Вы удивитесь, но в Краснодаре сейчас выгоднее покупать жильё, в которое страшно зайти без респиратора. Не потому что я люблю экстрим. А потому что именно в таких квартирах спрятаны деньги, которые большинство покупателей просто не умеет видеть, они заходят, смотрят на обои в цветочек образца девяносто третьего года, морщатся - и уходят. А потом я смотрю, как этот же объект уходит к другому покупателю. Тому, кто умеет считать.
Ловушка красивой обёртки
Расскажу про один случай. Клиентка пришла ко мне с чётким запросом: хочу квартиру с ремонтом, чтобы сразу заехать. Бюджет - семь миллионов. Мы посмотрели несколько вариантов с красивыми кухнями, светлыми стенами, новыми дверями. Она была в восторге.
Я не была.
Потому что за одним из этих "красивых" вариантов скрывалась алюминиевая проводка, которую просто спрятали под новый гипсокартон. Красиво? Очень. Безопасно? Нет. Дорого? Ещё как - за этот "ремонт" с неё хотели взять на восемьсот тысяч больше рынка.
Перекупщики научились делать косметику быстро и дёшево. Плёнка на окнах, натяжной потолок, ламинат за триста рублей метр - и квартира уже "с ремонтом". Цена вырастает так, будто там паркет из дуба и итальянская сантехника.
Что реально нужно смотреть за красивым фасадом? Стояки. Электрощиток. Состояние перекрытий. Швы между панелями, если дом панельный. Это то, что невозможно спрятать надолго, но очень легко скрыть на время показа. Я всегда прошу разрешения заглянуть под раковину и в щиток. Если продавец нервничает - это уже ответ.
Математика уродства
Теперь про деньги. Потому что именно ради них всё это и затевается.
Разрыв между ценой квартиры "под ремонт" и квартиры "с отделкой" в Краснодаре сейчас огромный. Пару месяцев назад у меня был клиент, который купил однушку в состоянии "хозяин жил тридцать лет и ничего не менял". Обои отходили от стен. Линолеум был страшный. Запах - специфический.
Он купил её на полтора миллиона дешевле аналогичных квартир с ремонтом в том же доме.
Потом он сделал нормальный ремонт. Не дизайнерский, но честный - новая проводка, нормальная сантехника, хороший ламинат, покраска стен. Потратил шестьсот тысяч. Итого его квартира обошлась ему на девятьсот тысяч дешевле, чем та, что "с ремонтом", он точно знает, что у него внутри стен. Никаких сюрпризов.
Люди боятся "убитых" квартир, потому что не понимают реальной стоимости ремонта. Им кажется, что это бездонная яма. На самом деле нормальный ремонт в однушке - это понятная сумма, которую можно посчитать заранее. А переплата за чужой косметический ремонт - это деньги, которые вы уже никогда не вернёте.
Старый фонд против новых гетто
"Страшные обои" чаще всего встречаются не в новостройках, а в домах советской постройки. В тех самых районах, которые многие переезжающие сходу отметают как "старьё".
Я смотрю на эти районы иначе.
Там уже есть школы, поликлиники, деревья, которым по сорок лет - дают тень летом. Дворы, в которых можно припарковаться. Инфраструктура, которая строилась не на бумаге в офисе застройщика, а реально существует и работает. Правда, подъезды там пахнут соответственно возрасту, а соседи попадаются всякие - это честно.
Краснодарский край активно вкладывает в социальную сферу. Деньги идут в том числе туда, где инфраструктура уже есть и её нужно поддерживать. А в новых районах, где продают красивые квартиры с отделкой от застройщика, школу ещё только обещают. Как обещали пять лет назад. И три года назад. И в прошлом году.
Я видела семьи, которые купили квартиру в новом красивом комплексе, а потом возили ребёнка в школу через полгорода, потому что рядом - ничего. Это не абстрактная история. Это конкретные люди, которые пришли ко мне уже после покупки с вопросом: "Что нам теперь делать?"
Как не проворонить выгоду
Когда вы заходите в квартиру и видите страшные обои - остановитесь на секунду. Не уходите сразу. Посмотрите на потолок: нет ли следов залива. Постучите по стенам. Спросите, когда меняли стояки. Посмотрите в окно: что там во дворе, есть ли деревья, далеко ли до магазина.
Если всё это в порядке - перед вами, скорее всего, лучшая сделка, которую найдёте в этом городе. Просто в очень некрасивой упаковке.
Самое смешное, что именно за некрасивую упаковку вам сделают скидку. Продавец тоже видит эти обои. Он тоже немного стесняется. И он готов торговаться.
А вот продавец квартиры с натяжными потолками и новой плиткой в ванной - не готов. Он считает, что сделал вам одолжение.