Мой телефон молчит вторую неделю. Не по поводу продаж - по поводу аренды, потому что люди, которые полтора-два года назад покупали здесь квартиры с расчётом "куплю, сдам, буду получать пассивный доход", сейчас звонят мне с совершенно другими вопросами. Как продать. Как выйти. Как не потерять всё, что вложили.
Когда человек из Новосибирска или Екатеринбурга покупает квартиру в Анапе, у него в голове очень понятная картинка: море, лето, туристы, деньги. Туристы едут - жильё нужно - я заработаю. Мне один клиент так и говорил: "Екатерина, ну там же всегда народ, как можно не сдать?" Сдать не получается - и не потому что туристов нет.
"Народ" сейчас едет не в частный сектор и не в новые ЖК на окраине. Он едет в отели. Причём не в советские пансионаты, а в нормальные современные объекты с бассейном, завтраком и хоть каким-то сервисом. Рынок гостиничного размещения в Анапе за последние несколько лет изменился очень серьёзно, появились объекты, которые реально конкурируют с частной арендой по цене, но выигрывают по удобству. Турист с семьёй, у которого есть выбор между апартаментами в новостройке без деревьев, без тени, с одним магазином в радиусе километра - и отелем с инфраструктурой - выберет отель. Почти всегда.
Я смотрела на один объект этой весной. ЖК, сданный три года назад. Красивые рендеры, хорошая отделка в квартире. Но выйдешь на улицу - бетон, пыль, ни одного дерева, ближайшее кафе закрылось ещё в прошлом сезоне. Вот и весь курорт. Турист один раз приедет, посмотрит - и уйдёт на Авито искать что-то другое. Или вообще перебронирует отель.
Зарабатывать на аренде в Анапе можно. Но локация решает всё, и анализировать её нужно не по карте, а ногами - пройтись в радиусе пятисот метров, посмотреть что есть, что работает, куда идут люди. Те, кто это делал перед покупкой, сейчас сдают нормально, те, кто верил продавцу на слово - сидят с пустыми квартирами в разгар сезона.
Квартира в курортной зоне - это объект, который требует денег даже когда стоит пустой. Коммуналка в курортных районах считается иначе. Износ мебели и техники при посуточной аренде - колоссальный, особенно если пускаешь всех подряд, хотя налоги никто не отменял, и если человек сдаёт официально - это отдельная статья расходов, которую многие просто не закладывали в расчёты.
Мне один владелец показывал свою "доходность" за прошлый сезон. Гордо так, с таблицей в телефоне. Я посмотрела - он считал только выручку от аренды. Не вычитал ничего. Ни замену дивана после очередных гостей, ни сломанный кондиционер, ни простой в мае и октябре, ни уборку между заездами, хотя когда мы всё это посчитали вместе - вышло около двух процентов годовых от стоимости объекта. Два процента. При том, что он рассчитывал на пятнадцать.
Самое страшное - это соседи, которые демпингуют. В одном доме может быть двадцать квартир, выставленных на аренду, хотя если кто-то из владельцев очень хочет хоть что-то заработать и ставит цену ниже себестоимости - он тянет вниз всех остальных. В нескольких ЖК, которые я знаю лично, это происходит прямо сейчас. Люди не договариваются, каждый сам за себя, и все проигрывают.
Выход есть, но он требует думать. Не "сдам всем подряд посуточно", а найти свою нишу, удалёнщики, которым нужна квартира на месяц-два - это совсем другая история, чем туристы на три дня. Семьи с животными - отдельный сегмент, который готов платить больше просто потому, что их нигде не берут. Это работает. Но это уже не пассивный доход - это работа.
Отдельная история - управляющие компании и посредники, которым люди доверяют свои квартиры, уезжая обратно в Новосибирск. Рынок управления недвижимостью в Анапе - очень непрозрачная история. Схемы бывают разные. Иногда квартира сдаётся, деньги идут мимо владельца. Иногда управляющий просто не занимается продвижением, берёт комиссию за "управление" и отчитывается нулями, и иногда - и такое я видела - квартира вообще используется не так, как договаривались.
Один мой клиент купил студию, уехал, передал ключи "надёжному человеку". Через полгода приехал проверить - обнаружил, что квартира сдавалась как почасовая. Мебель убитая, соседи в ярости, репутация объекта на всех площадках - ниже плинтуса. Восстанавливать это пришлось долго и дорого.
Те, кто реально зарабатывает на анапской аренде - почти всегда либо живут здесь сами, либо приезжают минимум раз в месяц, хотя они сами отвечают на сообщения, сами встречают гостей или контролируют того, кто встречает, сами следят за отзывами. Это не удалённый бизнес. Это присутствие.
Автоматизация помогает - нормальный замок с кодом, хорошие фотографии, честное описание на площадках. Но это инструменты, а не замена живому участию, хотя квартира с красивыми фото и быстрыми ответами конвертирует просмотры в брони в разы лучше, чем та, где хозяин отвечает через сутки. Это факт, который я наблюдаю постоянно.
Рынок аренды в Анапе сейчас отсеивает тех, кто пришёл за лёгкими деньгами. Остаются те, кто относится к этому как к бизнесу: считает расходы, работает с локацией, занимается объектом, хотя те, кто этого не делает, будут давить на цену вниз - и в ближайший сезон ставки в перегруженных ЖК просядут ещё сильнее. Покупать сейчас в расчёте на пассивный доход - не лучшая идея. Если и брать - то только после того, как лично прошлись по району и посмотрели, что там реально происходит в мае, когда сезон ещё не начался.