На московском рынке офисной недвижимости разворачивается занятная
история: девелоперы наращивают планы по вводу новых объектов в 2026
году, а бизнес, который должен был бы всё это занимать, — сжимается. Я
смотрю на эту картину и вижу классический рыночный разрыв, который рано
или поздно больно ударит по тем, кто вложился в офисный квадратный метр.
Что происходит на рынке
К 2026 году заявлен ввод значительного объёма офисных площадей. Это
не слухи — это конкретные планы девелоперов, которые уже фиксируются в
аналитике. Одновременно динамика открытия малых и средних предприятий
идёт вниз. «Если мы проанализируем планы офисных девелоперов на 2026
год, увидим, что к вводу заявлено достаточно много объектов, а динамика
открытия малых и средних предприятий, наоборот, идёт вниз, учитывая
ключевую ставку и условия кредитования бизнеса», — пишет «Деловой
Петербург».
И вот здесь — ключевое противоречие, которое рынок пока предпочитает не замечать.
Разберём механику
Почему МСП сжимается? Ответ простой: ключевая ставка ЦБ на уровне 21%
делает кредитование бизнеса практически недоступным для малого
предпринимателя. Открыть новый офис, расширить штат, арендовать
дополнительные площади — всё это требует либо живых денег, либо дешёвых
кредитов. Ни того, ни другого у МСП сейчас нет.
Крупный бизнес? Он оптимизируется. Переводит часть сотрудников на
удалёнку, уплотняет офисные пространства, пересматривает договоры аренды
в сторону уменьшения. Это общемировой тренд, который в России наложился
на жёсткую денежно-кредитную политику.
А девелоперы тем временем продолжают строить. Почему? Потому что
проекты были запущены раньше, когда ставка была другой и прогнозы —
оптимистичнее. Остановить стройку на полпути — дорого. Дешевле достроить
и надеяться, что рынок рассосётся.
Моя позиция
Я считаю, что к 2026–2027 годам мы увидим заметный рост вакантности в
офисном сегменте. Не катастрофический, но ощутимый. Особенно в классе B
и B+, где арендаторами традиционно выступают именно малый и средний
бизнес.
Что это означает для инвестора, который сегодня рассматривает покупку
офисного блока или доли в офисном объекте? На мой взгляд — повышенный
риск. Ставки аренды под давлением избыточного предложения будут
стагнировать или даже снижаться в реальном выражении. Заполняемость —
падать. Доходность — разочаровывать.
Риторический вопрос: а куда в таком случае смотреть? Я отвечу честно —
туда, где спрос структурно устойчив и не зависит от настроений бизнеса и
доступности кредитов. Туда, где конечный потребитель — физическое лицо с
реальной потребностью в размещении. Это рынок краткосрочной аренды,
апарт-отели, сервисное жильё. Туристический и деловой трафик никуда не
делся, а инфраструктуры под него хронически не хватает.
Офис — это ставка на рост деловой активности. Апартамент в
апарт-отеле — это ставка на то, что люди будут продолжать путешествовать
и приезжать в города по делам. Второй тезис мне кажется куда более
надёжным основанием для инвестиции в нынешних условиях.
Добавлю прогноз: если ЦБ начнёт цикл снижения ставки в 2025–2026
годах (а рынок на это осторожно рассчитывает), МСП оживится — но с лагом
в 12–18 месяцев. Весь этот период новые офисные объекты будут стоять с
неполной загрузкой, давя на доходность тех, кто уже вошёл в этот рынок.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставка ЦБ держит экономику в
тонусе, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной
недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель
крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!