В конце марта 2026 года на ограждении стройплощадки на улице Советской Армии, 255 появился паспорт объекта. На этом месте планируется построить 23-этажный жилой дом с подземным паркингом — ЖК «Соло». Застройщик — ООО «Специализированный застройщик „Партнер“» (связан с ГК «Новый Дон»). Разрешение на строительство № 63-01-123-2023 выдано Министерством строительства Самарской области 3 ноября 2023 года, срок действия — до 3 июня 2026 года. Начало работ — второй квартал 2026 года.
Часть жителей микрорайона Пятая просека считает, что строительство ведется с нарушением градостроительного законодательства. Они указывают на три ключевых обстоятельства:
- изменение территориального зонирования участка;
- вступившее в законную силу решение суда о недопустимости уплотнительной застройки без социальной инфраструктуры;
- техническое состояние соседних домов.
Журналист 63.RU изучила документы, ответы чиновников и письма жителей, чтобы разобраться в ситуации.
Судебное решение 2022 года: что именно запретили?
В декабре 2022 года Ленинский районный суд Самары рассмотрел иск прокуратуры к Министерству строительства Самарской области и ГК «Берег». Предметом иска было разрешение на строительство жилого комплекса «Радужный» на соседнем участке. Суд удовлетворил иск, признав, что выданное разрешение не соответствует требованиям градостроительного законодательства, поскольку на территории 5-й просеки не хватает социальной инфраструктуры — школ, детских садов и поликлиник.
Апелляционным определением Самарского областного суда от 19 мая 2023 года решение было оставлено в силе.
Формулировка суда касалась конкретного разрешения на строительство, выданного ГК «Берег». Однако жители трактуют его шире: по их мнению, суд подтвердил общий принцип, что любая новая жилая застройка в микрорайоне невозможна без предварительного или одновременного обеспечения территории социальными объектами.
Юристы, с которыми мы обсуждали данную ситуацию, расходятся в оценках. Одни считают, что решение действительно создает правовой прецедент для всего микрорайона. Другие указывают, что формально судебный акт касался только конкретного застройщика и конкретного разрешения, а новый проект (ЖК «Соло») должен оспариваться отдельно.
Территориальная зона: как участок из «жилого» стал «медицинским»
Главный юридический парадокс ситуации — в изменении статуса земли.
Согласно ответу Министерства градостроительной политики Самарской области от 12 января 2026 года, земельный участок по ул. Советской Армии, 255 в настоящее время находится в территориальной зоне Ц-5м. Расшифровка: «общественно-деловая зона для размещения объектов медицинского назначения». Соответственно, строить жилые дома в этой зоне нельзя.
Однако так было не всегда. Вот хронология изменений:
- Сентябрь 2022 года. Департамент градостроительства Самары выдал градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). На тот момент участок относился к зоне Ж-4 (многоэтажная жилая застройка).
- Декабрь 2022 года. Решением Думы Самары участок переведен в зону Ж-3 (застройка среднеэтажными жилыми домами).
- Август 2025 года. Приказом Министерства градостроительной политики Самарской области № 257-п участок переведен в зону Ц-5м (общественно-деловая для медицинских объектов).
Таким образом, на момент выдачи разрешения на строительство (3 ноября 2023 года) участок уже находился в зоне Ж-3 — не в Ж-4, как было при выдаче ГПЗУ, но и не в Ц-5м, как сейчас.
Ключевой вопрос: должен ли застройщик и Минстрой ориентироваться на ГПЗУ, выданный почти за год до этого, или на актуальное зонирование, действующее на день выдачи разрешения?
Министерство строительства Самарской области в ответе на запрос 63.RU заняло следующую позицию:
«Застройщиком был представлен полный пакет необходимых документов <…>, одним из которых является градостроительный план земельного участка, выданный не ранее, чем за три года до дня представления заявления <…> Разрешение на строительство выдано на законных основаниях с соблюдением всех установленных процедур. Оснований для отказа в выдаче разрешения на момент рассмотрения заявления не имелось».
То есть ведомство считает, что ГПЗУ, выданный 30 сентября 2022 года, сохранял юридическую силу на момент подачи заявления (30 октября 2023 года) и выдачи разрешения (3 ноября 2023 года).
Однако существует правовая позиция Верховного суда Российской Федерации (определение от 10 февраля 2021 года № 18-КАД20-40-К4), согласно которой разрешение на строительство должно соответствовать градостроительному регламенту, действующему на момент выдачи разрешения, а не на момент подготовки ГПЗУ.
Применима ли эта позиция к данной ситуации? В официальных ответах чиновников эта норма не комментируется.
Общественные слушания: что показал опрос жителей
В апреле 2023 года, когда участок уже находился в зоне Ж-3, застройщик (на тот момент — структуры, связанные с ГК «Новый Дон») инициировал общественные обсуждения по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования — многоэтажную жилую застройку.
Согласно протоколу обсуждений, итоги голосования были такими:
- 103 отрицательных мнения;
- 52 положительных мнения.
Таким образом, около 66% участников высказались против строительства многоэтажного жилого дома на этом участке.
По закону результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер. Однако в практике градостроительных решений они часто учитываются. В данном случае разрешение на строительство выдали, несмотря на преобладание отрицательных мнений.
Что происходит с соседними домами?
Пожалуй, самая тревожная часть истории — техническое состояние жилых домов, расположенных рядом со стройплощадкой. Речь идет о домах № 253, 253Б, 271 и 271А по улице Советской Армии.
Дом № 271
В 2011 году ООО «Проектно-строительная компания» провело инженерное обследование этого здания. Выводы:
- секции № 4 и № 5 находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- зафиксированы многочисленные горизонтальные, наклонные и вертикальные трещины в несущих кирпичных стенах;
- частичная просадка отмостки по периметру здания — местами до 22 см;
- ухудшение физико-механических свойств грунтов в результате техногенных воздействий (в том числе из-за утечек из тепловых сетей).
Рекомендация: установить гипсовые маяки для наблюдения за развитием трещин, выполнить мониторинг, а при дальнейшем развитии деформаций — провести полный комплекс инженерно-геологических изысканий.
Прошло 15 лет. Были ли выполнены эти рекомендации? Из открытых источников и ответов чиновников это не следует.
Дома № 271А и № 253Б
В 2023–2025 годах жители неоднократно сообщали о провалах асфальтового покрытия на придомовой территории. В ответах ресурсоснабжающих организаций:
- ПАО «Т Плюс» (сентябрь 2025 года) сообщило, что целостность железобетонного канала теплотрассы не нарушена, и провал «не относится к дефектам, вызванным реконструкцией тепловых сетей».
- ООО «Самарские коммунальные системы» также не нашло повреждений на своих сетях.
Причины провалов не установлены. Ямы засыпают гравием, но через некоторое время они появляются вновь.
Официальная позиция Госстройнадзора
14 апреля 2026 года Государственная инспекция строительного надзора Самарской области ответила на запрос 63.RU. Ключевые выдержки:
- «Извещение о начале строительства указанного объекта поступило в Инспекцию 25.03.2026. Объект включен в реестр объектов капитального строительства, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор».
- «Проектной документацией на строительство объекта, по которой получено положительное заключение экспертизы, не предусмотрено проведение мониторинга состояния соседних домов».
- «В целях исключения воздействия на соседние здания и сооружения проектной документацией предусмотрено устройство шпунта котлована».
Шпунтовое ограждение — металлические сваи, которые забивают по периметру котлована, чтобы не обрушился грунт. Однако они не заменяют мониторинг деформаций соседних зданий и не гарантируют безопасность их фундаментов.
Таким образом, проектная документация не требует наблюдения за состоянием домов № 271, 271А, 253 и 253Б в процессе строительства. Контроль за их безопасностью остается на совести застройщика и надзорных органов — без обязательного инструментального мониторинга.
Ситуация с детскими садами: дефицит подтвержден, но не подсчитан
Один из аргументов жителей против новой стройки — острая нехватка мест в детских садах и школах.
Что говорит суд
В решении Ленинского районного суда от 5 декабря 2022 года прямо указано, что права жителей нарушены и администрация города обязана обеспечить доступность образования в соответствии с потребностью.
Что говорит Департамент образования
24 февраля 2026 года жители направили обращение в Департамент образования администрации Самары с просьбой предоставить конкретные данные: сколько детей проживает на территории, сколько стоит в очереди, какова реальная загрузка детских садов.
Ответ был получен, но, по мнению жителей, он носил общий характер. В нем указано, что в границах и непосредственной близости от 5-й просеки расположены детсад № 407 и дошкольное отделение школы № 26. В сумме они рассчитаны на 511 мест, а по факту там 682 воспитанника. Прогнозируемый дефицит мест — не менее 174.
Из ответа не ясно:
- какая именно территория определена для исполнение судебного решения;
- какова численность детей в возрасте от 1,5 до 7 лет, проживающих на этой территории;
- каков полный перечень дошкольных организаций, обслуживающих территорию;
- каков расчет обеспеченности местами и расчетная потребность.
Прокуратура Самары признала отказ в предоставлении полной информации нарушением и вынесла соответствующее представление в адрес Департамента образования. Однако на момент публикации полные данные жителям всё еще не предоставлены.
Что планирует администрация
29 декабря 2025 года администрация Самары приняла постановление № 1485 об утверждении документации по планировке территории в районе 5-й просеки. Там предусмотрены школа на 650 мест и детсад на 240 мест. В феврале 2026 года администрация объявила о начале процедуры изъятия трех земельных участков под эти объекты.
Вопрос, который остается открытым: покроют ли 240 мест в новом детском саду реальную потребность микрорайона, где живут около 25 тысяч человек? Без полных данных от Департамента образования ответить на этот вопрос невозможно.
А что застройщик?
Редакция 63.RU направила официальный запрос в ООО «Специализированный застройщик „Партнер“» с вопросами:
- на каком основании компания считает разрешение на строительство законным, учитывая изменение территориальной зоны?
- проводились ли инженерно-геологические изыскания для оценки влияния стройки на соседние дома?
- планируется ли мониторинг состояния домов № 271, 271А, 253, 253Б?
- рассматривает ли застройщик возможность изменения проекта в пользу социального объекта (например, детского сада) при компенсации со стороны муниципалитета?
На момент публикации ответ не поступил. Редакция опубликует его сразу после получения.
Что будет дальше?
Стройка формально началась. Застройщик получил все необходимые разрешения. Госстройнадзор включил объект в реестр и планирует выездную проверку.
Жители, в свою очередь, направили обращения в Генеральную прокуратуру и Следственный комитет. Они требуют проверить законность выданного разрешения и дать оценку действиям должностных лиц. Часть обращений уже зарегистрирована.
Самарцы устали от «отписок» и формальных ответов. Они требуют возбудить уголовное дело по факту возможного превышения должностных полномочий чиновниками, выдавшими разрешение на строительство.
Юридическая перспектива спора неопределенна. С одной стороны, у застройщика есть пакет документов, включая положительную экспертизу. С другой — есть решение Верховного суда о необходимости ориентироваться на актуальное зонирование, а также вступившее в законную силу решение Ленинского райсуда, которое жители считают применимым к этой стройке.
— У застройщика юристы сильнее, — цитируют жители слова, якобы сказанные кем-то из чиновников в кулуарах.
Окончательную точку, вероятно, поставит суд. Вопрос в том, успеют ли жители добиться судебного запрета до того, как котлован будет вырыт, а фундамент — залит. В строительстве, как известно, остановить процесс после начала земляных работ значительно сложнее, чем до них.
16 апреля 2026