Второй год замеряю доступность недвижимости в городах РФ по собственной методологии. Что она учитывает:
▪️ Медианный доход по регионам. В моем случае это функция от среднего дохода (65% от среднего). В расчете смоделирована ситуация, в которой молодая семья получает 2 медианных дохода по своему региону.
▪️ Доступность вторички. Наша модельная молодая семья откладывает часть дохода на первоначальный взнос, а потом берет вторичку в ипотеку по рыночной ставке на 15 лет (30% взнос). Рыночная ставка взята как 20% годовых, и она упала с 25% годовых - то есть, мы ожидаем повышение доступности жилья в целом по стране, т.к. используется кредитное плечо с меньшей нагрузкой.
▪️ Доступность новостроек. Здесь также молодая семья копит на первоначальный взнос (30% от стоимости квартиры), а потом берет ипотеку по льготной ставке. Так как льготные ставки это не всегда заявленные 6%, то для расчета взята ставка 7%, а также учтена арктическая и ДВ ипотека для ряда городов.
Результат - в таблице. Стоит отметить, что счетчик изменения места в рейтинге не показателен, так как устранение части ошибок прошлого сильно подвинули часть городов. Так например, резкий взлёт Хабаровска (+23 места) случился не потому, что там рухнули цены на жилье и не потому что все хабаровчане стали резко больше зарабатывать. А потому что я не учел в прошлом году ДВ ипотеку, прошу понять и простить.
С годами методология шлифуется, через пару лет F-индекс станет основным независимым источником оценки доступности жилья по регионам. Спасибо и вам за обратную связь и рекомендации по улучшению методики расчета.
Ну да ладно. Знаете, что меня больше всего смущает? Что медиана по индексу - почти не изменилась! Было 36,7 баллов, стало 36,9 баллов. Средняя выросла с 38 до 41. То есть, снижение рыночной ставки на вторичку с 25% до 20% - не привело к тому, что жильё стало более доступным. Из прошлого поста мы видели, что вторичка потихоньку подтягивается в цене, нивелируя весь эффект от снижения ставки. Продолжаю вести наблюдение.