Публикую текстовую версию записки от 09.04.2026 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
Рутуб
Ютуб
Внимание!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к этому делу.
До постановки земельного участка, расположенного под МКД, на кадастровый учёт, администрация сдала этот участок в аренду собственнику квартиры в этом МКД. Собственник потребовал признать недействительным условие договора аренды об оплате за землю.
Рассказываю о том, как рассмотрели это дело суды.
_________
Собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме принято решение о приобретении земельного участка под домом в собственность.
Через два месяца администрацией была утверждена схема расположения земельного участка под домом. Участку был установлен вид разрешенного использования - "блокированная жилая застройка". Также было предварительно согласовано предоставление данного земельного участка одному из собственников квартир.
Еще через месяц было проведено межевание земельного участка и
подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка. Потом земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - «блокированная жилая застройка».
Еще через два месяца администрация заключила с одним из собственников квартир договор аренды указанного участка. Также был подписан акт приема-передачи. Договор, помимо прочего, предусматривал обязанность внесения арендатором платы за фактическое пользование участком за три года, предшествовавших заключению договора.
Через три месяца после заключения договора, арендатор обратился в администрацию с заявлением об изменении договора аренды в части уплаты арендной платы. Получив отказ, гражданин обратился с иском в суд. Он просил признать недействительным пункт договора, предусматривающий внесение арендной платы.
Суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление. Он исходил из того, что спорный участок принадлежал на праве собственности собственникам квартир в многоквартирном доме еще до постановки его на кадастровый учет. Поэтому у администрации отсутствовали какие-либо права на данный земельный участок, в том числе право на взимание платы за пользование им.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска. Он посчитал, что до постановки земельного участка на кадастровый учет права на него сохраняются за публично-правовым образованием, которому он принадлежит и, учитывая принцип платности пользования землей, посчитал правомерным взимание администрацией платы за фактическое пользование земельным участком.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с апелляционной инстанцией.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом,
принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Образование участка является обязанностью органов публичной власти.
Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, эта земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.
В этих случаях собственники помещений в МКД как законные владельцы участка имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе от собственника участка.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим
имуществом многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором
расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного
дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника
помещения в многоквартирном доме такого права действующим
законодательством не предусмотрены.
Сохранение участка под многоквартирным домом в собственности публично-правового образования в виду неисполнения им своей обязанности по формированию и постановке его на государственный кадастровый учет влечет в силу закона в отношении такого земельного участка обязанность публично-правового образования по осуществлению указанных действий и не дает ему права на взимание с собственников помещений в многоквартирном доме платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Другие записки по жилищным спорам можно посмотреть ЗДЕСЬ и ЗДЕСЬ
Подборка записок по земельным спорам ЗДЕСЬ
Чтобы не пропустить новости рекомендую подписаться на:
группу ВКонтакте по жилищным спорам ЗДЕСЬ
мою страницу ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
телеграмм канал Записки Путёвого Юриста
Канал в мессенджере MAX: https://max.ru/courtlawyers