Банк России 24 апреля снова нажал на педаль — ключевая ставка
снижена с 15% до 14,5%. Пятое снижение подряд, каждый раз по 50 базисных
пунктов. Звучит как прогресс. Но давайте честно: рынок недвижимости от
этого пока не оттаивает.
Откуда мы пришли и где находимся
Напомню хронологию. 6 июня 2025 года ЦБ дал старт снижению — с
рекордных 21% ставка опустилась до 20%. Дальше шло бодрее: по 1% за шаг.
Потом темп замедлился — октябрь, декабрь 2025-го, февраль, март и
теперь апрель 2026-го — всё по 0,5%. Итого: от пика в 21% до нынешних
14,5% за неполный год. Звучит впечатляюще — пока не смотришь на
инфляцию.
А там интересно. В первом квартале 2026 года цены с поправкой на
сезонность росли в среднем на 8,7% в пересчёте на год. Для сравнения: в
четвёртом квартале 2025-го было 4,4%. Базовая инфляция — 6,3% против
5,0% кварталом ранее. Годовая инфляция по состоянию на 20 апреля — 5,7%.
ЦБ объясняет скачок разовыми факторами: повышение НДС, индексация
тарифов. Без них, по оценке регулятора, устойчивая инфляция остаётся в
диапазоне 4–5% годовых. Верить или нет — каждый решает сам. Я склонен
смотреть на цифры в магазинах, а не в пресс-релизах.
Что нас ждёт дальше
Базовый сценарий ЦБ таков: в среднем по 2026 году «ключ» составит
14–14,5%, в 2027-м опустится до 8–10%. Годовая инфляция к концу этого
года должна снизиться до 4,5–5,5%. Следующее заседание — 19 июня.
На мой взгляд, сценарий выглядит реалистично при одном условии:
никаких внешних шоков. Но мы живём в эпоху, когда внешние шоки — это
норма, а не исключение. Поэтому я бы закладывал умеренный оптимизм, но
без эйфории.
Почему рынок недвижимости всё ещё стоит
Вот ключевой вопрос: когда же оживут продажи жилья? Участники рынка в
один голос называют цифру — 12% и ниже. Только при такой ставке
проектное финансирование становится неубыточным, а ипотека — хоть
сколько-нибудь подъёмной для покупателей.
Сейчас мы на 14,5%. До магического порога — ещё минимум 5–6 заседаний
при нынешнем темпе снижения. То есть, в лучшем случае, конец 2026 года
или начало 2027-го.
Что это означает для инвестора? На мой взгляд — окно возможностей,
которое многие не замечают. Пока рынок стоит, пока ипотека недоступна,
пока девелоперы режут предложение — те, кто заходит в правильные объекты
сейчас, фиксируют входную цену до разморозки спроса. Когда ставка
пробьёт 12%, покупательский спрос хлынет обратно — и цены двинутся
вверх.
Я не говорю, что нужно бежать покупать всё подряд. Массовое жильё под
ипотеку с зависимостью от ставки — не мой выбор. Но апарт-отели с
операционной доходностью, не привязанной к ипотечному рынку, — история
другая. Там денежный поток работает при любой ставке ЦБ.
Если думаете, куда вложить деньги, пока рубль слабеет, — есть канал,
который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор —
практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети
апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
Итого: ЦБ делает своё дело — методично, осторожно, с оглядкой на
инфляцию. Рынок недвижимости ждёт у черты в 12%. Ждать осталось, судя по
базовому сценарию, от полугода до года. Вопрос только в том, на каком
берегу вы окажетесь, когда плотина откроется — до или после роста цен.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!