Представьте: у вас есть заброшенное поле, которое по документам — «сельхозугодья». Вы мечтаете построить там склад, магазин или базу отдыха, но чиновники хором твердят: «Нельзя! На пашне строить запрещено!». 🛑
А что, если мы скажем, что прямо сейчас в кабинетах Росреестра лежит документ, который официально разрешает вам построить на этом поле практически что угодно? Имя ему — Классификатор ВРИ (приказ № П/4012).
Скучно читать приказы? Как бы не так! Если смотреть на него повнимательнее, окажется, что при творческом подходе на сельскохозяйственных землях можно разместить любой объект. Главное — знать, как его «назвать». 🏬🏗
"НЕнаШ" пример: Кейс «Рыбоводы» 🐟💸
Под вашим с/х участком – песок, гравий или кимберлитовая трубка с алмазами (шутка). Вы хотите их добывать и продавать. Навскидку, три варианта поведения:
- Попробовать перевести участок в земли промышленности (код 6.1). Это нереально. Нужно получить лицензию, пройти весь бумажный путь (на каждом этапе можно слететь), а в конце — рекультивировать всё обратно. Потратите на это столько же, сколько выкопали. 📉
- Попробовать перевести в рекреационные земли (код 5.0) для создания пруда. Тоже так себе идея. Куча экспертиз (экологическая, Росводресурсы, Росприроднадзор) ради того, чтобы покопать песочек в строго ограниченный период времени-пока не запустите пруд. 🐢
- Выбрать «Рыбоводство» (код 1.13) из перечня «сельскохозяйственное использование (код 1.0)». Копать сразу «пруд», продавая песок, пока до воды не дойдете. Потом рыбок запустите: выживут – хорошо, не получится – так себе вы рыбовод-аграрий (не закапывать же обратно). Участок вами использовался в соответствии с целевым назначением и ВРИ. Удивлены? А вы проверьте! 🐟📈
В следующий раз, заказав песок или щебень, поинтересуйтесь у водителя, откуда он это взял. Вряд ли он представится работником горно-рудной компании. 99%, что где-то поблизости «рыбоводы» пруд копают.
Три кода, которые меняют всё 🛠
Всего для сельхозземель утверждено 21 ВРИ (коды от 1.0 до 1.20). Но нас интересует ТРИ:
- «Сельскохозяйственное использование (код 1.0)».
"Что в нём примечательного? - спросите вы: ведь сейчас у нас на нашей пашне то же самое "Для сельскохозяйственного производства".
А вот что (цитируем приказ): «Содержание данного вида включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции»
Казалось бы — идеально! Но есть нюанс.
- «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15)». Размещение зданий и сооружений для производства, хранения, первичной и глубокой переработки продукции.
- «Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18)». Размещение ангаров, гаражей для техники, амбаров и иного оборудования.
Нашими рабочими ВРИ являются только коды 1.15 и 1.18.
Логика «вскрытия» системы 🧠⚙️
«Почему не код 1.0?» — спросите Вы. Отвечаем: если установить его, ваша пашня не перестанет быть пашней, поскольку он распространяется и на сельхозугодья, и на иные с/х земли. Следовательно, вам рано или поздно предъявят её пахать. 🚜
Чтобы этого не произошло, мы выбираем коды 1.15 и 1.18, которые разрешают застройку с/х участка. А согласно ст. 77 ЗК РФ на сельхозугодьях (пашне, пастбищах) строить категорически запрещено.
Поэтому, устанавливая эти ВРИ, мы одновременно и автоматически выводим участок из состава сельхозугодий. Логика понятна? На пашне строить нельзя ➔ у нас участок под застройку ➔ следовательно, это уже не пашня. ♟
«Юридические метки»: как назвать объект правильно 🏷
Когда вы получили ГПЗУ (градостроительный план) и решили, что именно строите (поселок, склады, магазины или отели), вступают в дело «юридические метки».
Нужно правильно назвать объект, чтобы он подпадал под коды 1.15 и 1.18. Самое забавное: «жилой дом/барнхаус» = «амбар». То есть у вас не коттеджный посёлок, а амбарный.
Как видите, главное — вставить «агро-» или «с/х». Пробегитесь по Классификатору, и вы увидите, как легко любой объект перекодируется в 1.15 или 1.18. 🎯
Как запустить технологию? 🚀
Сейчас ваш участок — это просто «пашня». Чтобы превратить его в площадку под застройку, достаточно прислать кадастровый номер и телефон на pashne_net@mail.ru .
Через 3-5 дней у вас будет комплект документов по цене ужина в ресторане. 🍽💼
На следующей неделе: «Как вывести с/х угодья под застройку за 40 дней: чего делать не надо (реальные провалы), и что мы рекомендуем попробовать».
Проект ПашнеНЕТ. О земле позаботимся мы. 📈🚜🛡️