Подозрительно низкие показатели
Редакция нашего издания запросила у мэрии Уфы статистику о степени износа жилого фонда города, а также разбивку по «возрасту» – какой процент домов столицы Башкирии относится к «хрущевкам», какой – к «брежневкам», а какой – к новостройкам.
Ответ мэрии Уфы вызвал удивление из-за явного противоречия между возрастом домов и официальными данными об их износе. Согласно предоставленной информации, по состоянию на начало 2026 года в городе насчитывается 5520 многоквартирных домов. При этом хронология застройки показывает, что значительная часть жилого фонда является очень старой: 276 домов были построены до 1945 года, а еще 2136 домов возведены в период с 1946 по 1970 год. Таким образом, более 2400 домов, то есть почти половина всего жилого фонда, имеют возраст от 55 до 80 и более лет.
Однако данные об износе этих зданий выглядят, мягко говоря, оптимистично. Мэрия сообщает, что 3369 домов (61% от общего числа) имеют износ до 30%, что соответствует состоянию практически новых или недавно капитально отремонтированных строений. Еще 1783 дома находятся в зоне износа от 31 до 65%. И лишь 75 домов отнесены к категории высокого износа — свыше 66%, из которых только 45 домов имеют износ более 70 процентов. При этом все данные приведены без учета аварийного жилья, что само по себе искажает общую картину.
В чем странность? Представьте себе дом 1955 года постройки, которому идет 71-й год. По логике мэрии, он может иметь износ «до 30%». Конечно, в СССР строили на совесть, однако здравый смысл намекает, что это технически невозможно без полной реконструкции.
Проектный срок службы «хрущевок» варьируется от 40-50 лет для панельных серий до 50-70 лет для кирпичных зданий. Их проектировали как «временное жилье» для быстрого решения квартирного вопроса – с минимальным ресурсом конструкций и утеплителя. Но многим уфимским «хрущевкам» более полувека – они давно должны были быть «пенсионерами» с износом под 70-80%. А по версии мэрии получается, что здание, чей паспортный ресурс истек 20-30 лет назад, вдруг имеет износ как у новостройки – менее 30%. По этой логике, если продлить жизнь таким домам еще на 50 лет, то к 120 годам они, наверное, «помолодеют» до нуля.
Возникает закономерный вопрос: как дома, построенные в середине прошлого века, могут иметь износ меньше трети от максимального? Строительные нормы и реальный опыт эксплуатации говорят о том, что здания с оригинальными перекрытиями, инженерными сетями и кровлей спустя 50-70 лет неизбежно имеют куда более серьезный износ. Подозрительно низкие показатели в официальном ответе выглядят как попытка представить ситуацию лучше, чем она есть на самом деле, тем более что никаких программ реновации в городе пока не реализуется. Складывается впечатление, что реальное состояние уфимского жилого фонда расходится с отчетами чиновников.
А отсутствие в городе программ реновации при таком «молодом и здоровом» (по бумагам) жилом фонде объяснить легко – чинить просто нечего, ведь износа почти нет. Складывается впечатление, что реальное состояние жилого фонда Уфы и официальная статистика существуют в параллельных реальностях. Либо дома в Уфе строят из вечных материалов, либо методика подсчета износа нуждается в серьезной корректировке.
Нужна ли Уфе реновация?
Мы поговорили с экспертом, архитектором Дмитрием Винкельманом о состоянии жилого фонда Уфы, а также о том, нужна ли Уфе реновация по примеру Москвы.
– Если программа реновации, как нам сообщили в мэрии, не проводится, то какие еще пути решения данной проблемы существуют?
– Возможно решение проблемы с использованием механизма КРТ (комплексного развития территории). Это юридический и финансовый «двигатель», который делает реновацию возможной в рыночных условиях. Без него реновация в Уфе оставалась бы точечной застройкой, которая только перегружает инфраструктуру. Механизм КРТ позволяет официально расселять дома (при согласии 2/3 собственников), что исключает ситуацию, когда один человек блокирует развитие целого квартала. Также он позволяет рассматривать не один дом, а весь микрорайон. Это дает возможность проектировать школы, детские сады и дороги системно, а не «втискивать» их в свободные углы. Кроме того, через КРТ город может обязать застройщика не только построить жилье, но и передать часть площадей под муниципальные нужды или восстановить инженерный узел района по офсетному контракту.
Использование механизма КРТ дает шансы возникновения синергии: реновация + КРТ + индустриальное (модульное) строительство. Важно отметить применение именно передовых индустриальных методов строительства. Эти три элемента работают как единый механизм – КРТ дает юридическую базу и границы участка, реновация задает стандарт качества и социальной справедливости, модульное строительство обеспечивает скорость.
Если традиционная постройка дома в рамках КРТ занимает 2–3 года, то использование стального каркаса и готовых заводских модулей сокращает этот срок до 8–10 месяцев. Это критически важно для Уфы, чтобы минимизировать время нахождения жителей в маневренном фонде и придать финансовую устойчивость проекту (ускорение возврата вложенных средств).
Главная опасность в том, что КРТ может превратиться в «скрытое уплотнение». Чтобы этого избежать, должен быть заложен жесткий стандарт плотности, включающий запрет на строительство «человейников» без создания рабочих мест внутри квартала, а также обязательное опережающее строительство дорожной инфраструктуры.
Суть проста: реновация через КРТ – это не про то, чтобы построить больше квартир, а про то, как сделать городскую ткань здоровой, чтобы бюджет Уфы перестал тратить миллиарды на латание ветхости и начал получать доход от высокотехнологичных кварталов.
– Как вы оцениваете запас прочности у жилья, построенного в этот период, «хрущевок» и «брежневок»?
– Есть еще так называемые «сталинки» – постройки 1946-1956 годов. За исключением двухэтажной экономичной застройки, это – качественный среднеэтажный жилой фонд. В случае с «хрущевками» – состояние конструкций, как правило, сносное, но изношенные инженерные системы требуют замены. Что касается «брежневок» – дома этой категории имеют более прочные конструктивы, но их инженерная начинка также в большинстве случаев требует полной замены. Но все эти здания абсолютно не соответствуют современным требованиям по энергоэффективности.
Следует отметить, что в части этого жилого фонда централизованно делался ремонт инженерных систем. Есть примеры эффективной реконструкции фасадов и кровель с полной заменой окон, утеплением фасадов и чердаков. В целом этот жилой фонд, при вложении средств в его поддержание и реконструкцию, может просуществовать довольно долго. Подобный подход успешно реализуется в европейских странах бывшего соцблока.
Относительно планировок в этих домах – спрос на весьма разнообразную типологию квартир позволяет надеяться, что и традиционные советские планировки найдут своего потребителя. При этом кирпичные дома советских массовых серий вполне поддаются перепланировке по вкусам владельца.
– Нужна ли в Уфе реновация (по примеру московской)? Возможна ли она, какие существуют риски?
– Да, нужна – как инструмент формирования единой архитектурной среды и обновления изношенной инженерии. Реновация – это не архитектурный проект, а инвестиционно-технологический конвейер. Её суть можно разложить на уровни.
Экономический уровень (утилизация износа) – мы извлекаем «замороженную» стоимость земли. Малоэтажная ветхая застройка в центре или срединном поясе города – это неэффективное использование дорогого ресурса. Реновация превращает пассив (расходы на поддержание гнилых сетей) в актив –в налоги и рабочие места.
Инженерный уровень, или глубокая модернизация – вместо латания дыр в трубах 1960-х годов происходит полная замена подземного скелета города. Новые дома потребляют на 40–50% меньше энергии, что снижает нагрузку на городские ТЭЦ.
И третий уровень – социальный, или смена парадигмы. Это переход от «двора-парковки» к «двору-саду» и от «города-спальни» к «живому городу», где всё необходимое находится в 15 минутах ходьбы.
Возможно ли это? В чистом виде – затруднительно из-за более низкой маржинальности рынка Уфы по сравнению с Москвой. Это влечет за собой риски – например, недостаток бюджетных средств и отсутствие «финансовых предпосылок» как фундамента. Увеличение плотности без модернизации дорожной и сетевой базы может привести к коллапсу, есть риск сопротивления жителей при отсутствии прозрачного «социального контракта».
Суть реновации часто ошибочно сводят к простому сносу старого жилья и постройке нового. На самом деле, в современной урбанистике реновация – это перезагрузка жизненного цикла территории. Мы разрешаем фундаментальное противоречие – городская среда должна остаться обжитой и социально связной, но при этом стать технологичной и экономически эффективной.
– Сказывается ли на облике города высокий процент старого жилого фонда?
– Высокий процент старого фонда критически сказывается на облике Уфы. Это создает визуальный разрыв, контраст между современными ЖК и серыми массивами с износом более 60% создает ощущение деградирующей среды. Старый фонд не соответствует современному «дизайн-коду» и мешает трансформации Уфы в современную агломерацию. Кроме того, старое жилье без центров добавленной стоимости консервирует формат «спальных районов», что препятствует развитию городской активности.
Резюмируя, могу сказать, что Уфа находится на пороге «инфраструктурного перехода». Масштаб проблемы требует не просто сноса домов, а реализации комплексного подхода – от цифровых двойников фонда до создания инновационного строительного кластера на базе индустриализации строительства.