Почему деловые локации отдаляются от Кремля, а рабочие пространства рядом с МЦК становятся привлекательными
Большинство московских офисов класса А строятся за пределами Третьего транспортного кольца. Часть из них расположены внутри многофункциональной застройки и превосходят по некоторым параметрам бизнес-центры в старых локациях. Покупая в них помещения, компании пытаются решить несколько проблем — в том числе вернуть своих сотрудников с удаленки. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют, что эти тенденции могут привести к образованию в Москве новых деловых кластеров.
Традиционные ценности
Представления об идеальном месте для офиса в Москве почти не меняются. Высоким спросом пользуются те же локации, что и в 2010-х годах: Центральный деловой район, Ленинградский проспект и «Москва-Сити». Они находятся в хорошей транспортной доступности от Кремля и отличаются высокой концентрацией офисов класса A. В них традиционно размещается крупный бизнес. Причем его выбору следуют компании поменьше, которые хотят подчеркнуть свой статус географической близостью к флагманам рынка.
Однако высокий спрос в старых локациях не позволяет удовлетворить плотная застройка — в них элементарно не хватает земли для новых проектов. По этой причине бизнес-кластеры образовались рядом. Например, в большом и новом Сити, окрестностях «Белорусской» и «Савеловской». Но теперь в них тоже фиксируется высокий спрос и не хватает земли. Среди новых бизнес-центров, строительство которых началось недавно в децентрализованных локациях, можно упомянуть, скажем, Upside Ямская и Upside Останкино.
Локации рядом с ТТК и новыми станциями метро становятся новым «золотым поясом» Москвы. На примере наших проектов мы видим, как бывшие промышленные территории трансформируются в востребованные деловые кластеры. Доступность транспорта в сочетании с продуманным благоустройством сегодня являются главным драйвером спроса. Компании готовы перемещаться за ТТК, понимая, что для их сотрудников час, сэкономленный на дороге, важнее, чем вид на Кремль из окна.
По данным Nikoliers, в начале 2025 года внутри ТТК было вакантно всего 4,3% помещений. Меньше всего их было в «Москве-Сити» (1,7%) и на субрынке «Белорусской» (4,8%). Среди офисных кластеров, границы которых выходят за пределы ТТК, самые низкие показатели вакантности у большого Сити (2,3%) и Ленинградского делового коридора (3,6%). Причем в этих локациях особо ощутим дефицит крупных блоков высокого класса, которые покупают и арендуют под штаб-квартиры. По оценкам Nikoliers, он будет сохраняться минимум три года.
Есть и другая проблема. По оценкам Bright Rich | CORFAC Int., часть резидентов перечисленных локациях сталкиваются с проблемой при расширении штата — они не могут найти новые площади как в бизнес-центрах, где арендуют квадратные метры, так и в объектах поблизости. Нехватка помещений изменяет географию деловых кластеров — она постепенно смещается дальше от центра. Однако компании заключают сделки в нетрадиционных для офисов районах и по другим причинам.
От центра к окраинам
Альтернативы центральным локациям появляются за ТТК. Их строительство стимулируют московские власти. По данным Nikoliers, в ближайшие три года в Москве планируется возвести около 2,9 млн кв. м офисных площадей, причем 61% из них — в рамках двух городских программ: комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ). Обе программы призваны минимизировать маятниковую миграцию из периферийных районов в центральные.
Географический баланс офисных пространств классов Prime, A и B меняется довольно быстро. По данным CMWP, до 2030 года большая часть проектов этого уровня будет реализована за ТТК, где планируется построить 6,4 млн кв. м. недвижимости. Для сравнения, в субагломерации «Садовое кольцо — ТТК» будет реализовано около 2 млн. кв. м. объектов класса B и выше, а в Центральном деловом кластере — всего 0,3 млн кв. м.
Активное строительство за ТТК ведут девелоперы жилья, которые осваивают территории рядом со своими проектами. Например, компания «Донстрой» возводит бизнес-центр в Раменках, где она реализует клубный дом и два ЖК.
В целом, по данным Bright Rich | CORFAC Int, по объемам нового предложения в ближайшие пять лет будет лидировать Западный АО (17 проектов общей площадью 1,4 млн кв. м) и Северный АО (17 проектов общей площадью 1,15 млн кв. м). Меньше всего офисов анонсировано в Северо-Восточном АО (7 проектов общей площадью 280 тыс. кв. м) и Восточном АО (1 проект общей площадью 27,5 тыс. кв. м).
По подобию ЖК
Качественный офис — это не просто квадратные метры, а инструмент HR. Он помогает компаниям привлекать и удерживать квалифицированных сотрудников, что особенно важно в сегментах IT, креативных индустрий, финансов и консалтинга. Кроме того, комфортное и продуманное рабочее пространство позволяет «выстаскивать» специалистов этих секторов экономики с удаленки. К слову, задачу вернуть сотрудников в офисы ставят перед собой большой половины российских работодателей.
На запросы бизнеса реагируют девелоперы — они сотрудничают с именитым архитектурным бюро и благоустраивают территории новых деловых центров, как дворы клубных домов. Проекты многих офисных комплексов за ТТК отличаются озеленением. Их пространство четко продумано: они разделены на зоны для отдыха и работы на открытом воздухе и украшены арт-объектами. В некоторых из них разбиваются ландшафтные парки. Бизнес-центры в традиционных деловых локациях проигрывают по этим параметрам — они стеснены плотной застройкой и поэтому не могут предложить своим резидентам благоустройство такого высокого уровня.
Перспективы за ТТК и МКАД
По подсчетам Bright Rich | CORFAC Int., большинство сотрудников офисов живут за пределами ЦАО. Добираться до центра города или «Москвы-Сити» им приходится долго, часто с пересадками с одного транспорта на другой. Чтобы удержать специалистов, многие компании начинают ориентироваться на локальный, иногда даже районный рынок труда. Они стараются нанимать больше людей, которые живут неподалеку, но при этом не закрывать вакансии для специалистов из других частей города. И новые БЦ высокого класса за пределами ТТК позволяют компаниям соблюдать желаемый баланс благодаря своему расположению. Многие из них находятся вблизи метро, МЦК и МЦД, рядом с ними активно развивается улично-дорожная сеть и проводится благоустройство, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Причем фактор транспортной доступности может стать одним из решающих при выборе резиденции.
К 2026 году московский офисный рынок оправился от ухода иностранных компаний. Вместе с ростом арендных ставок в ЦАО это изменило спрос на лоты в децентрализованных локациях — в 2023-2024 годах он немного вырос.
Сегодня перспективными выглядят объекты высокого класса с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Хороший пример — Мневниковская пойма. В этом кластере открыты две станции БКЛ и сформирована современная база для здорового отдыха и занятий спортом: комплекс ЦСКА, бассейны, центры керлинга, тенниса, площадки для волейбола и баскетбола. В пешей доступности находятся парковая зона и набережные для прогулок.
Перспективными выглядят деловые кластеры, которые строятся по модели комплексных кварталов: «Большой Сити» и «Южный Порт», считает Бабоян. В ближайшие годы «Большой Сити» будет прочнее интегрирован в городскую среду. В нем застраиваются жильем крупные участки бывших промзон и благоустраиваются набережные. Возводятся мосты, которые свяжут локацию с другими районами города. В «Южном порту» промзона преобразуется в современный многофункциональный кластер с офисами, жильем, набережной и развитой транспортной сетью. В эту же концепцию вписывается «Сколково Парк» — на его территории и вокруг нее благоустроены парки с велодорожками и набережные. В пешей доступности расположены гольф-клуб, образовательные и медицинские центры.
Москва перестает быть городом «одного центра». Мы видим, как формируются новые полицентричные деловые узлы, и наша задача — создавать там не просто офисы, а точки притяжения, которые по качеству среды и инфраструктуре превзойдут устаревшие бизнес-кварталы внутри Садового кольца. Децентрализация — это не вынужденная мера, а осознанный шаг к городу будущего, где работа находится в шаговой доступности от комфортной жизни.