Торговые центры становятся нерентабельными и превращаются в места для прогулок. Это связано не с сокращением расходов россиян, хотя мы действительно стали меньше покупать мебели, одежды, обуви и ювелирных изделий. Причина в росте онлайн-торговли, особенно в продаже электроники. В будущем 60-70% площадей торговых центров займут развлекательные пространства, а некоторые здания могут превратиться в гостиницы, конгресс-центры и другие объекты.
Еще десять лет назад поход в торговый центр был главным событием выходного дня для жителей российских мегаполисов. Сегодня моллы все чаще напоминают огромные шоу-румы, где посетители щупают товар, фотографируют ценник, а затем заказывают его на маркетплейсе со скидкой в 20%. Данные первого квартала 2026 года фиксируют продолжение этого структурного кризиса: среднедневная посещаемость крупных и средних ТЦ (площадью от 20 тыс. кв. м) снизилась на 2% относительно прошлого года, а если сравнивать с досанкционным и доковидным 2019 годом — падение составляет драматические 25%.
Опустевшие коридоры торговых галерей — это не просто последствие снижения покупательной способности, а фундаментальный сдвиг в поведении потребителя, который ставит под вопрос существование классического стрит-ритейла и моллов в их нынешнем виде.
Кошелек или привычка? Анатомия снижения расходов
Часть проблемы действительно лежит в плоскости доходов населения. Номинальные расходы россиян на ключевые группы непродовольственных товаров в начале года демонстрируют отрицательную динамику, что неизбежно бьет по физическим магазинам. Согласно данным аналитических служб, за отчетный период снижение расходов зафиксировано почти во всех ключевых категориях-якорях торговых центров:
- Мебель и предметы интерьера: -12,1% (категория, наиболее чувствительная к ставкам по кредитам и замедлению рынка жилья);
- Товары для строительства, ремонта и дачи: -9,8%;
- Одежда, обувь и аксессуары: -4,5% (ключевая категория fashion-галерей);
- Ювелирные изделия и часы: -2%;
- Спортивная амуниция и инвентарь: -1,9%.
Казалось бы, снижение трат объяснимо экономией домохозяйств. Однако природа падения трафика в ТЦ глубже. Парадокс в том, что совокупный оборот розничной торговли непродовольственными товарами в стране при этом показывает рост. Просто деньги переместились в онлайн.
«Эффект примерочной» и смерть электроники в офлайне
Эксперты рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении: главный убийца торговых центров — онлайн-торговля. Наиболее наглядным маркером этого процесса стала категория электроники и бытовой техники. Еще пять лет назад магазины цифровой техники занимали лучшие места на вторых этажах и стабильно генерировали трафик. Сегодня они либо сокращают площади втрое, либо полностью уходят в пункты выдачи заказов (ПВЗ).
Потребитель больше не готов переплачивать 10–20% за аренду помещения, свет и зарплату продавца-консультанта. Смартфоны, ноутбуки и даже крупная бытовая техника стали товарами, которые покупают, сравнив три вкладки в браузере. Торговый зал используется исключительно для того, чтобы «подержать в руках» флагманскую модель перед заказом на Wildberries или Ozon.
Эта тенденция ведет к неизбежным и жестким последствиям для арендодателей. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие 2–3 года от 25% до 35% существующих арендаторов в торговых объектах будут вынуждены закрыться или существенно сократить свое присутствие. Речь идет не только об уходе международных брендов (этот процесс уже завершен), а о выдавливании офлайн-ритейла экономикой маркетплейсов.
Новое лицо пустеющих моллов: 70% развлечений вместо шопинга
Поскольку «якоря» в лице модных универмагов и гипермаркетов электроники теряют эффективность, торговые центры меняют свою функциональную ДНК. Вакантные площади активно замещаются развлекательными пространствами. Если раньше доля развлечений (кинотеатры, фуд-корты, детские центры) составляла 20–25% от общей площади объекта, то в ближайшей перспективе этот показатель может достигнуть 60–70%.
Мы движемся к формату крытых парков аттракционов с ресторанными двориками, где покупка одежды станет факультативным, а не основным занятием. Торговые центры вынуждены бороться за «время присутствия» посетителя, продавая впечатления и эмоции, которые невозможно получить с доставкой курьером.
«Мы построили лишнее»: от торговли к гостиницам и конгрессам
Ситуация усугубляется тем, что в 2000-х и 2010-х годах Россия пережила бум строительства торговых площадей. Рынок был перегрет: квадратными метрами застраивались города, не имеющие достаточного платежеспособного населения для их заполнения. Сегодня мы пожинаем плоды этого перепроизводства.
Эксперты в области коммерческой недвижимости все чаще говорят о необходимости конверсии объектов. Торговые центры, особенно расположенные на удалении от метро или в спальных районах с низким трафиком, будут вынуждены перепрофилироваться. Рассматриваются сценарии трансформации в:
- Апарт-отели и гостиницы (конструктивные особенности многих ТЦ позволяют перепланировку под номерной фонд);
- Конгресс-центры и коворкинги;
- Многофункциональные общественные центры (библиотеки, выставочные залы, МФЦ);
- Склады городского формата (склады для служб доставки «последней мили»).
Процесс «великой конверсии» неизбежен. Часть объектов будет снесена ради строительства жилья, другая — радикально сменит профиль.
Должно ли государство спасать социально важные моллы?
На фоне этих тектонических сдвигов возникает резонный вопрос о роли государства. Должно ли правительство разрабатывать программу поддержки социально значимых торговых центров для сохранения их хотя бы на уровне окупаемости?
Аргументы «за» обычно сводятся к следующему: во многих малых городах ТЦ — единственное место досуга и цивилизованной торговли, а их банкротство приведет к деградации городской среды и потере рабочих мест.
Однако экспертный анализ показывает, что прямые субсидии или льготные кредиты на операционную деятельность ТЦ в масштабах страны — тупиковый путь. Поддерживать искусственно модель, которая проиграла конкуренцию маркетплейсам, — значит консервировать отсталость. Рынок сам эффективнее определит, какой объект заслуживает жизни через переформатирование, а какой — нет.
Более рациональной мерой поддержки со стороны государства могло бы стать упрощение процедур смены функционального назначения земельных участков и зданий. Сегодня бюрократические барьеры на пути перепрофилирования ТЦ в отель или медицинский центр могут занимать годы, что убивает инвестиционную привлекательность таких проектов.
Эпоха храмов потребления уходит в прошлое. Будущее за гибридными пространствами, где шопинг уступил место сервису, впечатлениям и логистике. Торговые центры, которые не смогут отказаться от иллюзии возврата в «сытые» 2010-е, ждет неминуемое банкротство и снос. Те же, кто вовремя поймет, что стали лишь примерочными для интернет-гигантов, превратятся в новые точки притяжения горожан, но уже совсем иного формата.