К началу 2026 года в России насчитывалось 2865 компаний, занимающихся строительством многоквартирных домов. По прогнозам экспертов, эта цифра продолжит расти, и уже в текущем году количество девелоперских брендов может превысить 3000. Однако существуют и реалии, которые могут говорить об обратном.
Вступившие в силу с 1 января 2026 года поправки в Налоговый кодекс, скорее всего, приведут к увеличению стоимости строительства. Кроме того, с 1 марта 2026 года начали действовать изменения в Градостроительном кодексе, ужесточающие контроль за деятельностью строительных компаний.
Еще одним фактором, который может повлиять на рынок, является отмена моратория на штрафы за срыв сроков сдачи жилья. Это означает, что застройщики будут нести большую ответственность за соблюдение сроков строительства, что также может привести к повышению цен на жилье и уходу с рынка небольших компаний.
Ситуацию для ИА Рустемпо комментируют эксперты отрасли.
- Насколько, по-Вашему, повлияют нововведения 2026 года на деятельность строительных компаний? Окажут ли они существенное действие на работу только небольших организаций или «достанется всем»?
Алексей Лукьянчиков, основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член правления Ассоциации "НОТЕХ" (Москва):
- Нововведения 2026 года повлияют на всех участников рынка, но в разной степени. В первую очередь это выразится в росте себестоимости строительства за счет налоговых изменений и усиления административной нагрузки. Ужесточение требований в рамках градостроительного регулирования и возврат штрафов за срыв сроков фактически повышают уровень ответственности девелоперов и требуют более консервативного подхода к планированию проектов. В итоге это будет закладываться в конечную стоимость жилья.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике (Москва):
- Налоговые изменения 2026 года носят системный характер и затронут всех, но их тяжесть распределится неравномерно. С 1 января выросли ставки: НДС — до 22%, налог на прибыль — до 25%. Но здесь есть важный нюанс. Застройщики, работающие через эскроу-счета, освобождаются от НДС в отношении строительства жилых домов. А вот подрядчикам, которые выполняют строительно-монтажные работы, добавлять налог приходится в полном объеме. В совокупности с дефицитом и удорожанием рабочей силы это увеличило себестоимость строительства и сократило оборотные средства. Параллельно с 1 марта вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс. Они кардинально ужесточают контроль за саморегулируемыми организациями и вводят персональную имущественную ответственность для ключевых специалистов. С 1 января 2026 года перестал действовать мораторий на штрафы за срыв сроков сдачи домов. Это фундаментально меняет подход к управлению рисками: просрочки становятся крайне затратными. В итоге нагрузка ложится на всех. Но тяжелее всего приходится малым и средним компаниям. Для них администрирование новых требований и возросшее финансовое давление становятся критическими факторами.
Максим Шеменёв, руководитель девелоперского направления инжиниринговой компании «Команда ПГС» (Воронеж):
- Нововведения 2026 года, безусловно, затронут всех участников рынка. Стоимость жилья в новых реалиях с высокой вероятностью будет расти. Но надо понимать, что механизмы ценообразования сложнее, чем кажется на первый взгляд. На цену влияет не только налоговая нагрузка или штрафы, а вся цепочка издержек – стоимость стройматериалов, рабочей силы, ГСМ, логистики. Ужесточение контроля за деятельностью строительных компаний может оздоровить отрасль и усилить качественную конкуренцию. Сейчас на рынке много девелоперов, которые гонятся за краткосрочной прибылью в ущерб качеству. Такие игроки, вероятнее всего, почувствуют давление новых правил. Хотя есть и обратная сторона. Компании, которые строят из низкокачественных материалов и получают высокую маржу, имеют больше возможностей для маневра и могут успешно адаптироваться в новых реалиях. Да, они потеряют доверие регуляторов и банков, но не покупателя, который пока не всегда различает качество, а ориентируется только на цену.
Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера, сооснователь Женского клуба Школы Девелопера (Москва):
- Нововведения усиливают нагрузку на рынок, который уже работает в сложных условиях. Спрос остаётся нестабильным, при этом девелоперы продолжают запускать проекты — из-за обязательств и конкуренции за будущую долю.
В такой ситуации рост издержек и ужесточение регулирования затрагивают всех участников рынка. Разница проявляется в устойчивости компаний. В масс-сегменте решения чаще продиктованы экономикой проектов и ограничениями по финансированию. В более дорогих сегментах больше возможностей для манёвра. Поэтому последствия будут разными, но давление общее.
Иван Ляхов, руководитель отдела правового сопровождения девелоперских проектов "Сити21" (Москва и Московская область):
- Изменения в законодательстве и макроэкономические факторы в 2026 году действительно оказывают значительное влияние на строительную отрасль. Поправки в Налоговый и Градостроительный кодексы, а также отмена моратория на штрафы за срыв сроков сдачи жилья создают комплексную нагрузку на застройщиков. Поправки в Налоговый кодекс могут привести к увеличению себестоимости строительства. Например, повышение ставки НДС с 20 до 22% косвенно влияет на расходы застройщиков, что отразится на стоимости жилья.
Антон Вардашкин, заместитель директора по производству WE-ON GROUP (Москва, СНГ):
- Нововведения 2026 года нельзя рассматривать как точечное давление исключительно на застройщиков — корректнее говорить о системной настройке отрасли. Изменения затрагивают сразу несколько направлений: налоговую нагрузку, градостроительное регулирование, требования к качеству проектирования и уровень ответственности за результат.
Ключевой момент — речь идет не о резком ужесточении в одном сегменте, а о комплексном повышении требований к профессиональному уровню участников рынка. В этом смысле влияние будет носить массовый характер: адаптироваться придется всем, вне зависимости от масштаба бизнеса.
Отмена моратория на штрафы за срыв сроков возвращает рынок в более дисциплинированное состояние. Девелоперы вновь несут прямую финансовую ответственность за соблюдение графиков реализации проектов, что неизбежно влияет на подход к планированию, управлению рисками и выбору подрядчиков.
Параллельно усиливаются требования в проектировании: повышается значимость качества документации, возрастает роль комплексной проработки решений и персональной ответственности специалистов. Это означает, что ошибки на ранних стадиях проекта становятся дороже, а цена некачественных решений — выше.
В результате формируется новая норма: выигрывают те компании, которые умеют работать системно, прогнозировать риски и обеспечивать стабильное качество на всех этапах — от концепции до ввода объекта.
Несмотря на усиление регулирования, предпосылок к резкой монополизации рынка на текущий момент нет. Напротив, рынок остается достаточно конкурентным, а количество девелоперских компаний продолжает расти.
Однако структура конкуренции меняется: усиливается роль крупных и системных игроков, способных выдерживать повышенные требования, инвестировать в процессы и управлять сложными проектами. При этом нишевые и региональные компании сохраняют свои позиции за счет гибкости и специализации.
В 2026 году ключевое влияние на стоимость строительства оказывают сразу несколько факторов:
· ужесточение нормативных требований и рост затрат на их соблюдение;
· возврат штрафных санкций за нарушение сроков;
· необходимость обслуживания и постепенного закрытия накопленных обязательств;
· инфляционные процессы и рост стоимости строительных материалов.
Именно совокупность этих факторов, а не отдельные изменения в законодательстве, формирует давление на экономику проектов.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (Москва):
- Несмотря на ужесточение законодательства и рост финансовой нагрузки, количество девелоперских брендов продолжает расти, но за этой статистикой скрывается серьезная структурная перестройка отрасли. Нововведения 2026 года, включая поправки в Налоговый и Градостроительный кодексы, создают условия, при которых выживание компании напрямую зависит от ее финансовой устойчивости и качества управления рисками, и теперь увеличение налоговой нагрузки и усиление контроля со стороны надзорных органов затронут абсолютно всех участников рынка, но глубина последствий будет разной. Крупные федеральные игроки обладают доступом к более дешевым кредитным ресурсам, что позволяет им адаптироваться к новым правилам игры без критической потери маржинальности, но для небольших организаций ситуация выглядит гораздо сложнее, так как любая ошибка в планировании или задержка на стройплощадке теперь будет стоить им гораздо дороже.
Отмена моратория на штрафы за срыв сроков сдачи жилья станет серьезным испытанием для дисциплины застройщиков. В предыдущие годы многие компании привыкли к определенным послаблениям, но теперь ответственность перед дольщиками возвращается в полном объеме, что однозначно приведет к росту себестоимости квадратного метра, так как застройщики будут вынуждены закладывать возможные риски и штрафные санкции в конечную цену продукта.
- Выживут ли малые и средние строительные компании или все идет к большей монополизации рынка?
Алексей Лукьянчиков, основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член правления Ассоциации "НОТЕХ" (Москва):
- Безусловно, малые и средние строительные компании ошутят на себе наибольшее давление. У крупных игроков есть доступ к финансированию, масштаб проектов и возможность перераспределять риски, тогда как небольшие застройщики чаще работают с минимальной маржой и сильнее зависят от внешних условий. В этом смысле можно ожидать дальнейшего укрупнения рынка и усиления позиций системных девелоперов. При этом полная монополизация маловероятна: региональные компании сохранят присутствие за счет локальных проектов и гибкости.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике (Москва):
- Прогноз неутешительный. Дальнейшая монополизация рынка неизбежна. На 1 января 2026 года количество девелоперских брендов, строящих многоквартирные дома, достигло 2865 — это рекорд с 2022 года. Но за этой цифрой не стоит здоровая конкуренция. За десять лет число активных девелоперов сократилось примерно на 60%. Уже сегодня топ-10 застройщиков возводят около 20% всего жилья, а доля топ-100 приближается к половине. Мелкие игроки уходят с рынка. Они не выдерживают ценовой конкуренции и новых требований к финансовым моделям. При падении спроса на одном объекте у них нет запаса прочности — каждый такой удар становится критическим. Прогнозируемый рост числа брендов до 3000 в 2026 году объясняется не появлением новых самостоятельных компаний, а дроблением бизнеса крупных корпораций. Рынок окончательно перейдет под контроль нескольких десятков крупных региональных игроков.
Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера, сооснователь Женского клуба Школы Девелопера (Москва):
- Рынок движется в сторону укрупнения. Запуск проектов на опережение требует ресурсов и финансовой устойчивости. В условиях роста затрат и сдержанного спроса это становится ключевым фактором. Крупные игроки находятся в более стабильной и выигрышной позиции.
Малые и средние компании сохранятся, но работать им станет сложнее. Часть из них будет терять долю рынка. Но крупным девелоперам сейчас тоже непросто — они оказываются под давлением из-за высокой нагрузки по издержкам и большого объёма проектов в рискованной стадии. При этом сами проекты не исчезают: даже при смене собственника активы никуда не денутся, поменяется только тот, кто ими управляет.
Максим Шеменёв, руководитель девелоперского направления инжиниринговой компании «Команда ПГС» (Воронеж):
- Пострадают в первую очередь компании, которые ведут документацию неаккуратно, непрозрачно и нарушают стандарты строительного контроля. Выживут и укрепят позиции компании, которые:
– видят новые возможности и умеют быстро под них подстраиваться;
– строят быстро и качественно, имеют отлаженную систему строительного контроля;
– глубоко разбираются в градостроительном законодательстве и умеют отстаивать свои права, в том числе противостоять потребительскому терроризму;
– ведут документацию прозрачно и выстраивают отношения с банками и регуляторами.
История циклична. В 1990-е годы мы уже наблюдали, как вымирали и крупные, и мелкие игроки. Выживали те, кто смог перестроиться. В 2026 году ситуация сложнее: одних только связей или опыта недостаточно. Нужно уметь моделировать риски и гибко подстраиваться под меняющуюся ситуацию. Однозначного прогноза сейчас о будущем рынка дать невозможно, но в ближайшие месяцы мы увидим сигналы.
Иван Ляхов, руководитель отдела правового сопровождения девелоперских проектов "Сити21" (Москва и Московская область):
- C 2026 года снижен лимит выручки для организаций и ИП на упрощенной системе налогообложения, после которого возникает обязанность платить НДС. Это увеличивает административную нагрузку и требует ведения более сложной налоговой отчетности.
Антон Вардашкин, заместитель директора по производству WE-ON GROUP (Москва, СНГ):
- Распространенное мнение о том, что изменения «ударят», прежде всего, по малым и средним компаниям, выглядит упрощенным. Практика показывает, что устойчивость бизнеса определяется не столько масштабом, сколько качеством управления, финансовой дисциплиной и уровнем компетенций команды.
Безусловно, часть компаний не сможет адаптироваться к новым условиям — но это естественный рыночный процесс. При этом он не имеет прямой корреляции с размером бизнеса: сложности могут возникнуть как у небольших игроков, так и у крупных компаний с неэффективными внутренними процессами.
Скорее можно говорить о постепенной профессионализации рынка: снижается доля случайных игроков, а требования к системности и прозрачности бизнеса становятся выше.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (Москва):
- Что касается малого и среднего бизнеса в строительстве, то действительно есть тренд на консолидацию и монополизацию рынка. Банковское сопровождение и система эскроу-счетов изначально создавали барьеры для небольших игроков, а новые требования к капиталу и прозрачности процессов только усиливают это давление. Малые компании смогут сохранить свои позиции лишь в узких нишах, таких как индивидуальное жилищное строительство или точечная застройка в регионах, где крупным холдингам работать невыгодно.
- Какие еще процессы могут (отрицательно или положительно) повлиять на деятельность застройщиков в 2026 году?
Алексей Лукьянчиков, основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член правления Ассоциации "НОТЕХ" (Москва):
- Среди дополнительных факторов, влияющих на рынок в 2026 году, ключевыми остаются макроэкономическая ситуация и стоимость заемных средств. Динамика ключевой ставки будет напрямую определять доступность ипотеки и уровень спроса. Также продолжает меняться поведение покупателей: снижается доля спекулятивных сделок, растет запрос на надежность застройщика, соблюдение сроков и качество продукта.
Отдельно стоит отметить усиление роли контроля и цифровизации. С одной стороны, это увеличивает нагрузку на девелоперов, с другой — способствует повышению прозрачности рынка и снижению доли недобросовестных участников.
В целом текущие изменения можно рассматривать как этап структурирования рынка. В краткосрочной перспективе они приведут к росту издержек и более осторожной работе компаний, в долгосрочной — сформируют более устойчивую и предсказуемую среду.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике (Москва):
- Ключевой фактор — динамика ключевой ставки ЦБ. Рыночный консенсус ожидает снижения до 14,5% в апреле и до 12% к концу года. Это охладит инфляцию, но не стоит забывать: далеко не все средства на стройку девелоперы получают в рамках проектного финансирования по льготным ставкам. При нехватке денег или несвоевременном пополнении эскроу-счетов приходится привлекать финансирование по рыночным ставкам. Ставка влияет на спрос в «экономе», «комфорте» и даже в «бизнесе» и «премиуме». Устойчивый спрос сохраняется только в сегменте de luxe. Высокая ставка влияет на стоимость денег и на спрос, а значит — снижает маржинальность проектов.
Второй значимый процесс — дальнейшее развитие механизма эскроу-счетов. Он стал стандартом, гарантируя защиту граждан, но создает дефицит финансирования на старте строительства. В этих условиях застройщикам придется фокусироваться на эффективности, оптимизации издержек и качестве проектов — только так можно оставаться конкурентоспособными.
Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера, сооснователь Женского клуба Школы Девелопера (Москва):
- На рынок одновременно влияет несколько факторов.
Первый — спрос. Покупатели принимают решения дольше, сделки замедляются. Это влияет на темпы продаж.
Второй — финансы. У девелоперов есть обязательства и уже понесённые затраты. Это ограничивает гибкость и влияет на решения о новых запусках.
Третий — продукт. Требования к проектам растут. Важна не только цена, но и качество проработки: концепция, характеристики жилья, соответствие ожиданиям покупателей.
В результате рынок работает под одновременным давлением нескольких факторов. Ключевым становится не отдельное изменение, а способность компании управлять этой нагрузкой.
Иван Ляхов, руководитель отдела правового сопровождения девелоперских проектов "Сити21" (Москва и Московская область):
- Отмена моратория на штрафы за срыв сроков сдачи жилья с 1 января 2026 года повышает финансовую нагрузку на застройщиков, которые реализуют проекты с нарушением сроков. Дольщики теперь могут взыскивать неустойки за весь период просрочки, включая время действия моратория. При этом до 31 декабря 2026 года включительно действует отсрочка выплаты по всем требованиям, предъявленным к застройщикам до 1 января 2026 года. Это может привести к росту количества судебных разбирательств и увеличению расходов компаний на компенсации. Полагаю, эти изменения затронут, прежде всего, компании с небольшими финансовыми резервами — тех, кто не успел создать «подушку безопасности» или диверсифицировать бизнес.
Существует риск консолидации рынка: доля крупных игроков может вырасти за счет вытеснения менее устойчивых компаний. Однако полностью исключить малые и средние компании из отрасли вряд ли удастся, так как они часто специализируются на нишевых проектах, локальных рынках или гибких решениях, которые не всегда интересны крупным застройщикам.
В 2026 году успех компаний будет зависеть от их способности адаптироваться к новым условиям, оптимизировать процессы и находить баланс между качеством, скоростью и стоимостью строительства. Безусловно, высокая стоимость ипотеки и кредитов для бизнеса ограничивают доступность жилья, что снижает объёмы продаж и затрудняет финансирование новых проектов. При этом постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ может стимулировать спрос на жильё, но темпы этого процесса и его влияние на рынок остаются неопределёнными. Растёт внедрение систем информационного моделирования, автоматизации проектных процессов и технологий управления строительными площадками. Это требует инвестиций в новые технологии и обучение специалистов.
Антон Вардашкин, заместитель директора по производству WE-ON GROUP (Москва, СНГ):
- Помимо регуляторных изменений, на деятельность застройщиков будут влиять и другие процессы:
1. Рост роли проектирования
Качественная проработка на ранних стадиях становится ключевым инструментом управления себестоимостью и сроками. Ошибки проектирования напрямую конвертируются в финансовые потери на этапе строительства.
2. Усиление цифровизации
ЦИМ (BIM)-подходы, цифровые модели и интеграция данных между участниками проекта становятся не конкурентным преимуществом, а необходимостью.
3. Пересборка цепочек подрядчиков
Застройщики будут более тщательно подходить к выбору партнеров, отдавая приоритет тем, кто способен гарантировать сроки и качество.
4. Смена подхода к рискам
Рынок переходит от реактивного управления к проактивному: закладываются резервы, пересматриваются графики, усиливается контроль на всех этапах.
Таким образом, можно сказать, что 2026 год — это не год кризиса, а этап взросления отрасли. Новые правила игры формируют более зрелую, управляемую и прозрачную среду.
В этих условиях выигрывают не самые крупные и не самые агрессивные игроки, а те, кто умеет работать системно: качественно проектировать, точно считать экономику, управлять рисками и выстраивать устойчивые процессы реализации проектов. Именно такие компании будут определять облик рынка в ближайшие годы.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (Москва):
- Помимо законодательных инициатив, на деятельность застройщиков в текущем году будут влиять и другие факторы. В первую очередь это жесткая денежно-кредитная политика Центрального банка, которая напрямую определяет доступность ипотеки и стоимость проектного финансирования. Высокие процентные ставки охлаждают спрос, заставляя девелоперов искать новые способы привлечения покупателей через рассрочки и партнерские программы. Не менее важным остается вопрос дефицита квалифицированной рабочей силы и продолжающийся рост цен на строительные материалы. Эти факторы в совокупности создают среду, где успех компании определяется не только объемами вводимого жилья, но и эффективностью внутренних бизнес-процессов. В конечном итоге рынок станет более профессиональным, но цена этого перехода будет выражена в дальнейшем удорожании жилья для конечного потребителя.
Подготовил Евгений Раи