе знакомиться с документацией и проверять обоснованность смет.

ВЫВОД: Вы имеете законное право приглашать экспертов. УК не может это запретить.

💰 Шаг 3.2. Кто платит за эксперта?

Главный вопрос — и самый важный ответ: ВЫ МОЖЕТЕ ОПЛАЧИВАТЬ ЭКСПЕРТА ИЗ СРЕДСТВ НА СОДЕРЖАНИЕ ДОМА.

Вариант оплаты Как реализовать Законность

Из средств на содержание дома Включить расходы на эксперта в смету на содержание/ремонт (решением Совета или ОСС)✅ Полностью законно Из фонда текущего ремонта Если фонд формируется, можно оплатить оттуда✅ Требуется решение ОСС Целевой сбор с собственников Собрать дополнительную сумму (по решению ОСС)✅ Законно, но хлопотно Личные средства инициатора Если срочно, а потом требовать компенсацию с УК через суд⚠️ Риск: суд может отказать

ПОЧЕМУ ЭТО ЗАКОННО:

• Контроль за работами УК — прямая обязанность Совета дома (ст. 161.1 ЖК РФ);
• Расходы на выполнение обязанностей относятся к расходам на управление домом (п. 11 Правил № 416);
• Закон не запрещает оплачивать такие расходы из средств, собранных на содержание и ремонт.

📝 Шаг 3.3. Как узаконить привлечение экспертов

СПОСОБ 1. ЧЕРЕЗ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ (если УК согласна)

Включите в договор пункт:

«Совет дома вправе привлекать независимых специалистов для проверки состояния дома и контроля качества работ с оплатой за счёт средств на содержание и ремонт в пределах, утверждаемых Советом дома»

СПОСОБ 2. ЧЕРЕЗ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ (надёжный способ)

Примите решение (включите в бюллетень вопрос):

«Наделить Совет дома полномочиями привлекать независимых экспертов для проверки состояния дома и контроля качества работ, оплачивая их услуги из средств на содержание и ремонт общего имущества в пределах сметы, утверждённой Советом дома»

Порог голосования: более 50% голосов от числа проголосовавших (или 2/3 от общего числа, если хотите перестраховаться) -8.

🛠️ Шаг 3.4. Как организовать проверку с экспертом (пошагово)

Шаг Что делать Нюансы

1.Примите решение о привлечении эксперта (Совет дома или ОСС)Зафиксируйте в протоколе

2.Найдите эксперта (строительная фирма, инженер, сметчик)Лучше с лицензией или членством в СРО

3.Заключите договор от имени Совета дома Председатель подписывает (если есть полномочия)

4.Уведомите УК о дате проверки Письменно, с уведомлением, за 3-5 дней

5.Проведите проверку, составьте АКТ или ЗАКЛЮЧЕНИЕС фотографиями, обмерами

6.Направьте результат в УК и (при необходимости) в ГЖИ/суд

⚡ Шаг 3.5. Что делать, если УК препятствует проверке с экспертом

Действие УК Ваши действия Срок Не пускает эксперта

Составьте Акт о воспрепятствовании в присутствии 2-3 свидетелей В день проверки Не предоставляет документы Зафиксируйте отказ письменно, сфотографируйте В день запроса Игнорирует уведомление Направьте жалобу в ГЖИ В течение 3 дней

Образец Акта о воспрепятствовании:

«Акт составлен «___» __________ 2026 г. комиссией в составе председателя Совета дома (ФИО), члена Совета дома (ФИО), независимого эксперта (ФИО) о том, что представитель УК ООО «ЖКС № » для проведения совместной проверки состояния (указать объект) не явился, доступ к объекту не предоставлен. Настоящий акт направлен в ГЖИ»

Основание для жалобы: п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, ст. 14.1.3 КоАП РФ -1.

ЧАСТЬ 4. ЧТО ДЕЛАТЬ ПОСЛЕ СОБРАНИЯ

📤 Шаг 4.1. Направьте протокол в УК и ГЖИ

Кому Что направить Срок Основание

УК Копию протокола с приложениями10 дней после собрания ст. 46 ЖК РФ

ГЖИ Копию протокола (через ГИС ЖКХ)10 дней после собрания Приказ Минстроя № 937/пр -8

📋 Шаг 4.2. Контролируйте исполнение решений

Если УК отказывается выполнять решения, принятые на общем собрании:

Шаг Действие Документ

1. Направьте в УК требование о выполнении решения Письменная претензия

2.Подайте жалобу в ГЖИ Жалоба на нарушение лицензионных требований (ст. 14.1.3 КоАП РФ)3Обратитесь в суд Исковое заявление о понуждении исполнить решение ОСС

Запомните: Решение общего собрания, принятое с соблюдением закона, обязательно для всех собственников, в том числе для УК (ст. 46 ЖК РФ) -4.

📚 Шаг 4.3. Храните документы

Все документы (протоколы, бюллетени, доверенности, акты, заключения экспертов) храните не менее 3 лет (требование Приказа Минстроя № 937/пр) -8.

Где хранить: у председателя Совета дома в надёжном месте, в подлинниках.

📚 ЧАСТЬ 5. ПОЛЕЗНЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

⚡ КРАТКАЯ ШПАРГАЛКА (для тех, кто пробегает по верхам)

Вопрос Ответ

УК отказывается помогать с собранием Направьте письменное требование, при отказе — жалоба в ГЖИ. УК обязана помогать (п. 3.2.9 Приложения №4)УК

не даёт реестр собственников Требуйте письменно. Обязана дать бесплатно (ст. 161.1 ЖК РФ). Отказ — жалоба в ГЖИ

Как считать голоса? Пропорционально площади помещения. 50 м² = 50 голосов

Как узаконить право на экспертов? Включить вопрос в повестку ОСС или в договор управления

Кто платит за эксперта? Можно из средств на содержание дома, если Совет принял такое решение

Что делать, если УК не пускает эксперта? Составить Акт о воспрепятствовании, жалоба в ГЖИ

Куда подавать жалобу на УК? ГЖИ (основной орган), прокуратура, суд

ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ? Напишите в комментариях — разберём подробно!

#ЖКХ #СоветДома #ОбщееСобрание #УправляющаяКомпания #КонтрольУК #Экспертиза #ПраваЖильцов #ИнструкцияПредседателю