Прочитал сегодня интересную новость и мнение коллег по цеху: «Вторичное жильё в ЛНР за год подешевело на 30-35%»
Резкий рост был обусловлен льготной ипотекой на вторичку, но сейчас ситуация стабилизировалась.
По словам экспертов, массовая стройка новых ЖК на цены сильно не влияет — нужно сдать минимум 50 многоэтажек только в Луганске, чтобы результат был ощутим.
При этом спрос на б/у квартиры никуда не делся — их всё равно берут охотнее.
Итак, давайте разбираться.
Ключевое слово здесь - стабилизировалась.
И хорошо, что риелторы это подчеркивают. Падение на 30-35% звучит драматично, но оно почти целиком укладывается в логику сдутия пузыря льготной ипотеки.
Давайте посмотрим на ситуацию без паники, но с холодной головой:
1. Откат к реальности. Резкий рост цен в момент запуска льготной ипотеки на вторичку был спекулятивным. Продавцы просто добавили размер субсидии к своему ценнику.
Сейчас, когда условия кредитования ужесточились, ставки выросли везде, кроме адресных госпрограмм, рынок не обвалился, а вернулся на тот уровень, где реальный платежеспособный спрос пересекается с предложением. Для здорового рынка это не трагедия, а оздоровление.
2. Миф о конкуренции с новостройками. Очень трезвое замечание от экспертов про 50 многоэтажек. Пока застройщик не зальет бетоном хотя бы пару кварталов, старый «советский» фонд с центральным отоплением и обжитой инфраструктурой будет королем рынка.
В ЛНР и в целом на Донбассе, покупатель голосует рублем за предсказуемость: вот мои стены, вот работающая котельная, вот соседи.
Люди охотнее берут вторичку, чтобы не попасть в историю с недостроем или переносом сроков сдачи ЖК.
3. Спрос никуда не делся, это главный стабилизатор. Если бы при падении цены на 35%, квартиры стояли мертвым грузом, то был бы звонок о катастрофе. Но раз их берут, значит, просто рынок перестал быть рынком продавца. Сейчас время разумного покупателя, который торгуется и имеет выбор.
Рынок ЛНР проходит классическую коррекцию, но не коллапс. 30-35% - это возврат к ценам периода до ажиотажного спроса, а не индикатор депрессии в регионе. Пока массовая стройка не станет реальностью, а не обещанием, вторичка будет держать планку тихой гавани.
Но я рекомендую покупать новостройку, потому что с каждым годом или точнее трехлетнем циклом, вторичка будет дешевле и продать её будет сложнее.
Как я всегда говорю, хочешь испортить жизнь своим детям, купи им в наследство, вторичное жильё, я имею в виду жилой фонд, от времён СССР и периода до 2020 года.
Почему? Дети вырастут, захотят обновиться, переехать, расшириться и первая проблема, продать вторичку, которой больше 20 лет, а если разговор про ЛНР, то больше 50-70 лет, а когда дети вырастут, все 100 лет.
Кстати, сейчас шикарная ипотечная ставка 2% на новостройки в новых регионах, даже думать нечего, надо брать.
#недвижимость #лнр #мнения
