Прошло несколько месяцев со дня окончания пресловутого дела "Долиной-Лурье", страсти слегка улеглись и вот оно - очень похожее (на первый взгляд) дело доходит снова до Верховного суда РФ и разрешается строго наоборот - сделка недействительна, квартиру вернуть бабушке-продавцу.
Кому хочется почитать первоисточник - без проблем, вот тут.
Место действия - Новгородская область.
Бабуля по фамилии Евсейчик, возрастом 70+, продала свою единственную квартиру некоему Паршутину - директору агентства недвижимости за 1 900 000 рублей. Передала по акту, право собственности за покупателем было зарегистрировано, затем бабушка обращается в суд и просит "вертать все взад". Дальше идут стандартные доводы о мошенниках, наличии возбужденного уголовного дела, деньги истец получила в безналичной форме, сняла в банке и отдала "курьеру". Продавать квартиру истец не собиралась, была введена в заблуждение, цена существенно занижена, бабушка продолжает проживать в квартире.
Суд первой инстанции в иске отказал, суд апелляционной инстанции решение отменил, сделку признал недействительной, бабушке вернул квартиру, взыскав с нее в пользу Паршутина 1 900 000 рублей. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения, Верховный суд - также оставил его без изменения.
При изучении текста кассационного определения можно увидеть много интересных отличий по сравнению с делом Долиной-Лурье, хотя канва одна.
Во-первых, результаты повторной (первая сказала, что бабуля здорова) психиатрической экспертизы: Евсейчик страдает органическим расстройством личности, в период совершения сделки купли-продажи квартиры у Евсейчик Т.П. отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к конкретизации в мышлении, легковесностью и незрелостью суждений, ограниченностью интересов, а также личностные особенности в виде доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, пассивности, снижения социальной компетентности, недостаточного понимания новых, субъективно сложных ситуаций, намерений и мотивов действий окружающих, сниженной способности к целостному осмыслению ситуации, трудности принятия решений в сочетании с недостаточностью интеллектуального контроля своего поведения, нарушения критических способностей и невозможностью прогнозирования последствий своих действий. Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик Т.П. способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры.
Что все эти непонятные слова означают? Прежде всего, что свои действия продавец не контролировала и не осознавала. Что является достаточным основанием для признания сделки недействительной по п.1 ст.177 ГК РФ. Это не заблуждение (как в случае с Долиной), а именно неспособность осознавать свои действия. А для этого основания оспаривания сделки добросовестность приобретателя особого значения не имеет. Однако, что любопытно, суд все-таки признал сделку недействительной по ст.178 ГК РФ - то есть совершенную под влиянием заблуждения. Как это сочетается с п.5 той же статьи, в соответствии с которым суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон - я не знаю.
Правда у меня есть вопрос - почему первоначальная экспертиза, причем проведенная той же организацией, пришла к противоположным выводам? Она четко заявила, что "Евсейчик Т.П. не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики в период совершения в отношении ее преступного деяния и не страдает в настоящее время. В период совершения мошеннических действий Евсейчик Т.П. не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует сохранность воспоминаний, определенная целенаправленность ее действий, отсутствие в ее поведении признаков бреда, галлюцинаций, помрачения сознания".
Любой юрист вам скажет, что ситуация, когда та же самая экспертная организация по тому же самому делу дает два противоположных заключения - уникальна и даже подозрительна. Более того, назначить повторную экспертизу в ту же самую экспертную организацию - это что-то нестандартное для суда.
Во-вторых, суд уделил много внимания личности покупателя. Прямых выводов о его недобросовестности в решении нет, но суд "указал, что ответчик является директором агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется Евсейчик Т.П. по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи". Всем ясно, что, по сути, квартиру купил вовсе не гражданин, а само агентство недвижимости, а оформление на директора - дань удобству.
Правда, из текста кассационного определения непонятно, какова была рыночная цена квартиры и как велик был "дисконт". Судя по тексту, квартира реализовывалась в рамках услуги "срочная продажа", что само по себе предполагает существенную скидку против "рынка". Было бы очень интересно почитать какова рыночная цена квартиры. В конце концов, в деле Долиной тоже была существенная "скидка", но Верховный суд посчитал это несущественным.
В-третьих, как мы видим, в данном случае суды добросовестно взыскали все полученные деньги с гражданки Евсейчик, не пытаясь "креативить" с загадочной и совершенно незаконной "односторонней реституцией" как в деле Долиной. Что радует. Правда, как гражданин Паршутин будет два миллиона взыскивать с пенсионерки с единственным жильем - отдельный разговор. Подозреваю, что дело закончится банкротством и списанием долга.
В целом, Верховный суд сказал, что "Дело Долиной" - не аксиома и нужно смотреть конкретные обстоятельства конкретного казуса. Что, наверное, верно.