С 1 апреля банки стали тщательнее проверять доход заёмщиков — из-за этого оформить ипотеку стало сложнее.
Что изменилось в требованиях к подтверждению доходов, можно ли получить ипотеку по двум документам и на что теперь обращают внимание банки в кредитной истории?
Главное о подтверждении доходов
Только «белый» доход. Справку о доходах 2-НДФЛ запрашивали и раньше, но теперь банки сверяют её с данными Налоговой службы и Социального фонда. Одной выписки по счёту больше недостаточно для одобрения ипотеки — она лишь подтверждает «белые» регулярные доходы: зарплату, пенсию и социальные выплаты. Остальные доходы, например, проценты по вкладам или прибыль от инвестиций, должны быть подтверждены официальными справками.
Запрет внутренних моделей оценки. Центробанк запретил банкам оценивать платёжеспособность заёмщиков по внутренним моделям. Переход на новые правила будет постепенным. Если ЦБ одобрил старую методику конкретного банка, тот может выдавать по ней кредиты ещё в течение года. С 2028 года от внутренних моделей оценки откажутся полностью.
Изменения для ИП. Индивидуальные предприниматели больше не могут выдавать справки о доходах себе. Теперь такие документы оформляются только для работников. ИП обязаны подтверждать свой доход с помощью налоговой декларации или книги учёта доходов и расходов.
Можно ли получить ипотеку по двум документам
Заёмщики всё ещё могут взять ипотеку по упрощённой схеме, предъявив всего два документа. Например, это может быть паспорт и СНИЛС или паспорт и водительское удостоверение. Доход подтверждать не нужно. Оценивая платёжеспособность, банк сейчас может учитывать доход, указанный в анкете. Но сумма не должна превышать средний доход на человека в регионе по данным Росстата.
Однако эту возможность будут постепенно ограничивать:
- С 1 июля 2026 года банк будет уменьшать заявленный в анкете неподтверждённый доход на 10%, прежде чем учесть его с учётом среднего по региону.
- С 1 июля 2027 года банки будут учитывать только официально подтверждённые доходы заёмщиков.
На что обращают внимание в кредитной истории
Кредитная история — один из ключевых факторов при выдаче ипотеки. Если кредитной истории нет или заёмщик отказался её раскрывать, банк приравняет расходы заёмщика к доходам. Для банка это будет выглядеть так, будто заёмщик отдаёт на долги всю зарплату, что приведёт к автоматическому отказу в ипотеке.
Вот что важно для банка:
- Длительность просрочек и их регулярность — даже небольшие задержки характеризуют заёмщика как недисциплинированного.
- Микрозаймы (МФО) — наличие таких кредитов, даже погашенных, может говорить о нестабильном финансовом положении или неумении планировать бюджет.
- Высокая долговая нагрузка (ПДН) — если платежи по кредитам превышают 40-50% дохода, банк откажет в выдаче.
- Частые заявки на кредит и отказы — все обращения в банки и МФО, а также отказы в кредитах фиксируются в кредитной истории. Большое количество запросов за короткое время негативно влияют на кредитную историю.
- Кредитные каникулы и реструктуризация — показывают финансовые трудности в прошлом.
- Отсутствие кредитной истории — банку нечего анализировать. Без кредитной истории нельзя оценить платёжеспособность и дисциплинированность заёмщика. В таких случаях банк предпочитает отказать.
- Наличие кредитных карт — действующие кредитные карты, даже если вы ими не пользуетесь, увеличивают кредитную нагрузку. Банки могут потребовать их закрыть или снизить по ним лимит.
- Поручительства — долги по чужим кредитам также учитываются в расчётах ПДН. В случае проблем у основного заёмщика, погашать долг придётся вам.
Почитайте ещё → Кредитная история для ипотеки: как проверить и исправить ошибки
Советы будущему заёмщику
Несколько советов, которые помогут увеличить шансы на одобрение:
Соберите документы, подтверждающие «белый» доход: 2‑НДФЛ, налоговые декларации, другие документы, подтверждающие официальный доход. Это теперь главный аргумент. Зарплата «в конверте» приведёт к отказу.
Проверьте кредитную историю. Исправьте ошибки и закройте долги. Если кредитной истории нет, можно оформить небольшой потребительский кредит или рассрочку от магазина и погасить её без просрочек.
Не меняйте место работы. Для банка важна стабильность, а смена работы в течение последних трёх месяцев перед обращением может усложнить одобрение ипотеки.
Увеличьте первоначальный взнос. Для банка это главный показатель надёжности. Если заёмщик внёс 30% от стоимости квартиры или больше, банк рискует гораздо меньше, поэтому с большей вероятностью одобрит ипотеку.