Я принял уже более 1 000 квартир и заметил, что 90% дефектов повторяются во всех квартирах новостроек.
Причем бОльшую часть из них можно найти подручными средствами, либо визуально. Об этом я и расскажу.
Главные последствия дефектов квартиры:
- удорожание ремонта;
- повышенная стоимость коммуналки;
- снижение комфорта от проживания;
- заболевания.
Т.к. не бывает квартир без дефектов, то очень важно найти их на этапе приемки квартиры, чтобы устранить их за счет застройщика.
Перед началом проверки важно изучить государственные нормативы:
- СП 29.13330.2011
- СП 71.13330.2017
- ГОСТ 9561-2016
- ГОСТ 13015-2012
- СП 70.13330.2012
- СП 54.13330.2022
- ГОСТ 33083-2014
- ГОСТ 58279-2018
- СП 163.1325800.2014
- СП 293.1325800.2017
- ГОСТ 31173-2016
- СП 54.13330.2022
- СП 73.13330.2016
- ГОСТ 32396-2021
- СП 40-102-2000
- ГОСТ 23166-2024
- ГОСТ 34378-2018
- ГОСТ 30971-2012
- ГОСТ 111-2014
- ГОСТ 24866-2014
- ГОСТ 30673-2013
- ГОСТ 30674-2023
- ГОСТ 21519-2022
- ГОСТ 25772-2021
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Это не все обязательные нормативы, но для визуального осмотра их предостаточно. Однако вам не обязательно читать их все, я расскажу какие дефекты нужно искать. И если вы захотите углубиться в тему, то можете самостоятельно их изучить.
Также в конце статьи приложу чек-лист, который вы сможете распечатать и взять с собой на приемку, чтобы ничего не забыть.
1. Полы
1.1. Примыкание стяжки к стенам
Между стяжкой и стеной должен быть зазор не менее 5 мм.
Часто этого зазора вовсе нет и чревато это трещинами стяжки и её вспучиванием.
Последствия могут отсутствовать в момент осмотра, но во время проживания будут меняться температура и влажность в комнате, а также у дома будет происходить осадка и вследствие небольшого движения стяжки (не зря она называется плавающей) эти последствия вылезут. Чтобы устранить последствия придется разбирать всё до стяжки.
1.2. Деформационные швы в стяжке
Это такие надрезы в стяжке, которые препятствуют образованию трещин.
Они должны быть расположены между собой на расстоянии не более 6 м, а глубина должна быть не менее половины толщины стяжки.
1.3. Видимость трубопроводов в стяжке
Сейчас почти все застройщики делают скрытую в стяжке разводку труб отопления. И важно проверить, что эти трубы не видно, чтобы не повредить их при ремонте и проживании.
Нормативная толщина стяжки над трубопроводами 45 мм. Соответственно если трубы видно, то толщина явно меньше.
1.4. Гидроизоляция
Её наносят в санузлах и выглядит она как будто покрасили стены и пол.
Она должна быть непрерывной и заходить на стены на 20 см.
1.5. Арматура в плите перекрытия
На балконах обычно не делают стяжку и оставляют голую плиту из которой может торчать арматура, за которую цепляют стропы для монтажа плиты. У этой арматуры должна отсутствовать ржавчина (должна быть антикоррозионная защита).
2. Стены
2.1. Отслоения
Отслоения штукатурки - это места образования пустот под штукатуркой.
Достаточно простучать штукатурку чем-нибудь металлическим (например, ключами) и в местах отслоений вы услышите звонкий звук как будто бьете по барабану.
2.2. Анкера
Т.к. стены штукатурят по маякам, которые крепят металлическими анкерами, то эти маяки и анкера должны быть удалены.
Если вы видите следы ржавчины на стенах, то значит анкера не удалены.
Исключение составляют анкера в санузлах, где цементная штукатурка. Если проектом предусмотрено, то там их можно оставить т.к. через плитку ржавчина не вылезет.
2.3. Ржавчина на перемычках
Металлические перемычки должны быть защищены от коррозии. Следовательно если есть следы ржавчины, то значит защиты нет.
2.4. Продувания стен
Проверьте рукой не дует ли из стен. Бывает раствор в кладке плохо уложен и воздух проходит через стены.
Зачастую продувают оконные откосы.
2.5. Зазоры у гипсокартона
Между гипсокартонными перегородками и полом/потолком должен быть зазор (10 мм у пола, 5 мм у потолка), чтобы при осадке дома их не выдавило.
2.6. Повреждения фасадной штукатурки
Если визуально видно повреждения, то они должны быть исправлены. Увидеть фасадную штукатурку можно либо на балконе, либо на наружных оконных откосах.
2.7. Плесень
Тут думаю понятно без объяснений: её не должно быть.
3. Потолки
На потолке просто не должно быть отверстий и видимой арматуры.
4. Входная дверь
Дверь должна закрываться легко и не цепляться ни за что, как и замки должны легко закрываться одной рукой.
Также не должно быть никаких механических повреждений.
5. Вентиляция
При открытом окне воздух должен проходить через вентиляцию с определенной скоростью. Для этого замера используют анемометр, но если его у вас нет, то проверьте хотя бы листом бумаги, закрыв им вентиляционное отверстие. Если лист «приклеился», значит воздух проходит и вентиляция как минимум работает.
6. Отопительные приборы
Проверьте, что у радиаторов нет протечек и механических повреждений или ржавчины.
7. Электропроводка
В щитке у автоматов есть кнопка с тестом УЗО (устройство защитного отключения), при нажатии на которую автомат должен выключаться.
Также в щитке должны быть наклейки с указанием куда подключены автоматы (розетки, освещение и т.п.)
8. Трубопроводы
В первую очередь нужно проверить нет ли следов протечки.
Далее нужно осмотреть места прохода стояков через перекрытия: там не должно быть зазоров.
9. Окна
9.1. Пароизоляция
Пароизоляция нужна для защиты монтажного шва (а именно монтажной пены) от попадания влаги из воздуха.
Пароизоляцию делают с помощью герметика СТИЗ, либо листовой пароизоляции.
Герметизация должна быть непрерывной и не допускаются разрывы, отверстия и видимость пены.
9.2. Стекла
Отойдите от окна на один широкий шаг и проверьте не видно ли царапин/трещин.
Также внутри стеклопакетов не должно быть влаги и загрязнений.
9.3. Рама и створки
Здесь могут быть:
- повреждения
- зазоры в соединениях
- отсутствие колпачков на водоотводящих отверстиях
- заусенцы в отверстиях для осушения полостей
- не плотное прилегание уплотняющих прокладок
- не сваренные/не склеенные стыки уплотняющих прокладок
- наличие не удаленной защитной пленки
- трещины в сварных соединениях
- отсутствие накладок на петлях
Также створки должны открываться легко и плавно, не цепляясь ни за что.
9.4. Отливы
Между отливами и наружными откосами не должно быть зазоров, всё должно быть герметично.
------
Скачать чек-лист проверки квартиры: https://disk.yandex.ru/i/5aTdsLVj1Q4qcQ
------
Это не все, но наиболее частые дефекты, которые можно найти без профессионального инструмента.
Если не хотите покупать инструменты и надеяться, что другие дефекты обойдут вас стороной, то лучше пригласите на приемку строительного эксперта (приемщика). Некоторые застройщики и вовсе отказываются принимать замечания, если они найдены не экспертом или без профессионального инструмента.
А о том как выбрать приемщика, который точно найдет все дефекты и убедит застройщика их принять, чтобы не потерять зря время и деньги я рассказал в статье по ссылке: https://dzen.ru/a/aesdcMUHqF2K0Lag
-----
Telegram-канал про качество квартир: "Опять этот Белов" https://t.me/etotbelov