На портале Закон.ру Владимир Лебединский опубликовал материал о компенсации при изъятии недвижимости и необходимости учитывать потребительскую ценность имущества. Описано, что рыночная стоимость не всегда отражает реальные потери собственника, что предполагает возможность введения дополнительного компенсационного коэффициента.
Наш эксперт Максим Неижко, руководитель департамента оценки и экспертизы "Аверта Групп", дал свой комментарий к данному материалу.
Комментарий
Статья предлагает включить «потребительскую ценность» в компенсацию при изъятии недвижимости, что отражает разрыв между рыночной ценой и реальными потерями собственника. Наиболее перспективным решением видится нормативная надбавка (например, 10%) к рыночной стоимости, что соответствует международной практике и обеспечивает некоторый учет баланса интересов. В целом, это достаточно прогрессивный шаг, требующий правовой фиксации для защиты прав собственников. Позиция автора интересна и правомерна, так как рыночная стоимость не учитывает издержки вынужденной адаптации.
Предложенная в статье концепция введения надбавки (коэффициента) за «потребительскую ценность» при принудительном изъятии является крайне актуальной. Переход от жесткой рыночной оценки к концепции «справедливого возмещения» требует глубокого пересмотра текущих методологических подходов.
Согласно стандартам оценки (ФСО), рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена сделки в условиях открытого рынка. Ключевое слово здесь «открытого», что значит «добровольного». При изъятии фактор добровольности отсутствует. Стандартный рыночный подход к оценке игнорирует уникальную полезность объекта для собственника, фактически обесценивая те личные преимущества, которые утрачиваются при принудительном изъятии.
Принудительное изъятие недвижимости противоречит рыночному принципу добровольности, так как сделка совершается без права собственника на отказ, что разрушает симметрию открытого рынка. Применение рыночной стоимости в таких условиях методологически неверно, поскольку она не учитывает «цену лишения права выбора» и утрату индивидуальной ценности объекта для владельца. Определение «рыночной стоимости» не способно обеспечить равноценное возмещение при принудительном отчуждении, что требует перехода к концепции «выкупной стоимости», включающей премию за принудительный и вынужденный характер совершения сделки.
Если опираться на теоретическую часть, потребительская ценность ближе к понятию инвестиционной стоимости (стоимость для конкретного лица). В статье верно указывается на то, что при изъятии собственник теряет не просто «актив», а «пользу», которую он извлекал из него годами. Применяемые методики оценки не учитывают этой разницы, что приводит к несогласованности. Исследования показывают, что люди оценивают то, чем уже владеют, выше, чем то, что они могли бы приобрести. В оценке это выражается в разрыве между ценой предложения и ценой спроса.
Рыночная оценка объекта сама по себе не способна компенсировать индивидуальные потери, возникающие при изъятии. Действующее законодательство ориентировано на типичного участника рынка, что оставляет за рамками расчета нематериальные активы владения: для граждан это разрушение привычного жизненного уклада и социальных связей, а для предпринимателей – потеря уникальной локации, наработанного клиентского трафика и разрыв сложившихся логистических цепочек. Введение коэффициента (1,1) позволяет трансформировать эти неявные и процессуально труднодоказуемые издержки в понятный цифровой эквивалент, обеспечивая реальную полноту возмещения как для частных лиц, так и для бизнеса.
Процедура возмещения сопутствующих затрат в РФ излишне формализована и требует от владельца детального чекового обоснования даже очевидных издержек на релокацию. Нормативная надбавка должна заменить собой часть этих мелких расчетов, сделав процесс изъятия более прозрачным и быстрым.
С точки зрения оценки есть 2 проблемы для реализации идей данной статьи:
1) чтобы коэффициент был обоснованным, необходимо создать базу данных по мировым соглашениям, где цена добровольного выкупа была выше рыночной оценки;
2) возможно, коэффициент должен зависеть от типа имущества. Для единственного жилья он может быть выше (например, 1,15), для коммерческой недвижимости или пустующих земель – ниже (1,05).
В современной российской правоприменительной практике сложился подход, который можно назвать «ценовым минимализмом». Несмотря на конституционные гарантии равноценного возмещения, на этапе оценки этот принцип часто подменяется поиском самой низкой рыночной цены. Основное противоречие российской практики заключается в том, что оценщики обязаны использовать Федеральные стандарты оценки (ФСО), которые рассчитаны на условия добровольного обмена. Но, как уже было упомянуто мной в начале, это не рыночная сделка, а директивное перераспределение собственности. Согласно ст. 281 ГК РФ, в состав возмещения входят рыночная стоимость и убытки. В оценочной практике расчет убытков (упущенная выгода, расходы на поиск нового жилья, услуги юристов, адаптация бизнеса) сопряжен с проблемой низкой достоверности исходных данных, что превращает их документальное подтверждение в процедуру с неочевидной доказательственной базой, что ведет к тому что чаще всего бывшие владельцы остаются в минусе даже при формальных выплатах.
-------------
Подписывайтесь на Телеграм-канал Аверта: практические кейсы и рекомендации по оценке, экспертизе и инвестиционному консалтингу от профессионалов с опытом более 14 лет.