Содержание
1 Сравнительный (рыночный) подход как один из методов оценки стоимости недвижимости 3
2 Практическая часть 7
2.1 Определение стоимости квартиры с применением функции сложного процента 7
2.2 Применение доходного подходя при расчёте рынка стоимости земельного участка 7
2.3Определить наиболее эффективного использования земельного участка при помощи анализа НЭИ 8
2.4 Определение стоимости участка методом Остатка 11
2.5 Определение максимальной суммы за объект функцией Текущей стоимости денежной единицы 13
Список использованных источников 15
1 Сравнительный (рыночный) подход как один из методов оценки стоимости недвижимости.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, аналоговыми объекту оценки, в отношении которых имеется информация о ценах[1].
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов [4].
Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации и позволяет получить простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. Основной смысл сравнительного подхода к оценке недвижимости состоит в том, что покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую ту, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности наибольшим спросом пользуется тот, который имеет самую низкую цену. Применительно к жилой недвижимости это означает: при наличии выбора на рынке квартир стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение квартиры равной привлекательности[3].
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования [2].
2 Практическая часть
2.1 Определение стоимости квартиры с применением функции сложного процента
Инвестор собирается приобрести квартиру, которая стоит 1 000 000 рублей. Сколько будет стоить эта квартира через пять лет, если ежегодное увеличение стоимости составит 5%?
Дано:
Pv=1000 000 руб.
i =5% = 0.05
n=5 лет
k = 1
Fv= ?
Решение: Fv = Pv(1+i)n
Fv =1000(1+0.05)5= 1276281.56 руб.
Ответ: Через пять лет, при ежегодном увеличение стоимости составит 5%, стоимость квартиры составит 1276281.56 руб.
2.2 Применение доходного подходя при расчёте рынка стоимости земельного участка
Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%.
Решения:
1. Определим стоимость всего здания по формуле:
Сз = стоимость одно места ×на все места
Стоимость ОКС = 120 000 × 150 = 18 000 тыс. руб.
2. Определим чистый операционный доход здания по формуле: Дгз = Сз× Ккз
Дгз = 18 000 тыс. руб. × 15% = = 18 000 тыс. руб.*0,15 = 2 700 тыс. руб
3. Определить чистый операционный доход земельного участка по формуле: Дгзу = ЧОД – Дгз
Чистый операционный доход ЗУ = 3 000 000 руб. – 2 700 000 руб. = 300 000 руб.
4. Определить стоимость земельного участка по формуле: Сзу = Дгзу / Ставка дохода
Стоимость ЗУ = 300 000/ 12% = 300/0,12 = 2 500 000 рублей
Ответ: Стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин составит 2 500 000 руб.
2.3Определить наиболее эффективного использования земельного участка при помощи анализа НЭИ
На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания, вариант Б – офисного здания, вариант С – торгового комплекса.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания – 420 000 $.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 70 000 $.
Вариант Б
Стоимость строительства офисного здания – 460 000 $.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 $.
Вариант С.
Стоимость строительства торгового комплекса – 625 000 $.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 110 000 $.
Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
Показатель
Вариант А
Вариант В
Вариант С
Стоимость администр. здания
420000
460000
625000
Срок эксплуатации
50
50
50
Ставка дохода
12%
12%
12%
Коэфф. Кап. Земли
0,102
0,102
0,102
ЧОД (общий)
70000
85000
110000
Решение:
Таблица 2.1 – Расчётные данные
1.Определим коэффициент капитализации здания (Ккз) с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 50 лет:
Ккз= r + 1/n, где:
Ккз - коэффициент капитализации здания;
r - ставка дохода;
n - срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/50 =0,02=2%.
Коэффициент капитализации здания = 12% + 2% = 14%.
2. Определим годовой доход от административного здания:
Дгз = Сзд * Кзд, где
Дгз–годовой доход от здания;
Сз - стоимость сооружения;
Ккз - коэффициент капитализации здания
Дгз1 = 420000* 0,14 = 58800 руб.
- Определим годовой доход от офисного здания:
Дгз2 = 460000* 0,14 = 64400 руб.
- Определим годовой доход от торгового центра:
Дгз3 = 625000* 0,14 = 87500 руб.
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку административного здания:
Дгзу = ЧОД – Дгз, где
Дгзу–годовой доход от земли;
ЧОД -Чистый операционный доход в год равен;
Дгз - доход, относящийся к зданию.
Дгзу = 70000 – 58800 = 11200 руб.
- Определим часть дохода, относящегося к земельному участку офисного здания:
Дгзу = 85000 – 64400 = 20600 руб.
- Определим часть дохода, относящегося к земельному участку торгового центра:
Дгзу = 110000 – 87500 = 22500 руб.
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сз = Дгзу/Ккзугде
Сз– стоимость земли;
Дгзу – доход от земли;
Сз(адм) = 11200/0,102 = 109803,92
Сз(оф) = 20600/0,102 = 201960,78
Сз(т.ц.) = 22500/0,102 = 22588,23
Таблица 2.2 – Итоговые данные
Коэф. Капитализации для здания
14%
14%
14%
Дгз
58800
64400
87500
Дгзу
11200
20600
22500
Стоимость земли
109803,9
201960,8
220588,2
Ответ: Лучшим вариантом для эффективного использования земельного участка – под строительство торгового комплекса
2.4 Определение стоимости участка методом Остатка
Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб. Продолжительность экономической жизни сооружения – 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.
Дано:
Рыночная стоимость сооружения – 450 млн. руб.
Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет
Чистый операционный доход от эксплуатации объекта – 65 млн. руб
Ставка дохода на инвестиции равна 12%.
Решение:
1. Определим коэффициент капитализации для сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 40 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/40 =0,025=2,5%.
Коэффициент капитализации для сооружения = 12% + 2,5% = 14,5%.
2. Определим часть дохода, относящуюся к сооружению:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к сооружению;
Сзд - стоимость сооружения;
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения.
ЧОД зд = 450 000 000 * 0,145 = 6 525 000 руб.
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 65 000 000 – 6 525 000 = 58 475 000руб.
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 58 475 000/0,12 = 487 291 667 руб.
Ответ: Стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение составляет 487 291 667 руб.
2.5 Определение максимальной суммы за объект функцией Текущей стоимости денежной единицы
Инвестор рассчитывает перепродать объект недвижимости через 5 лет за 14 850 000 рублей. Какую максимальную сумму он может заплатить за объект сегодня, если в результате перепродажи этого объекта инвестор рассчитывает получить на вложенный капитал 14-процентный годовой доход?
Дано:
Fv = 14 850 000
n = 5 лет
i = 14%
k = 1 где:
Fv – будущая стоимость; n – период накопления капитала (в год); i–процентная ставка; k – частота накоплений.
Решение: Решим задачу методом Текущая стоимость единицы (реверсии)
Pv = Fv x 1\(1+i)n
Pv = 14 850 000 х 1\(1+0,14)5 = 7 712 624,67
Ответ: = 7 712 624,67 Максимальная сумма которую инвестор может заплатить за объект сегодня
Список использованных источников
1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»[Электронный ресурс] Информационно-правовой канал «Гарант.ру». – режим доступа URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934730/ (дата обращения 24.01.2020)
2. Федеральный стандарт оценки «оценка недвижимости»(ФСО №7)
3. АсаулА.Н., СтаринскийВ.Н., СтаровойтовМ.К., ФалтинскийР.А. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: Учебник - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. -472с.
4. С.В. ГрибовскийОценка стоимости недвижимости: Учебное пособие — М.: Маросейка, 2009. — 432 с.
