Он отметил, что изменение законодательства в части штрафов по договорам ДДУ действует в настоящем времени и не применяется к договорам, заключенным до поправок
Один из экспертов «АГ» посчитал, что Конституционный Суд нашел справедливый компромисс, направленный на защиту баланса интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов Российской Федерации. Другой полагает, что, проявив излишне патерналистский подход по отношению к гражданам, КС мог бы сориентировать всех заинтересованных лиц, в том числе законодателя, предложив предусмотреть порядок применения финансовых санкций к застройщику без существенного их снижения исключительно в случаях, когда затрагивается право гражданина на единственное жилье.
14 апреля Конституционный Суд вынес Постановление № 24-П/2026, в котором разъяснил, что законоположения, определяющие размер санкций для застройщиков при нарушениях договора долевого строительства, действуют в настоящем времени и не могут ухудшать положение дольщиков.
Дело Виктора Струкалина
Заочным решением Лыткаринского городского суда Московской области от 16 января 2024 г. частично удовлетворен иск Виктора Струкалина к застройщику о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки и компенсации морального вреда. В пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 1 июля по 21 августа 2023 г. – почти 475 тыс. руб., средства для устранения недостатков выполненных работ – более 670 тыс. руб., неустойка за несвоевременное возмещение расходов на устранение недостатков за период со 2 октября 2023 г. по 16 января 2024 г. – более 670 тыс. руб., компенсация морального вреда – 10 тыс. руб., штраф – 50 тыс. руб., расходы на проведение досудебной оценки – 25 тыс. руб., расходы на оплату услуг представителя – 30 тыс. руб., расходы на уплату госпошлины. Определяя размер штрафа, суд руководствовался п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, предусматривающим штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, но снизил его со ссылкой на явную несоразмерность последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств.
Ставшее во второй раз предметом апелляционной проверки решение первой инстанции было отменено Мособлсудом в части разрешения требования о взыскании штрафа. В отмененной части принято новое решение, которым это требование удовлетворено частично, взыскан штраф в размере более 93 тыс. руб. При этом апелляция руководствовалась ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в редакции, действующей на момент разрешения требования о взыскании штрафа и предусматривающей штраф в размере 5% от присужденной суммы. Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил данное определение без изменений, а судья ВС отказал в передаче жалобы в Верховный Суд.
Тогда Виктор Струкалин обратился в Конституционный Суд. Он посчитал, что ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве противоречит Конституции, поскольку позволяет применять ее с обратной силой к правоотношениям, возникшим до 1 сентября 2024 г. (даты начала действия этой нормы в новой редакции в связи со вступлением в силу Закона № 266-ФЗ о внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве).
Дело Алексея Хлебнова
Решением мирового судьи Одинцовского судебного района Московской области был частично удовлетворен иск Алексея Хлебнова к застройщику о защите прав потребителя в связи с нарушением срока сдачи объекта долевого строительства. Взысканы в пользу истца неустойка за нарушение срока передачи жилого помещения за период с 12 декабря 2023 г. по 3 февраля 2024 г. – 50 тыс. руб., компенсация морального вреда – 5 тыс. руб., расходы на оплату услуг представителя – 20 тыс. руб., штраф – 2750 руб. Определяя размер неустойки, суд руководствовался Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». При установлении же размера штрафа суд опирался на ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Закона № 266-ФЗ). Апелляция и кассация оставили решение без изменений.
По мнению Алексея Хлебнова, ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 2 Закона № 266-ФЗ и п. 2 Постановления № 326 противоречат Конституции, поскольку допускают их ретроспективное применение к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу, с ухудшением положения участников долевого строительства.
КС выявил конституционно-правовой смысл норм
Изучив материалы дела, Конституционный Суд заметил, что предметом его рассмотрения являются ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 2 Закона № 266-ФЗ и п. 2 Постановления № 326 в той мере, в какой они определяют размер финансовых санкций в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве.
КС указал, что Закон об участии в долевом строительстве в ст. 10 определяет ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Ранее действовавшая ее редакция предусматривала, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как свидетельствует сложившаяся на тот момент судебная практика, суды, определяя размер подлежащего взысканию штрафа, исходили из того, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование об уплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы такой неустойки (например, п. 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 19 июля 2017 г., и ответ на вопрос 2 в Обзоресудебной практики ВС № 2 (2023), утвержденном его Президиумом 19 июля 2023 г.).
При этом, как отметил КС, назначая штраф в указанном размере, суды руководствовались, в частности, п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, применяя его во взаимосвязи с ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве о том, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Конституционный Суд обратил внимание, что Законом № 266-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2024 г., ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве была изложена в новой редакции, предусматривающей в ч. 3, что при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной сумме взыскивает с застройщика штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Согласно ст. 2 Закона № 266-ФЗ, как указал КС, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня его вступления в силу за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств, по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня его вступления в силу, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Закона № 266-ФЗ).
Конституционный Суд разъяснил, что подобная формулировка закона о внесении в правовое регулирование изменений очевидным образом предполагает, что новый порядок, предусматривающий иной размер штрафа, применяется хотя и ко всем договорам участия в долевом строительстве, в том числе заключенным до дня вступления в силу изменяющего закона, но лишь на будущее – со дня вступления изменяющего закона в силу. Тем самым при определении размера неустоек, подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета. Иное понимание ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 2 Закона № 266-ФЗ вступало бы в противоречие с правовыми позициями Конституционного Суда и со ст. 4 ГК РФ и приводило бы к ухудшению положения граждан – участников долевого строительства. Данные граждане, предъявляя к застройщику требования, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 266-ФЗ, рассчитывали на известный уровень гарантий защиты их имущественных прав, включая возможность взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
Конституционный Суд отметил, что право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает у него при отказе ему в уплате этой неустойки. Момент возникновения данного права определяется с учетом всех обстоятельств дела, включая поведение как застройщика, так и самого участника долевого строительства, которому надлежит проявлять разумную активность в защите своих прав, не прибегая к попыткам искусственного увеличения размера штрафа. И если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка, право требовать уплаты предусмотренного законом для таких случаев штрафа должно считаться уже возникшим, и подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения данного права, т.е. ранее существовавший порядок исчисления размера финансовых санкций.
Однако, как пояснил КС, это само по себе не исключает, что в случае определения – исходя из особенностей конкретных обязательств, поведения сторон соответствующих правоотношений и иных имеющих значение обстоятельств, в том числе наличия или отсутствия в их действиях или бездействии злоупотребления правом, направленного на искажение реального момента возникновения права на взыскание штрафа в целях исчисления его в соответствии с ранее действовавшими правилами, – иного момента возникновения обязанности уплатить указанный штраф, при определении его размера должно подлежать применению актуальное правовое регулирование.
Таким образом, заключил Суд, ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, устанавливающая штраф, взыскиваемый с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства, в размере 5% от присужденной судом суммы, и рассматриваемая во взаимосвязи с ней ст. 2 Закона № 266-ФЗ, предусматривающая, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня его вступления в силу за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня его вступления в силу, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Закона № 266-ФЗ), не предполагают – по их смыслу в системе правового регулирования, в частности с учетом ст. 4 ГК РФ, – применения порядка определения размера указанной суммы штрафа к периоду до вступления в силу Закона № 266-ФЗ, т.е. до 1 сентября 2024 г.
Относительно Постановления Правительства РФ № 326 Конституционный Суд указал, что им установлены некоторые особенности применения санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с абз. 9 п. 1 постановления неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов выплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу данного постановления до 31 декабря 2025 г. включительно. Согласно первоначальной редакции п. 2 Постановления № 326, указал КС, с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно (впоследствии период действия был продлен до 31 декабря 2025 г.) размер процентов, неустойки (штрафа, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 его ст. 4, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 Постановления № 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Как заметил КС, Решением Верховного Суда от 25 июня 2024 г. № АКПИ24-313, оставленным без изменения Определением его Апелляционной коллегии от 19 сентября 2024 г. № АПЛ24-341, отказано в удовлетворении административных исков ряда граждан, включая Алексея Хлебнова, о признании недействующим п. 2 Постановления № 326. ВС пришел к выводу, что эта норма, устанавливая во исполнение Закона № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, не противоречит положениям гражданского законодательства об обратной силе закона и о сохранении силы условий заключенного договора при изменении законодательства. Эти особенности обусловлены объективной необходимостью, носят временный характер, а полномочия Правительства РФ, предоставленные Законом № 46-ФЗ, предопределены потребностью в реагировании на чрезвычайные обстоятельства, происходящие в том числе в экономике и затрагивающие участников гражданских правоотношений, в целях снижения негативных последствий в данной сфере; при этом на момент возникновения таких чрезвычайных обстоятельств корректировки требует регулирование тех отношений между субъектами гражданского оборота, которые уже имеют место, т.е. возникли до соответствующего чрезвычайного обстоятельства.
Конституционный Суд указал, что наделение Правительства РФ возможностью осуществлять временное регулирование отдельных сфер общественных отношений отвечает интересам граждан и государства. В дальнейшем Правительство РФ действовало в русле этой миссии и в рамках специальной дискреции, предоставленной ему Законом № 46-ФЗ, и, соответственно, имело право как на определение размера финансовых санкций, подлежавших выплате гражданам – участникам долевого строительства, так и на установление временного моратория на их выплату за определенный период. Следовательно, норма п. 2 Постановления № 326, носящая временный и продиктованный чрезвычайной обстановкой характер, учитывает баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов и не противоречит Конституции.
Таким образом, Конституционный Суд признал ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 2 Закона № 266-ФЗ не противоречащими Конституции в той мере, в какой они не предполагают до вступления в силу нового порядка исчисления размеров санкций в долевом строительстве их применения к ранее возникшим правоотношениям, в частности к правоотношениям по уплате штрафа в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения в действие нового порядка его исчисления, притом что момент ее возникновения определяется исходя из особенностей конкретных обязательств, поведения сторон соответствующих правоотношений, наличия или отсутствия признаков злоупотребления правом и иных имеющих значение обстоятельств.
Также КС признал п. 2 Постановления Правительства РФ № 326 не противоречащим Конституции, поскольку в системе действующего правового регулирования он предусматривает в пределах периода, установленного федеральным законодателем, действие с обратной силой акта Правительства РФ, изданного в целях определения периода, в течение которого размер процентов, неустойки (штрафа, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Судебные постановления, вынесенные по делам Виктора Струкалина и Алексея Хлебнова, как указал Суд, подлежат пересмотру.
Эксперты «АГ» о правовой позиции КС
Член АП города Москвы Юрий Арутюнов отметил, что КС РФ защитил права дольщиков, одновременно подчеркнув законность обжалуемых норм. Основным выводом постановления, с которым, по мнению адвоката, нельзя не согласиться, является указание на то, что придание обратной силы закону возможно только в исключительных случаях и только тогда, когда законодатель прямо это предусмотрел, а ретроспективность не ухудшает положения граждан: «Так, оспариваемые нормы Закона № 266-ФЗ предусматривают, что новые правила относятся ко всем ДДУ, но со дня его вступления в законную силу. Таким образом, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок».
Адвокат обратил внимание, что КС РФ дал оценку ограничениям, которые введены обжалуемыми нормами, отметив, что они носят временный характер и обусловлены чрезвычайной обстановкой. «Таким образом, признавая обжалуемые нормы конституционными, но при этом постановив, что дела заявителей подлежат пересмотру, Конституционный Суд, на мой взгляд, в рамках своих полномочий нашел справедливый компромисс, направленный на защиту баланса интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов Российской Федерации», – резюмировал он.
Член АП города Москвы Вадим Вороной отметил, что КС затронул вопрос, к которому на практике обращаются нечасто, а именно соотношение гражданского законодательства, с одной стороны, и иных актов, содержащих нормы гражданского права, в данном случае постановления Правительства РФ, – с другой. При этом исходя из буквального смысла п. 1 ст. 4 ГК, пояснил адвокат, распространение нормы гражданского права на истекший период возможно только прямым указанием в законе, а не в постановлении Правительства РФ, как в анализируемой проблеме применительно к финансовым санкциям застройщиков.
Вадим Вороной указал, что в признании данной нормы постановления недействующей уже ранее было отказано Верховным Судом, кроме того, эта норма основывается на специальной дискреции, предоставленной законом, носит временный и продиктованный чрезвычайной обстановкой характер, что позволило Конституционному Суду прийти к выводу о ее конституционности.
В то же время, как полагает адвокат, проявив излишне патерналистский подход по отношению к гражданам, КС мог бы сориентировать всех заинтересованных лиц, в том числе законодателя, предложив предусмотреть порядок применения финансовых санкций к застройщику без существенного их снижения исключительно в случаях, когда затрагивается право гражданина на единственное жилье.
Марина Нагорная