Суммы в квитанциях за жилищно-коммунальные услуги постоянно растут и индексируются — у многих ипотечников они уже почти сравнялись с ежемесячным платежом по кредиту. И нередки случаи, когда управляшки пытаются повесить на собственников квартир старые долги. Что делать в такой ситуации, чтобы сохранить свои деньги? Разбираем в этом материале.
Когда УК обращается в суд, чтобы взыскать долги по коммуналке
Некоторые собственники часто откладывают оплату ЖКУ на потом или оплачивают её не полностью, надеясь компенсировать разницу после завершения отопительного сезона. Но долги накапливаются — в итоге управляющая компания обращается в суд. Как правило, этому предшествует досудебная претензия, в которой вопрос предлагают урегулировать мирно, в досудебном порядке.
Законодательство не устанавливает, когда именно УК может начать взыскание долга за коммуналку через суд: статья 153 Жилищного кодекса РФ обязывает граждан «своевременно и полностью» вносить плату за ЖКУ. Поэтому на практике управляющие организации решают вопрос по-разному.
Чаще всего они ориентируются:
- либо на условия, закреплённые в постановлении Правительства № 354: когда просрочка составляет 2 и более ежемесячных платежа, а собственник не заключил с УК соглашение о рассрочке оплаты задолженности;
- либо на общие показатели оплаты по дому: когда дебиторская задолженность жильцов превышает 5–10% суммы ежемесячных платежей, начинается работа с неплательщиками.
Так что беспокоиться о судебных разбирательствах с УК стоит в среднем через 3–4 месяца после появления задолженности. У собственников есть законная возможность списать хотя бы часть большого долга за коммуналку. Но сделать это непросто.
Что такое срок исковой давности и какой он для ЖКУ
Срок исковой давности по долгам за ЖКУ составляет 3 года — он такой же, как общий срок исковой давности. Но это не означает, что, если срок по долгам за коммуналку превысил 3 года, УК их спишет, перестанет начислять неустойку и в принципе потеряет право обращаться по этому поводу в суд.
До какого числа нужно оплачивать коммунальные услуги в 2026 году
Во-первых, в законе нет указания, что старые долги списываются во внесудебном порядке. То есть ничего не мешает управляющей организации по-прежнему числить их за должником и подать в суд — тогда ответчику придётся ещё доказать, что срок давности именно по этим долгам уже прошёл.
Во-вторых, коммунальные долги списываются из-за истечения срока давности только когда должник в ходе судебного разбирательства явным образом заявил о пропуске этого срока. Если же такого заявления не было, суд вправе взыскать задолженность полностью — при условии, что срок давности не превышает 10 лет. То есть если у вас есть задолженность за ЖКУ за 2020–2022 годы, но в суде вы не заявите о том, что срок исковой давности по ним уже истёк, вас, скорее всего, обяжут уплатить долг.
Кроме того, ссылка на срок исковой давности помогает не всегда: у долгов за услуги ЖКХ есть свои нюансы.
Особенности долгов за ЖКУ: что засчитывают в срок исковой давности
Коммунальные платежи производятся не единоразово, а ежемесячно, поэтому исковая давность по ним определяется по каждой квитанции отдельно. Срок исковой давности может прерываться и начинаться заново, если собственник признал долг.
Таким признанием считается, когда собственник:
- частично уплатил долг — для этого достаточно внести на счёт даже 100 рублей;
- подал заявление об отсрочке оплаты;
- подписал соглашение о реструктуризации задолженности.
Что касается частичных платежей, то при оплате квитанций надо указывать период, за который вносится платёж. Так во время разбирательства не возникнет вопросов, что срок исковой давности прерывался. А собственник оплатит только обозначенную часть задолженности.
Например, если вы почему-то не хотите признавать долг за 2022 год, срок по которому уже истёк, при оплате ЖКУ надо указывать «оплата за март 2026 года».
Практика подтверждает, что суды чаще склонны принимать сторону истца — управляющей компании: ведь собственник по закону обязан своевременно оплачивать ЖКУ. Поэтому, если есть доказательства, что неплательщик фактически признал долг — платил в какие-то месяцы больше нужного, с него взыщут полную сумму задолженности плюс пени, которые начисляются за каждый день просрочки.
Но есть и другие случаи, когда суд признает срок давности прошедшим и отказывает УК в требовании взыскать долг старше трёх лет.
Рассмотрим две типичные ситуации с коммунальными долгами и поясним, как ответчику лучше вести себя в каждой из них.
Ситуация 1: как заявить об истечении срока давности, если должник — вы
Если вы считаете, что срок давности по долгам, которые пытается взыскать УК, уже истёк, действовать можно примерно следующим образом.
Когда сумма долга меньше 500 тыс. рублей, её взыскивают в приказном порядке: в этом случае решение суд выносит в течение 5 дней на основании заявления взыскателя, присутствия ответчика не требуется. Копию судебного приказа должнику высылают почтой.
В законную силу приказ вступит через 10 дней после его получения, и это будет основанием для принудительного взыскания долга. Но до этого момента ответчик может его оспорить. Для этого нужно подать в суд заявление о своём несогласии с вынесенным судебным приказом. В таком случае суд отменит его. Дальше дело будут рассматривать повторно в обычном порядке: с участием обеих сторон, обменом мнениями и представлением доказательств.
Важный момент: по закону суд не может уведомить стороны о существовании срока исковой давности. То есть он применит его только по заявлению стороны спора. Ходатайство о применении срока исковой давности ответчик может подать в любой период: когда идёт подготовка к слушанию, проходят прения или во время апелляции. И если он докажет, что не признавал задолженность, её спишут.
Ситуация 2: должник — предыдущий хозяин квартиры
Одно дело, когда гражданин знает о наличии у него долгов за ЖКУ и сознательно не платит по той или иной причине. Но бывают случаи, когда долг возникает непонятно откуда.
К примеру, наш читатель Сергей купил квартиру в начале 2022 года, прожил в ней 4 года и всё это время аккуратно оплачивал коммуналку. Но перед продажей, делая сверку по лицевому счету, выяснил, что должен управляющей компании 25 тыс. рублей за содержание жилья и электричество. Долг был как раз за 2022 год, хотя Сергей точно помнил, что оплачивал все счета, а перед покупкой проверял квитанции — в них никаких задолженностей не было.
Сергей отнёс в УК заявление в двух экземплярах — один с отметкой о принятии потом забрал себе, — в котором просил объяснить, откуда взялась задолженность. После того как ему не ответили в течение трёх рабочих дней, он отправил заявление в электронном виде через «Госуслуги Дом».
После этого он всё-таки получил от УК разъяснения, из которых выяснил, что долг был ещё у предыдущего владельца квартиры, но предъявили его Сергею. Договариваться управляющая компания не хотела, требовала погасить долг и собиралась в суд.
Конечно, срок исковой давности относительно 2022 года уже истёк, и Сергей мог сослаться и на этот момент. Но тут возможны варианты: например, если бы срок давности прерывался: допустим, Сергей не указывал в квитанциях, за какой именно период платит. Да и ввязываться в судебный процесс ему не хотелось. Поэтому Сергей решил уточнить, а правомерно ли требовать от него погасить долги старых хозяев.
Долги прежних хозяев — не ваши долги
По действующему законодательству долг за ЖКУ числится не за квартирой, а за собственником. Следовательно, новый владелец не отвечает по долгам предыдущего. Этот момент разъяснён в Жилищном кодексе: там указано, что собственник обязан вносить плату за помещение с момента возникновения у него права собственности — оно появляется после регистрации сделки в Росреестре.
Исключением являются взносы на капитальный ремонт: они закреплены за объектом. Поэтому обязательства по их уплате, в том числе и задолженность прежних владельцев, переходят к новому собственнику — это также отражено в Жилищном кодексе.
Так как неожиданно появившийся у Сергея долг не касался капремонта, он направил в УК письмо, в котором указал, что это долги прежних хозяев и он к ним отношения не имеет. В подтверждение своих слов он приложил к письму выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права собственности на квартиру.
В письме Сергей отметил, что покупал квартиру без задолженностей по ЖКУ, о чём свидетельствуют имеющиеся у него на руках квитанции прежних владельцев.
Если ошибки выявили спустя 4 года, это халатность управляющей организации при проведении расчётов, которую надо проверить. Неизвестно, стала ли УК предъявлять долг бывшему собственнику, но в отношении Сергея все претензии сняли.