Не забывайте про мой канал в МАХ - там много всего хорошего, даже то, чего здесь нет.
Иногда мне попадаются ролики и статьи в сети, где на голубом глазу застройщики, как правило, это они, а иногда и риэлторы рассказывают о том, как сегодня вы, приобретая недвижимость в Краснодаре, буквально через два года продадите её дороже. При этом речь чаще всего идет про новостройки.
Смотрю на такие ролики, на календарь, на реальные отчёты по продажам, сравнивая их, и думаю:
А они просто врут, или реально верят в то, что говорят?
Раньше я думала, что это просто молодые специалисты, которых «научили» неправильным основам, сегодня я стала более реалистично смотреть на вещи — люди просто врут! При этом такое враньё очень вредно не только для конкретных людей, но и для рынка, на рынке появляются пассивы, которые люди не могут реализовать, и тот, кто через пару лет, когда всё, вероятнее всего, будет немного иным, мог бы стать инвестором, с этого рынка просто бежит, как российского фондового, который вообще не подчиняется никакой логике. Давайте попробую коротко рассказать про ситуацию с инвесторами сейчас:
Инвесторы ушли из недвижимости Краснодара? Почему и куда?
Итак, если вам говорят, что рынок сегодня инвестиционный, вам врут, врут, зная, что это не так! После 2021 года инвесторы с краснодарского рынка квартир начали перетекать в землю, в квартирах осталось немного людей, а потом и вовсе единицы.
Почему? Здесь тоже не нужно пугаться, произошло это потому, что сама суть «старта продаж» новостроек перестала иметь какой-то смысл. Смотрите, что такое был «старт продаж» до 2021 года в Краснодаре — это значит, что вы покупаете квартиру по цене гораздо ниже, чем будут её покупать те, кто зайдёт после сдачи дома в эксплуатацию, при этом в основном покупалось за наличные, за них же и продавалось — у людей были наличные деньги, которые оборачивались в течение года два, а иногда и три раза, принося от 30% годовых до 70%!
Сегодня старт продаж новостройки дороже, чем такая же квартира на вторичке, и сложно представить человека, который сегодня пойдёт покупать новостройку зная это. Не понимаете?
Смотрите, в средних цифрах: сегодня метр в Краснодаре новостройки 178 293 рубля, при этом метр вторички — 130 534 рубля. Рост за 2026 год от марта 2025 к марту 2026 года на вторичке составил 8,5% годовых. При этом 8,5% - это рост от цены вторички к цене вторички, т.е. покупая вторичку вы растёте в среднем на 8,5%, конечно можно больше, но мы говорим о средних подтвержденных показателях по рынку.
Просто, чтобы понимать, ставка по депозиту за тот же год от 19-23%. Глупо рассчитывать, что странный рост люди променяют на стабильный вклад.
Почему я смотрю по вторичке? Так вы продавать будете только вторичку, первичка для застройщиков. После того как вы купили квартиру у застройщика, она не становится жилой, но по сути своей становится вторичной недвижимостью, даже если в ней не будет ни метра ремонта — вы будете продавать купленную первичку по задранным ценам на рынке вторички. То есть через полгода после старта продаж, если вы инвестор, вы придёте со своей квартирой, купленной по 178 000 рублей за метр, на рынок, где все продают по 130 000 рублей. Понимаете?
Само собой инвесторов в новостройках почти нет.
Почему почти нет?
Здесь есть один важный момент: учитывая, что отвалился огромный кусок рынка, и, по сути, рынок потерял ликвидность, рынок Краснодара — это почти 100 застройщиков многоквартирных домов, и одновременно здесь строится около 700 домов. Представляете масштаб — больше строится только в Москве и Московской области. Само собой, есть застройщики, которые не выдерживают и начинают демпинговать(снижать цены вне общей установки). Они, как правило, находятся на сегодня не в самых привлекательных локациях, но и цены сбрасывают внушительно, к примеру, до 110 000 за метр, а иногда и до 100 000 рублей за метр — и вот здесь инвесторы есть, так как все понимают, что инфляцию никто не отменит, и хоть недвижимость и не растёт так, как депозиты в банках, к цифре 110 000 рублей никто и никогда не вернётся, а уж к 100 000 рублей за метр — точно!
В общем, там, где демпингуют, инвесторы есть. Недавно, к примеру, распродавали квартиры по 100 000 рублей за метр, и у нас был буквально наплыв инвесторов, что-то около 70 сделок прошло. При этом все без исключения за наличные. Конечно, эти квартиры через два года можно будет продать с 40% наценкой легко, так как рынок вторички немного подрастёт, но продать с наценкой то, что покупали по 150 000 или тем более по 178 000 рублей на рынке, где покупать будут по 140 000 - это очень наивное предположение, если конечно мы не повторим историю интересных стран типа Турции или Зимбабве, но тогда будет не до недвижимости.
Инвесторы стали появляться в дешёвой вторичке. Это не преувеличение, и хотя флиппинг так и не стал потоковым, но дешёвая вторичка покупается в основном для перепродажи - это факт. Там есть инвесторы и там есть рынок.
Что, не покупают? Рынку конец?
Нет. Исчезла или почти исчезла прослойка инвесторов, но здесь интересная штука: покупатели для себя остались. При этом нужно понимать, что новостройки сейчас покупают в 90% случаев по льготным программам, только 10% покупают для жизни, а вот вторичку покупают именно для себя. Судя по цифрам, которые вижу я, рынок сократился в новостройках, но вырос в квартирах и домах, при этом, что приятно, изменился портрет покупателя: если в инвестициях покупатель напоминает ужа на сковородке, то покупатель для себя основателен, он покупает для жизни, понимая, что это дом или квартира для него лично или для его семьи. Он не покупает, чтобы перепродать, он покупает, чтобы жить (конечно, учитывать ликвидность всегда нужно, но это больше не спринтовая ликвидность, а марафонская). Рынок стал спокойнее, размереннее — именно то, о чём я и мечтала все эти годы.
Могут ли инвесторы вернуться? Ну как сказать, при сегодняшней ставке — нет. Странно было бы, если бы при такой высокой ставке по депозитам они начали выходить из банков и лезть в странный рынок первички, но если ставка будет падать — вернутся. Также они могут вернуться, если реальная инфляция начнёт резать рынок, но тогда будет не очень хорошо всем, поэтому сейчас, по сути, инвесторов на рынке почти нет. Само собой, если их нет в Краснодаре, их нет почти нигде — ценовые качели между вторичкой и первичкой везде одинаковы.
Поэтому, когда вам рассказывают, что через пару лет вы продадите квартиру, которую сегодня купите у застройщика, с прибылью, при этом цена на квартиру выше 120 000 рублей за метр, не слушайте никого, сегодня это не так, если только нет инсайта о том, что именно в том районе что-то будет очень сильно меняться, но это уже отдельный разговор.
Звоните +7(928)211-33-77 или пишите в МАХ, по этому же номеру я всегда на связи.
Хорошего дня!