Исследовательский центр "Аналитика. Бизнес. Право" провел новое масштабное исследование о мошенничестве и гражданско-правовых спорах в сфере оборота недвижимости. Вряд ли надо говорить, насколько это актуальная и волнующая тема.
Аналитики подсчитали, что за 2020-2025 годы в стране было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью. Больше всего в этом массиве договоров дарения (13,8 тысячи) и купли-продажи (9,8 тысячи). При этом исследователи отметили, что в прошлом году резко сократилось количество дел об оспаривании сделок, связанных с дарением недвижимости. "Введение обязательной нотариальной формы дарения с 13 января 2025 года коррелирует с резким снижением числа дел. Это указывает на значимость превентивного контроля именно в тех сегментах, где риск пороков воли и мошенничества является структурно повышенным", - отмечают эксперты.
Как подчеркивается в исследовании, 92 процента судебных споров вокруг купли-продажи и дарения недвижимости касались сделок, которые стороны заключали без участия нотариуса. Аналитики отмечают, что сделки в простой письменной форме в гораздо меньшей степени защищены: оспаривается примерно 8-10 из 10 000 таких сделок, при этом преобладают решения в пользу истцов. Иными словами, тот, кто подал жалобу, то чаще всего и выигрывает процесс. Такова статистика. А над причинами надо размышлять.
В это же время оспаривание нотариально удостоверенных сделок является исключительным явлением и количество таких случаев - крайне мало, подчеркивают аналитики. Риски оспаривания сделок в простой письменной форме в 4,5 раза превышают потенциальные риски нотариальных сделок. "При этом, что важно, большинство исков не приводит к отмене договора", - указано в исследовании. Иными словами, жаловаться, конечно, пытаются, но шансы выиграть, если вы хотите отменить нотариальную сделку, крайне малы. Соответственно, стороны сделок, удостоверенных нотариально, могут спать гораздо спокойней, чем если бы они просто составили договор на обычной бумаге.
Среди тенденций также отмечается повышение цены иска. Размер цены иска по возбужденным в 2024 году делам вырос на 23,7% по сравнению с 2023 годом, а по сравнению с 2022 годом - в 2,8 раза. Это напрямую отражает подорожание недвижимости и рост "стоимости" судебных тяжб.
Среди причин, по которым суды признают договоры недействительными, наиболее массивным остается блок с мнимыми и притворными сделками (ст. 169 - 170 ГК РФ). Заметной остается роль "банкротных" оспариваний подозрительных сделок и сделок с предпочтением, объясняют исследователи.
Все больше случаев оспаривания связано с выявлением факта существенного заблуждения участника сделки (ст. 178 ГК РФ). С 2020 по 2024 год число таких случаев выросло более чем на 50%. Самостоятельная группа дел касается так называемых ведомых продавцов. Когда истцы оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием мошенников. Также среди типичных оснований для оспаривания - сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы и кабальное отчуждение недвижимости.
Одной из самых опасных и трудно диагностируемых категорий споров являются иски о признании сделки недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ. Речь о гражданах, которые хоть и являются дееспособными, но в момент совершения сделки не были способны понимать значение своих действий или руководить ими. Статистика показывает стабильное присутствие таких дел в судебной практике. Надо пояснить, что в таких случаях часто речь идет о том, что продавец стал жертвой мошенников и на какой-то момент потерял разум.
В этой связи сделки в простой письменной форме, где никто не проверяет действительность воли сторон и не разъясняет им правового смысла и последствий договора, находятся в зоне максимального риска, считают эксперты. Напротив же, привлечение к сделке нотариуса, который не удостоверит ее, пока не убедится в осознанности и добровольности действий сторон, позволяет избежать таких проблем. То есть дефект, который почти гарантированно приведет к судебному спору и признанию сделки недействительной, выявляется и устраняется нотариусом на стадии удостоверения сделки.
Также значительная часть судебных споров связана с отсутствием обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства, иных законных представителей либо с превышением или злоупотреблением полномочиями при совершении сделки по доверенности", - говорится в исследовании.
Эксперты делают акцент на стабилизирующей роли нотариальной формы в снижении конфликтности оборота недвижимости и предлагают ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью. "Нотариат выступает единственным институциональным механизмом предварительной правовой фильтрации, поскольку именно нотариус проверяет законность сделки и полномочия сторон. Выявляет дефекты согласий и представительства. Предупреждает участников о правовых последствиях. Документально фиксирует волеизъявление сторон", - отмечается в исследовании.
Аналитики подчеркивают: нотариальное удостоверение договора существенно повышает устойчивость сделки к оспариванию. Это особенно важно, когда пострадавшим оказывается в том числе добросовестный покупатель жилья, который рискует остаться и без только что приобретенной недвижимости, и без денег. Если дело доходит до суда, то большинство нотариально удостоверенных сделок по купле-продажи и дарению недвижимости выдерживают судебное оспаривание.
В свою очередь, в Федеральной нотариальной палате России пояснили "РГ", что наличие нотариального удостоверения фактически повышает стандарт доказывания для истца, оспаривающего сделку. Ведь нотариус подтверждает осознанность волеизъявления, разъясняет сторонам правовые последствия сделки, контролирует, чтобы на стороны не оказывалось внешнее давление при совершении сделки. Соответственно, тот, кто недоволен сделкой, должен доказать, что все равно со сделкой что-то не так. Но доказать такое при наличии нотариальной печати намного сложнее.
Источник: Российская газета