Отмена сделки по купле-продаже недвижимости – одна из самых популярных страшилок в последние полгода. Обстановку, разумеется, нагнетают скандальные публикации в СМИ и интернет, но покупка «банкротной» квартиры и проблемы со сделкой сегодня стали вполне реальным риском. Поговорим о том, как проверить и распознать сомнительную сделку с банкротом.
Как финансовое состояние продавца может повлиять на сделку
Недвижимое имущество – такой же финансовый актив, как деньги или ценные бумаги. И если у владельца этого актива есть проблемы с управлением своими финансами, они неизбежно коснутся и операций с имуществом, в т.ч. с недвижимостью. Сделка может сорваться или быть оспорена если у продавца:
- Есть крупные долги со значительными просрочками;
- Имеются открытые исполнительные производства;
- Стоит вопрос о банкротстве – уже начата процедура или все к тому идет.
Самое неприятное для покупателя в этой ситуации то, что сделки, заключенные в подобных обстоятельствах, могут быть оспорены даже спустя несколько лет с момента заключения, на «глубину» в последние три года. Их оспаривают по закону 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а главным аргументом в этом случае будет то, что сделка по продаже недвижимости была заключена, чтобы вывести деньги или имущество банкрота из-под удара.
Хотите больше узнать о работе с недвижимостью?
Подпишитесь на наш канал в Дзене: https://dzen.ru/norvikbank
Признаки сомнительной сделки
Есть несколько характерных сигналов, что у продавца не все в порядке. В принципе, если вы их обнаружили, это уже можно считать достаточным поводом, чтобы проявить осторожность и отказаться от заключения договора – и это касается не только ситуаций с «банкротной» недвижимостью.
- Заниженная относительно рынка цена. Недвижимость продается заметно дешевле своих аналогов на рынке, при том, что у нее нет видимых проблем с физическим состоянием или перепланировками.
- Продавец настаивает на скорейшем заключении сделки, готов пропустить некоторые формальности.
- Продавец настаивает на том, чтобы за квартиру заплатили наличными.
Если вы заметили хотя бы один из этих признаков, это уже должно быть сигналом насторожиться.
Как проверить продавца
Часть данных о финансовом здоровье продавца по умолчанию не в открытом доступе. Предоставить их или отказать вам – вопрос доброй воли продавца и вашего умения договариваться. Но отказ на мотивированную просьбу тоже можно расценивать как вполне понятный сигнал.
Наиболее подробная и объективная картина получается из кредитной истории. Причем для этого не нужно даже погружаться в глубины – достаточно первой страницы отчета, там уже есть общая оценка и данные о наличии/отсутствии задолженностей.
Доступ к кредитной истории продавца можно получить двумя способами:
- Запросить у продавца письменное согласие на предоставление данных из БКИ и получить информацию в бюро кредитных историй. Но это достаточно сложная и многоступенчатая процедура, которая не всегда оправдывает потраченное на нее время и усилия.
- Вариант проще – договориться с продавцом, чтобы тот сам запросил в БКИ свою историю (тем более, что 2 раза в год можно сделать бесплатно) и показал вам первый лист из свежего отчета – этого, как правило, более чем достаточно.
На что стоит обратить внимание:
- Сочетание текущих просрочек с большой долговой нагрузкой
- Наличие судебных и коллекторских долгов.
Чем больше суммы и количество проблем, особенно ближе к дате сделки – тем выше стоит оценивать риск. При этом плохую кредитную историю и закрытые просрочки в прошлом как таковые не стоит считать маркерами риска, если нет каких-то других дополнительных признаков, вроде срочной продажи по заниженной цене.
Текущего или потенциального банкрота также можно отследить по базе данных исполнительных производств. Для поиска вам нужно знать ФИО и дату рождения собственника, регион проживания. Так можно получить данные:
- О наличии открытых дел о взыскании долгов
- О том, какие долги есть у продавца, включая задолженности по кредитам, налогам, штрафам и т.п.
В любом случае помните, что на поиск и проверку данных вы потратите меньше времени и сил, чем потом придется на то, чтобы отстоять свою недвижимость в суде и доказать, что вы добросовестный покупатель.
Материал подготовлен командой ПАО Норвик Банк
Норвик Банк предлагает услуги физическим и юридическим лицам: кредиты под залог недвижимости, вклады, расчетно-кассовое обслуживание, обмен валюты. Читайте наш Блог на сайте, подписывайтесь на наш Телеграм-канал и будьте в курсе актуальных новостей!