Профессиональный инвестор ищет не просто недвижимость с арендатором по подходящей цене и в удобном месте, - он делает глубокий анализ объекта, рассчитывает финансовую модель и прогнозирует денежный поток, учитывает риски на всем цикле сделки до выхода из проекта.
Как формируется инвестиционное решение. На что обратить внимание начинающим инвесторам, рекомендации инвест-брокера.
Задачи инвестора в инвестиционном решении
Найти доходную недвижимость - не так важно для инвестора и брокера, как правильно оценить её потенциал.
Увидеть уязвимые места и скрытые возможности объекта недвижимости, а также построить диалог с арендаторами, достичь поставленных целей в переговорах и закрепить результат договором.
Знать, как строить стратегию, формировать инвестиционное решение и максимально выгодно выходить из проекта.
Этапы инвестиционного цикла: от подбора объекта, выбора инвест-модели, источника финансирования сделки - до фиксации прибыли, продажи недвижимости или смены арендатора.
Инвестиционное решение под ключ с прогнозируемой доходностью инвестор получает от инвест-брокера.
Отличие профессионального инвестора от покупателя
Покупатель обращает внимание на параметры недвижимости, такие как локация, цена, состояние ремонта и не думает о рисках и планировании дохода.
Поверхностный подход делает выбор объекта субъективным, безсистемным, не частью стратегии. Это - не идеальное инвестиционное решение.
Для инвестора всё от идеи до привлечения финансирования - сплошное планирование.
Он рассматривает проект по схеме: от входа, управления доходностью до выхода из него.
Денежный поток оценивается по совокупности ключевых показателей: операционный доход, норма доходности, капитализация, окупаемость вложений.
Локация подвергается критическому анализу с учетом возможной смены сценариев, разных рисков и необходимости выхода из проекта с максимальной прибылью.
Прогнозируемая доходность и минимальные риски - цель профессионального инвестора в сделке, основа инвестиционного решения.
Рекомендации инвест-брокера для начинающих инвесторов
1. Рассматривать перспективы проекта с точки зрения объекта, локации, стратегии: от входа, получения денежного потока - до выхода.
2. Просчитывать вероятные риски со стороны рынка, ниши, арендатора, - прорабатывать сценарии.
3. Делать детальный прогноз денежных потоков, учитывающий все ключевые показатели.
4. Фиксировать прибыль на каждом этапе инвест-проекта, самостоятельно или с помощью консультанта (управляющего).
5. Всегда быть в поиске новых объектов и в готовности быстро инвестировать с инвест-брокером.