По крайней мере, так обстояли дела с доходными домами на рубеже XIX-XX веков.
Сколько стоило построить такой дом, почему это было выгодно и причем тут отмена крепостного права — сейчас расскажем.
Немного предпосылок
Во второй половине XIX века купцы первой гильдии, аристократия и крупные промышленники придумали способ, как стать еще богаче. Город сам подкинул им идею.
Петербург и Москва разрастались с невиданной скоростью, а вот жилье за ними не поспевало. И если в Европе урбанизация происходила плавно и стабильно, увеличивая население крупных городов в течение столетий. То в Петербурге ситуация в корне отличалась.
Буму предшествовало несколько исторических событий. Во-первых, отмена крепостного права — бывшие крестьяне и разоренные помещики перебирались в город в поисках лучшей жизни и работы. Во-вторых, Петербург был и остается культурной столицей, сюда съезжались студенты, преподаватели, врачи и военные — работать в столице было прибыльно и почетно. А еще, городские кредитные общества выдавали ссуды под залог строящихся зданий на выгодных условиях (до 75% стоимости под 4,5% годовых на срок до 37 лет).
Огромный дефицит жилья, рост населения и отсутствие альтернатив способствовало обогащению домовладельцев. Так, город заполонили доходные дома — арендуемые квартиры составляли 80% жилого фонда того времени.
Естественно, между собой доходные дома не слабо так конкурировали. А их владельцы старались получить максимум выгоды из имеющейся площади. Так появились не только дворы-колодцы, экономящие пространство, но и невероятные рекорды скорости строительства.
Например, дом «табачного короля» — Василия Жукова на углу Садовой и Гороховой улиц был построен по проекту архитектора Николая Гребенки за 50 дней!
Сразу к цифрам
Строительство четырехэтажного доходного дома из кирпича на 20-30 квартир могло обойтись в 80-120 тысяч царский рублей (несколько сотен миллионов современных).
И первая транзакция совершалась при покупке земельного участка.
Цены на участки под застройку варьировались от местоположения. Не стоит и говорить, что Невский проспект и окружающий его центр были самыми дорогими площадками под возведение доходных домов.
В ту эпоху цены на участки в центральных районах легко могли превышать сотни тысяч дореволюционных рублей.
Естественно, чем дальше от центра, тем дешевле. Например, район Песков (где сегодня расположены Советские улицы) или земля на Васильевском острове (после 10-й линии) была перспективной, но не такой дорогой и могла стоить всего несколько десятков тысяч.
Следующий пункт в смете — материалы и работа. Возведение коробки, крыши, прокладка коммуникаций — печного отопления и водопровода до кухни. Все вместе складывалось в сумму до 50-60 тысяч рублей.
В то время за качеством материалов особо никто не следил и строить можно было из чего угодно. Бывали случаи, когда дом обваливался или приходил в упадок за пару лет. Это случалось, когда вместо камня и кирпича здание строили из дерева, но, маскируясь, обильно покрывали штукатуркой. Никто не нес наказание за порчу имущества или за внезапное выселение, но владелец нес убытки. Поэтому строить старались на века и из «современных» материалов. Кстати, тогда только-только набирал популярность железобетон.
И финальная крупная сумма в строительстве домов — отделка. Базовая, чтоб быстрее ввести в эксплуатацию дом, могла стоить еще 10-20 тысяч рублей.
Окупаемость
Как уже было сказано, бизнес аренды был крайне выгодным. Да, помимо самой стройки, владельцу нужно было оплачивать налог (около 10-15% от дохода), обслуживание дома и зарплату дворникам, горничным, золотарям. Тем не менее, все эти расходы меркли по сравнению с доходами от сдачи квартир и первых этажей под коммерцию.
Годовой доход владельца дома мог составлять 8,5–15% от вложенного капитала. Для сравнения в то же время в европейских столицах доходность была значительно ниже — около 1,5% — цена стабильного рынка недвижимости и высокой конкуренции.
Если переводить на современные деньги, то дом стоимостью 500 миллионов рублей приносил владельцу около 50–75 миллионов чистой прибыли ежегодно.
В среднем дом полностью окупал себя за 7-12 лет. Кстати, примерно те же цифры существуют и сейчас — квартира, приобретенная для сдачи в аренду, окупит себя примерно за тот же срок.
Что в итоге?
Если сложить все вместе, то сумма затрат на доходный дом в среднем составит около ста тысяч рублей того времени — это свыше ста миллионов рублей сегодня. Можно сказать, бюджет небольшого города.
Конечно, подобный бизнес не каждому по зубам. По меньшей мере, не каждому могли так такую ссуду в банке. Но благодаря тем немногим смельчакам-богачам у нас столько красоты вокруг. А у Северной столицы свой особенный, ни на кого не похожий, элегантный исторический облик.
А какой ваш любимый доходный дом в Петербурге? Поделитесь в комментариях!
👉 Подписывайтесь на наши соцсети:
А если хотите получить быструю консультацию по вопросам покупки или продажи квартиры, обращайтесь к нам в Про Питер. Кстати, мы работаем и с новостройками, и со старым фондом 😏