Все мы помним, что 16 декабря 2025 года Верховный Суд РФ поставил точку в деле Долиной и признал право собственности покупателя на квартиру законным.
На рынке недвижимости после этого решения высшей судебной инстанции страсти немного подутихли. А те, кто говорил, что у нас совсем всё плохо с законами, раз так демонстративно нарушаются права добросовестных покупателей и у них изымаются квартиры в пользу «запутавшихся» продавцов, отдавших деньги мошенникам, стали терпеливо ждать Пленум ВС РФ, в котором бы четко были регламентированы критерии добросовестного покупателя и то, что изъять квартиру у выполнившего эти условия покупателя - нельзя.
Но шло время, а ни Пленум, ни Обзор Верховного Суда - не появлялись.
Зато появилось Определение СКГД ВС РФ №84-КГ26-1-КЗ от 10 марта 2026 года, которым высшие судьи по абсолютно аналогичному делу приняли прямопротивоположное решение и вернули право собственности на квартиру продавцу, отдавшей деньги мошенникам, с той лишь разницей, что была применена двусторонняя реституция и 73-летнюю бабулечку обязали вернуть полученные деньги покупателю.
И снова рынок недвижимости стал бурно обсуждать вопрос: так по какому принципу суд принимает решение чьи права защищать: покупателя или продавца.
Вроде обе стороны пострадавшие. Продавец - от рук мошенников. Покупатель – от рук обманывающего продавца.
Я лично придерживалась и продолжаю придерживаться той точки зрения, что, как проверяли по сделке всё досканально, так и продолжаем раскладывать сделку на молекулы и рассматривать её под лупой, в том числе опрашивать продавца и проверять мотив его продажи.
Конечно, у каждого практикующего в этой области юриста есть свои отработанные механизмы проверок и четкие алгоритмы. Проверка объекта давно вышла за пределы правовой экспертизы документов и «пробивания» всех собственников по всем существующим реестрам и базам. Это уже целое расследование с его причинно-следственными связями и умозаключениями, за которыми в итоге стоят судьбы людей.
Сделки с недвижимостью и раньше то не были легким процессом. Ведь стороны сделки – живые люди со своими особенностями и внутренними убеждениями. Что на самом деле ими движет – не может знать ни риэлтор, ни юрист, ни нотариус, ни порой даже психолог/психиатр, приглашенный на сделку.
Мне всегда помогал способ – поставить себя на место стороны сделки. Если прослеживается мотив, он обоснован, подтверждается документально, и подкрепляется показаниями родственников, друзей, знакомых или соседей, то хорошо – можно сделать исключение и не настаивать на одновременном приобретении продавцом другого жилья. И то, если у продавца есть другое жилье в собственности или родственники забирают его к себе в силу почтенного возраста, и они полностью сопровождают такого продавца на сделке, плюс показали документы, подтверждающие родство, оформили нотариальное заявление, что обязуются перевести к себе пожилого родственника, зарегистрировать его у себя по постоянному месту жительства и предоставить ему жилье на праве пожизненного пользования.
Да, такие случае, я, как юрист, отвечающий за безопасность сделки, допускала. Правда ко всему вышеперечисленному еще с обязательным психолого-психиатрическим освидетельствованием продавца на сделке и оформлением сделки в нотариальной форме под видеозапись.
Что еще немаловажно?
- Соблюсти баланс интересов сторон и обеспечить безопасность сделки в целом, а не только отстоять интересы клиента. Сделка нужна обеим сторонам, раз уж они пытаются осуществить купли-продажу объекта. А значит обе стороны со всеми своими риэлторами и юристами в одной лодке. И смысла её раскачивать и сорвать сделку нет ни у кого. Есть разные характеры людей и у каждого свои «хотелки», но нужно уметь договариваться и искать конценсус.
Купли-продажа недвижимости - это двусторонняя сделка! И если игра начинается в одни ворота – такую сделку склеить тяжело. Каким бы классным дипломатом не был ваш юрист или риэлтор, если продавец отказывается предоставлять вам данные по объекту и по себе – то смысл продолжать диалог. Диалога то и нет. Есть монолог продавца о том, какой у него безупречный объект и как у него всё идеально с документами. А покупатель, по-видимому, должен поверить ему на слово и теми критериями добросовестного приобретателя, о которых сейчас так много говорят, нужно принебречь ради этого «единственного» во всей Москве объекта.
Сразу скажу, идти полностью на поводу одной из сторон сделки - порочная практика.
У меня был случай, когда ко мне обратились проверить объект, который продавался между двумя давними друзьями. Так вот выявленные риски в виде: банкротства застройщика, вексельной системы расчетов по ДДУ, кучи коммерческой деятельности у титульного собственника и долгов за ЖКУ по квартире – оказались мелочью по сравнению с тем, что продавец на отрез отказался предоставлять данные по супруге, её нотариальное согласие на отчуждение квартиры и выписку из домовой книги. Понятное дело, что раз юрист настаивает в получении данных документов – значит они действительно нужны для устранения или минимизации рисков. Но если уж друг отказывает в предоставлении стандартных документов своему другу, то что можно говорить о некоторых продавцах, считающих, что обязанности есть только у покупателя.
На это могу сказать, что у нас есть закрепленная в законодательстве обязанность продавца вести себя тоже добросовестно и предоставлять все необходимые документы. Так, в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 года прописано, что продавец должен содействовать покупателю в плучении необходимой информации.
Есть случаи и не совсем добросовестного поведения покупателей. Например, тоже нашумевшее дело о НЕ выплате продавцу квартиры денежных средств по Херсонскому сертификату.
Верховный Суд РФ своим определением от 23.03.2026 № 18-КГ25-480-К4 подтвердил, что соцвыплата не будет переведена продавцу из-за ошибок в ДКП и пропуска покупателями сроков по устранению выявленной ошибки и подачи нового заявления. В итоге продавец квартиру продал, а денег за нее не получил по вине покупателей? И такое бывает.
Поэтому я за конструктивный диалог сторон и за добросовестное поведение всех участников сделки.
Уверена, что Верховный Суд тоже работает в направлении соблюдения баланса интересов сторон по сделкам с недвижимостью.
И Определение ВС РФ от 30 марта 2026 года (по делу № 5-КГ26-11-К2), которым в делах по признанию сделок с "ведомыми" продавцами недействительными Верховный суд обязал своих коллег применять двустороннюю реституцию, если каждая из сторон получила встречное предоставление, - это попытка навести порядок в судебной практике, касающейся дел, аналогичных делу Долиной.
Что это значит?
Если сделка признается недействительной: квартира возвращается продавцу, но только при условии возврата покупателю уплаченных денежных средств.
Тут возникает два вопроса:
1. Почему сделку признали недействительной, если покупатель выполнил все критерии добросовестного приобретателя?
2. При возврате сторон к первоначальному состоянию, кто даст гарантии, что продавец вернет деньги покупателю, а не пойдет банкротиться, и что делать с теми, кто успел в квартире обжиться и сделать дорогой ремонт?
Как я вижу, покупатель продолжает оставаться в зоне серьезного риска.
Но движения со стороны государства в этом наболевшем вопросе есть.
Так, на днях произошло, с моей точки зрения, очень важное событие - состоялась пресс-конференция с участием представителей Госдумы РФ, Федеральной нотариальной палаты, риэлторского сообщества, правозащитников пострадавших покупателей, юристов и самих пострадавших, организованная на одной из известных площадок российских СМИ.
В меня лично это мероприятие вселило твердую надежду, что скоро будет внесена ясность и определенность в дела этой категории. На встрече обсуждались действительно глубокие и конструктивные предложения по изменению законодательства и разработке Пленума ВС РФ.
Наконец-то, прозвучали предложения по утверждению конкретного понятного перечня критериев добросовестного приобретателя, по изменениям в статьи 177, 178, 179 ГК РФ, которые бы точно разъясняли в каких случаях покупатель не знал и не мог знать о «недобровольном» или о «неосознанном» решении продавца отчуждать имущество, о создании компенсационного фонда на случай, если квартиру изъяли у покупателя, а продавец не может вернуть деньги, или сразу до признания сделки недействительной, продавец должен был бы положить деньги на депозит суда или нотариуса для обеспечения двусторонней реституции.
Владимир Игоревич Самокиш, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, согласившись, что число случаев, когда добросовестные покупатели теряют жилье из-за мошеннических схем, продолжает расти, и что решения Верховного суда хоть и принесли некоторую стабильность, но не привели к единой судебной практике, и суды продолжают принимать противоречивые решения, - пообещал в ближайшее время либо помочь с принятием Госдумой долгожданных поправок в Гражданский кодекс РФ либо постараться поторопить Верховный суд с принятием соответствующего Пленума.
Звучали также предложения по усилению роли нотариального удостоверения, дополнительным проверкам сделок с недвижимостью.
Мне очень понравились открытые высказывания спикеров на этой пресс-конференции по поводу качества психолого-психиатрических экспертиз, которые производят впечатление, что пишутся под копирку общими фразами, да еще и со слов исследуемого человека, что ставит под сомнение само заключение о вменяемости продавца. А также про то, что почему-то наши правоохранительные органы встают на защиту продавца и помогают обратиться в суд за «возвратом» квартиры, хотя покупатель нуждается в не меньшей защите от обмана продавца.
Ведь «ведомый» продавец честно потом в суде признается, что знал о том, что сделка «фиктивная», что квартиру ему потом вернут, что обманывал покупателя для «исполнения» своей роли под руководством третьих лиц, а то что покупатель выкладывает свои «кровные», поверив ему, и потом останется без всего – и без денег и без квартиры, да еще порой с ипотекой – здесь продавец не понимал?
Никого не хочу обидеть, но, я считаю, что покупатель не должен платить за «легковнушаемость» продавца. Если покупатель сделал все честно, собрал все документы, проверил объект вдоль и поперек, на каждом этапе сделки все подписывал с продавцом и фиксировал, пригласил родственников продавца, убедился, что есть второе жилье у продавца в собственности, установил на сделке вменяемость и отсутствие заболеваний, препятствующих заключению сделки с помощью справок, освидетельствований, да еще и удостоверил сделку у нотариуса, то извините, какое признание сделки недействительной и возврат квартиры продавцу?
Каждому покупателю важно понимать, что если он сделал всё, чтобы убедиться, что сделка не оспорима и выполнил все критерии добросовестного приобретателя, то рисков у него не должно быть совсем либо они должны быть минимальны.
Особенно, если его сопровождал профильный юрист и:
- провел глубокую юридическую проверку объекта и сторон сделки на риски и отразил всё выявленное в юридическом заключении,
- собрал полноценный альбома добросовестного приобретателя;
- проанализировал поведение продавца и обстоятельства продажи,
- правильно выстроил структуру сделки.
К сожалению, можно констатировать, что пока ответственность за безопасность сделки фактически остается целиком и полностью на покупателе.
И покупатель должен сделать всё, чтобы его сделка выдержала проверку на «прочность» не только Росреестром, но и судом.
Было интересно? Подпишитесь!
Если вам нужна профессиональная юридическая помощь при покупке недвижимости в Москве и Московской области, включая проверку объекта, анализ рисков сделки, подготовку договоров и сопровождение расчетов, подробнее об услугах можно узнать по ссылкам: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
https://vk.ru/urist_petrovskaya
https://max.ru/join/1susUrQsgJsdybTgTgUtKkQ_H2gAj1841Djf583N6gg
