В первом квартале российские торговые центры снова ушли в минус по посещаемости. Но проблема уже не выглядит как временный сбой: люди стали реже приезжать в ТЦ без конкретной цели, часть спроса ушла в онлайн, а сами объекты все заметнее делятся на два типа — районные центры на каждый день и крупные площадки, которым приходится заново придумывать, зачем туда ехать.
По данным Focus Technologies, в январе—марте среднедневная аудитория средних и крупных ТЦ снизилась на 2% год к году. На фоне 2019 года разрыв уже куда ощутимее — минус 25%. Сильнее других просели категории, которые раньше стабильно тянули поток: товары для дома и ремонта, а также одежда и обувь. Отдельно рынок чувствует и осторожность покупателей: в марте траты на одежду, обувь и аксессуары сократились на 4,5%, на товары для строительства и дачи — на 9,8%, на мебель и интерьер — на 12,1%. Для ТЦ это болезненно: именно такие покупки часто становились поводом заехать «заодно», а теперь все чаще перетекают либо в отложенный спрос, либо в онлайн.
И онлайн тут уже не просто фон. Объем интернет-торговли в России по итогам 2025 года вырос на 28% и достиг 11,5 трлн рублей, а доля e-commerce в общей рознице поднялась до 18,8% против 16,2% годом раньше. Причем в онлайне как раз хорошо чувствуют себя те категории, которые особенно важны для классических ТЦ: товары для дома и мебель, одежда и обувь, электроника. Когда покупатель может закрыть эти потребности без поездки в молл, торговому центру все труднее оставаться местом “по умолчанию”.
На этом фоне у рынка проявляется второй слой проблемы: не только меньше трафика, но и меньше уверенности у арендаторов и девелоперов. В Московском регионе за первый квартал был введен всего один торговый центр на 7 тыс. кв. м — это минимальный результат с 2022 года. При этом доля пустующих площадей в местных ТЦ по предварительным итогам квартала выросла до 7,5%. Часть запусков переносится, потому что открывать полупустой объект сейчас бессмысленно.
Параллельно рынок все громче говорит о реконцепции. В Москве обновление требуется 51% торговых центров, а в регионах — уже 71%. Это хорошо объясняет, почему на рынке все чаще обсуждают не новые моллы, а перезапуск старых. Старый набор арендаторов хуже работает в новой потребительской реальности. Поэтому вместо классической fashion-модели ТЦ добавляют еду, спорт, сервисы и развлечения. В новых концепциях доля общепита и фуд-форматов уже доходит до 25–35% площадей, тогда как несколько лет назад чаще держалась на уровне 15–20%.
Собственно, это и есть главный вывод из квартальной статистики. Минус 2% сам по себе не выглядит катастрофой. Но в связке с ростом онлайн-продаж, слабым вводом новых объектов, вакантностью и потребностью в реконцепции он показывает более глубокий сдвиг. ТЦ больше не могут жить только за счет привычки покупателя “съездить погулять”. Теперь им нужно либо становиться удобным районным центром с повседневным спросом, либо превращаться в полноценную точку досуга. У кого не получится ни первое, ни второе, у тех трафик, скорее всего, продолжит проседать и дальше.