Договор и счет эскроу являются удобными и обеспечивающими безопасность инструментами при совершении определенных видов сделок. Когда целесообразно их применять и в чем заключаются их преимущества, разбирались Финансы Mail.
Автор: Елена Лесничая(Финансы Mail)
Что такое договор и счет эскроу
Эскроу или условное депонирование представляет собой одну из разновидностей исполнения обязательства, при которой имущество депонента передается через эскроу-агента для исполнения обязательства перед бенефициаром. При этом эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении установленных договором оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если же такие основания не возникли, имущество возвращают депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).
Положения ГК РФ позволяют депонировать (п. 3 ст. 926.1 ГК РФ):
- движимые вещи в том числе наличные денежные средства и документы;
- безналичные денежные средства.
Основаниями для передачи депонированного имущества могут являться (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ):
- совершение определенных действий бенефициаром или третьим лицом.
- наступление срока;
- наступление события.
В договоре эскроу прописывают условия передачи денег, временные рамки действия договора, обязательства сторон и другие существенные условия. Например, при сделке с недвижимостью таким условием может быть документально подтвержденный переход права собственности (выписка из ЕГРН или зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи). Также можно указать совокупность нескольких оснований и порядок проверки их выполнения для передачи имущества.
Счет эскроу является специальным банковским счетом, который используют для условного депонирования безналичных денежных средств (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). В рамках договора счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает такой счет для учета и блокирования денег, полученных от владельца счета (депонента) и затем передает их другому лицу (бенефициару) в случае возникновения предусмотренных договором оснований. Права на лежащие на счете эскроу деньги принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для их передачи бенефициару. После этой даты денежные средства передают бенефициару.
Отметим, что условия, при которых бенефициар получает доступ к средствам на счете эскроу должны быть четко прописаны в договоре. Также стоит учитывать, что не все банки могут открывать эскроу-счета — список уполномоченных организаций публикует Банк России.
Срок передачи депонированного имущества составляет семь дней с даты предъявления требования бенефициаром (п. 2 ст. 314 ГК РФ). По счету эскроу этот срок составляет 10 дней с момента возникновения оснований для передачи (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ). Условие о сроке стороны могут согласовать в договоре.
Обратите внимание, отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ).
Когда удобно использовать договор и счет эскроу
Договор и счет эскроу удобно применять, когда нет уверенности, что одна из сторон исполнит свои обязательства надлежащим образом. Его заключение позволяет обеспечить безопасность сделки и минимизировать риски путем блокировки денежных средств или имущества до выполнения заранее оговоренных сторонами условий. Приведем наиболее распространенные виды сделок, при которых целесообразно использовать договор и счет эскроу.
1. Приобретение жилья. При покупке недвижимости на этапе строительства используется механизм долевого участия. Обязательность расчетов между застройщиками и покупателями через счет эскроу предусмотрена федеральным законодательством (ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Данный механизм защищает дольщика от риска потери средств при банкротстве застройщика или нарушении сроков строительства. По общему правилу дольщик вносит средства на счет эскроу в банке, соответствующем Требованиям к уровню кредитного рейтинга (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697), у которого есть право обслуживать долевое строительство. Обычно застройщики сами предлагают банк из этого перечня.
При сделках с недвижимостью на вторичном рынке продавцы и покупатели используют счета эскроу по взаимному согласию, чтобы повысить безопасность сделки.
Денежные средства, размещенные физлицом-депонентом на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимости и расчетов по договору долевого участия в строительстве подлежат обязательному страхованию (ч. 1 ст. 13.1, ч. 1 ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ). Сумма возмещения составляет 100% суммы, находящейся на таком счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб. (ч. 3 ст. 13.1 Закона о страховании вкладов).
В рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с 01.03.2025 действует законодательное требование о применении счетов эскроу при возведении домов по договору подряда, которое гарантирует защиту средств покупателя до завершения работ и регистрации права собственности. Найти подрядчика, который принимает оплату через защищенный счет, можно на сайте государственной корпорации ДОМ.РФ. Там же есть список банков, готовых стать посредниками в сделке (открыть счет эскроу, выдать ипотечный кредит на строительство).
2. Сделки с дорогостоящими активами. К ним, например, относятся, автомобили, драгоценности, произведения искусства. В данном случае договор эскроу позволяет гарантировать выполнение сторонами установленных требований перед передачей денег.
3. Передача авторских прав или объектов интеллектуальной собственности. Договор эскроу при такой сделке заключают, чтобы гарантировать оплату после передачи прав или выполнения определенных действий, связанных с интеллектуальной собственностью. При этом депонируются документы, содержащие охраняемые результаты интеллектуальной деятельности.
Как работает счет эскроу
Как было сказано выше, в расчетах посредством счета эскроу участвуют три стороны: покупатель (депонент), продавец (бенефициар) и банк (эскроу-агент), который выступает независимым посредником. Порядок расчетов включает в себя несколько последовательных шагов:
Шаг 1. Заключение договора. Покупатель и продавец обращаются в кредитную организацию для оформления договора эскроу.
Шаг 2. Открытие счета эскроу. Банк открывает счет на имя покупателя. При этом требуются документы, подтверждающие заключение сделки, например, зарегистрированный договор долевого участия и паспорт покупателя.
Шаг 3. Внесение и блокировка денег. После подписания договора покупатель переводит на счет эскроу оговоренную сумму. Затем банк автоматически блокирует деньги на счете и ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться ими до выполнения условий договора.
Шаг 4. Исполнение обязательств и банковский контроль. Продавец выполняет все прописанные в договоре условия, например, сдает новостройку в эксплуатацию, передает документы или оказывает услуги. Затем он предоставляет банку подтверждающие выполнение условий документы. Банк проверяет эти документы на соответствие условиям договора, например, целевое использование средств и сроки выполнения работ при строительстве.
Шаг 5. Перечисление денег продавцу и закрытие счета. Когда все условия выполнены, банк переводит деньги продавцу и затем закрывает счет эскроу.
Отметим, открытие счета эскроу может быть дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. Как правило, за обслуживание счета эскроу банки берут доли процента от суммы на счете. В некоторых случаях открытие может быть бесплатным, например, если покупатель оформил ипотеку на покупку квартиры в этом же банке.
После совершения сделки продавцу не потребуется снимать наличные деньги с банковского счета, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить, например, в банковскую ячейку.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Источник: