Действенный механизм защиты добросовестного покупателя пока не найден.
История с квартирой Ларисы Долиной в один момент перестала быть частным судебным сюжетом и превратилась в болезненную проблему для всего рынка вторичной недвижимости. Решить ее пока не получается.
Оспаривание совершенных сделок идет по всей стране, а сюжеты личных трагедий их участников практически одинаковы. Деньги переданы, документы оформлены, квартира куплена, а продавец заявляет, что действовал не по своей воле. Покупатели вынуждены доказывать свою добросовестность и осмотрительность, а также неучастие в мошеннических схемах. Но во многих случаях остаются и без жилья, и без денег.
Из-за широкого общественного резонанса решение проблемы быстро перекочевало в законодательную плоскость. В Госдуму уже внесен законопроект о защите покупателей жилья от последствий таких сделок. Рассмотреть его планируют в апреле. Документ призван скорректировать статью 179 Гражданского кодекса и, если сделка была оспорена из-за обмана продавца со стороны третьих лиц, исходить из презумпции добросовестности покупателя. Таким образом законодатели пытаются ликвидировать «дыру», в которую добросовестный приобретатель сегодня может провалиться почти без шансов на защиту.
Но одним законопроектом дело не ограничилось. Еще в конце 2025 года в парламенте и профессиональном сообществе обсуждали целый набор защитных мер. Среди них — недельный «период охлаждения» для сделок с недвижимостью, о котором говорил спикер Госдумы Вячеслав Володин, а также обязательное нотариальное удостоверение всех сделок и страхование, если речь идет об единственном жилье продавца или покупателя. Отдельно предлагался и механизм поручителей — так называемая «вторая рука». Это могло бы служить дополнительным подтверждением того, что человек отдает себе отчет в последствиях сделки.
«Подобную практику риелторы уже взяли на вооружение. Они стараются связаться с родственниками продавца — и выяснить реальность его намерений, а также место дальнейшего проживания — наличие другого жилья, переезд к родным или приобретение новой квартиры. Проводить такие опросы закон не запрещает, однако важно делать поправку на согласие самого участника сделки, поскольку отношения в семье могут быть непростыми», — отметил в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
В Госдуме, однако, считают, что оптимальным было бы позволить человеку заранее определить, кто из родственников или друзей может быть «второй рукой» — согласие этого лица может быть обязательным при одобрении сделки. Но инициатива поддержки не нашла.
«Мы не получили положительного отзыва от Росреестра: в частности, было возражение, что не очень понятна процедура регистрации в этом случае. Кроме того, этот человек может сам оказаться мошенником», — пояснила замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Между тем регулирующие органы намерены ужесточить требования к самим риелторам. В разработанном Роспотребназором проекте постановления получение посреднических услуг на рынке жилья признается «бытовой потребностью», а сами риелторские услуги — бытовыми. Предоставляющие их предприниматели обязаны обеспечить клиента информацией об объекте недвижимости, действовать исключительно в его интересах и соблюдать конфиденциальность.
«С одной стороны — это хорошо, поскольку риелторская деятельность сейчас практически не регулируется. Однако явно недостаточно. Для того, чтобы реально улучшить ситуацию, повысить качество услуг и ответственность предоставляющих их лиц, необходимо вводить ряд обязательных квалификационных требований, в том числе — по образованию, стажу, а также страхование профессиональной ответственности», — высказал мнение в комментарии «РосБалту» юрист Сергей Новиков.
Пока рабочий оптимальный вариант решения проблемы не найден, риелторы и юристы предлагают использовать дополнительные способы защиты. Покупателям рекомендуют собирать максимум подтверждений добросовестности: фиксировать переговоры, сохранять переписку, использовать безопасные формы расчетов, внимательнее относиться к деталям сделки и к документам, которые потом могут сыграть роль в суде. То есть рынок фактически вынужден изобретать дополнительные барьеры там, где прежние механизмы безопасности дали сбой.
Елена Дудина