Те, кто перемещаются по трассам, проходящим в направлении побережья, или по побережью, наверное, видели баннеры, которые похожи на вашу сбывшуюся мечту: «Квартира у моря с доходом два миллиона в год!», вот так едет человек на своей машинке, считает и понимает: «А ведь это моя спокойная старость! Надо посмотреть!» Он едет, записывается на консультацию, менеджер ему рассказывает, как прекрасно здесь можно зарабатывать, просто занимаясь своим делом, и ничто не настораживает этого человека, даже менеджер, который продаёт эту квартиру за 8 миллионов, с «доходностью 2 миллиона в год». Ну а что, вы разве бы не продавали квартиры, которые можно окупить за четыре года, вместо того, чтобы самим купить это и через четыре года не работать в найме?
Забавно, согласитесь? Есть человек, который показывает вам квартиру на море. Этот человек ходит на работу каждый день, а иногда работает до ночи, он показывает вам квартиру за восемь миллионов рублей, при этом сам такую квартиру не покупает. Дальше ещё интереснее: есть некий застройщик, который построил дом в буквальном смысле, судя по рекламным слоганам, на «золотом месте», квартиры в этом доме окупаются за 4 года, т. е. через четыре года он (застройщик), через каких-то четыре года квартиры в этом доме станут вместо балласта активом, застройщик просто станет ими владеть, имея за плечами уже не стройку, а актив, который можно закладывать и брать кредиты в банке, на такую окупаемость любой банк даст кредит по невероятно привлекательной ставке! Да что там банк — все российские банки будут выстраиваться в очередь, чтобы кредитовать такой бизнес, но почему же этого не происходит?
Что-то не так с этими обещаниями? Где подвох?
Подвохов очень много, как и с любым жильём на море, — есть множество нюансов, которые не всегда понимает человек извне, но дело в том, что люди у нас делятся на три группы относительно недвижимости на море:
- Не хотят слушать никого, считая себя достаточно умными. Представители этой группы, попадая в ситуацию, в которой не плохо было бы разобраться, решают, что «пронесёт», и не изучают в достаточной степени то, что им пытаются втюхать. Попадая в неприятную ситуацию, потом обвиняют всех.
- Хотят слушать, но делают по-своему! Это отдельная категория, всегда кивающая головой в теории, но на практике, как только слышат красивый оффер, отключают чувство самосохранения и влезают в такие долги, из которых без потерь выбраться не могут (недавно писала про такой пример, когда женщина влезла в кредит, взяв более 40 миллионов для того, чтобы купить апартаменты в Сочи, на фоне обещаний, что продаст их дороже).
- Ищут правильную информацию, умеют её анализировать и делают правильные выводы. Это самая немногочисленная группа, приблизительно 15%, по моим наблюдениям.
Это не квартиры! Это бизнес! Научитесь уже отличать!
Первое, что вы должны понимать, что это не квартиры, а бизнес! Огромная часть объектов, которые так продаются - это не квартиры, а так называемые апартаменты, вот здесь писала разницу. Это принципиально другая недвижимость, и дело не только в названии, а в самой сути. Апартаменты — это не квартира, покупая их, вы покупаете коммерческую недвижимость, которая помимо других расходов требует ещё и определённых умений в управлении. У вас будет другая ставка по коммунальным платежам, даже интернет у вас с большой вероятностью будет стоить не 500 рублей в месяц, как в квартире, а 5000 в месяц или даже больше, при этом свет и прочие платежи у вас будут взиматься как с обычного офиса в бизнес-центре, а когда в вашем объекте вдруг сломается лифт — чинить его будут не за счёт государственных субсидий, а за счёт денег, которые возьмут с собственников этих апартаментов. И если лифт — это ещё не скоро, то всё остальное будет видно уже на первый год владения, при этом здесь у управляющей компании вообще нет никаких запретов: решила она, что у вас на входе будет швейцар — он там будет, решила УК, что этот швейцар будет получать 200 000 рублей — он их получать будет, а вы будете обязаны на это скидываться. И я уж не говорю, что на апартаменты у нас более высокий налог, чем на жилую недвижимость, который вам придётся платить.
Итак, фиксируем: первое, что вас ждёт - это расходы увеличенные в разы, коммерческие расходы.
Вы правда думаете, что кто-то будет за вас это сдавать? Ну-ну!
Не знаю уж, остались ли настолько наивные люди, которые до сих пор думают, что тот, кто строит, автоматом становится хорошим отельером, но если остались — спешу вас разочаровать: если человек умеет что-то одно, это не означает, что он умеет всё, что находится рядом с его деятельностью. И уж тем более это касается бизнеса по посуточной сдаче апартаментов на море, о который поломали зубы даже самые ушлые застройщики, а поверьте, если бы там было всё так безоблачно — никто бы дома, построенные на море, не продавал, а делал бы их активом.
Задайте себе простой вопрос: «Откуда там будут браться клиенты? Они просто будут проходить мимо и пожелают поселиться в вашей квартире?» Ну вы же не настолько наивны — это маркетинг, он стоит денег, а откуда будут выделяться деньги, застройщик их будет выделять? Да его и след простынет после того, как он распродаст свою стройку, более того, если это ещё и не жилой фонд, вы ему по сути и предъявить особо ничего не сможете, так как к коммерческой недвижимости требования далеко не такие же, как к жилой.
Кто будет убирать в вашем «доходном номере»? Кто конкретно, за какие деньги? Кто будет стирать постельное, обеспечивать быт клиентам? Это только в сказках, которые рассказывают друг другу бабушки из далёких регионов, злые кубаноиды купаются в деньгах. В реальности, когда люди лопаются от зависти, рассматривая жизнь на море как бесконечную халяву, забывают, что видят и могут посчитать максимум обороты, но не чистую прибыль, и если вы будете сдавать квартиру по очень низкой цене в 3000 рублей в сутки, учитывая сезон на море, вы просто зайдёте в минус, в настоящий минус, даже без учёта ваших кредитов.
Коммерческая не значит доходная — это значит построенная по упрощённому порядку!
И напоследок, есть у нас люди, которые искренне считают, что название и содержание — это одно и то же. Нет, это не так. Недвижимость, которую вам предлагают, рисуя доход в два миллиона в год, относится к категории коммерческой не потому, что она приносит деньги по определению, а потому что построена не для жизни, а для коммерческой деятельности. Вы, по сути, там не можете жить, вы должны там выкручиваться и зарабатывать, зарабатывать и ещё раз зарабатывать. Два миллиона в год на квартире чистыми — это фантазия маркетолога, в если проще - ложь человека, который рисовал баннер. В лучшем случае, чистыми, при условии, что вы сами занимаетесь уборкой, сами стираете бельё и экономите чуть ли не на всём, за год вы заработаете 500 000 рублей, т. е. период окупаемости у вас почти 16 лет — это катастрофически низкий доход для коммерческой недвижимости, учитывая, что её нужно реанимировать приблизительно каждые 5–7 лет, вы просто вылетите в трубу! И это не говоря о том, что вам где-то жить, чтобы этим заниматься, и жить именно рядом, нужно что-то есть и как-то передвигаться, и если вы думаете, что жить 10 лет в конуре и питаться объедками ради глобальной цели — стать владельцем апартаментов на море — это легко, советую вам трезво взглянуть на мир и не питать иллюзий.
В общем, таких цифр там нет и не будет, будет только маркетинг, на который кто-то, конечно, покупается до сих пор, а кто-то начинает думать. Не нужно искать доход на юге в таких местах — ищите жильё, ищите ремесло, которое вам даётся, и будете зарабатывать, здесь много всего, чем можно заняться, учитывая большую плотность населения, но все эти сказки про пассивный доход, если, конечно, у вас в кармане нет суммы, которая позволяет купить 10–15 квартир, — это развод для наивных, на одной и даже на двух квартирах вы не сможете получать пассивный доход никогда.
Если интересно, я расскажу об одном опыте моих клиентов, которые сдавали жильё посуточно, как раз недавно был с ними разговор. Реагируйте.
Хорошего дня! Мой канал в «МАХ» вот здесь.