С улыбкой наблюдаю, как застройщики в своих пабликах продолжают убеждать покупателей: «Ставка снизится — спрос взлетит, цены поползут вверх». Звучит вроде бы логично. Но эксперты вроде меня, которые работают с рынком не один десяток лет, нарисуют вам сегодня совсем другую картину. Смотрите и мотайте на ус.
Инсайд №1: Спрос не взлетит, потому что квартир уже слишком много
С 2020 по 2025 год в Москве ввели миллионы квадратных метров жилья. Огромные объёмы. И далеко не всё распродано. Готовые квартиры стоят, пустуют, копятся.
Застройщики продолжают строить новые корпуса, но покупателей на всех не хватает. Особенно в сегменте «инвестиционных» квартир — тех, что покупают не для жизни, а чтобы перепродать. Их на рынке накопилось критическое количество.
Инсайд №2: Не верьте рекламе про низкие ставки
Сейчас рыночная ипотека — 16–18%. А в рекламе застройщиков сплошь и рядом 3–6%. Хотите знать, как так получается? Всё очень просто: это так называемые «схематозные» программы от застройщиков: вам действительно дают эти 3-6%, но квартиру при этом завышают в цене на 30% по сравнению с рыночной. Вот вам и «выгода»: вы берёте низкую ставку, но платите за метры как за золотые.
Инсайд №3: Что изменится, когда ставка упадёт
Уверен, что такое время наступит и через какой-то довольно небольшой промежуток рыночная ставка снизится до 11–12%. И вот тогда-то разница между ней и «дармовыми» 3–6% перестанет быть такой очевидной.
Но самое страшное даже не в этом, а в том, что тогда застройщики столкнутся с новой проблемой: продажи квартир на этапе котлована окончательно встанут. Потому что люди начнут выбирать готовое жильё — то, что можно посмотреть, потрогать, в чём можно сделать ремонт и заехать сразу. Угадайте, когда вы дождетесь своей «дешёвой» квартиры, купленной в семейную ипотеку на стадии котлована?!
Что ждёт рынок через 4–5 лет
Произойдёт закономерное: рынок привлечения инвестиций на стадии котлована умрёт. Та модель, которая работала последние годы, больше не работает.
Даже 214-й Федеральный закон, который защищает дольщиков, эту модель не спасёт.
Люди больше не хотят ждать годами, рисковать и переплачивать за воздух. Они хотят видеть, что покупают. И готовы платить разумные деньги за готовые квартиры, а не завышенные — за обещания.
Что нужно запомнить обычному покупателю
Если вы планируете покупку квартиры, не позволяйте подкупить себя низкой ставкой от застройщиков:
- Считайте реальную цену квадратного метра.
- Сравнивайте с соседними домами на том же районе.
- Спрашивайте: а сколько будет стоить эта же квартира, если взять обычную ипотеку?
Не надейтесь, что рынок «котлованов» когда-то снова станет сверхприбыльным. Эта эпоха уходит. И те, кто отважится вложиться в стройку на начальном этапе, рискуют остаться с неликвидным активом на руках.
Лучшая стратегия сейчас — искать готовое жильё по адекватной цене. И не верить никаким самым позитивным прогнозам застройщиков о скором росте цен. Послушайтесь доброго совета!