По общему правилу, доходы физических лиц, в том числе полученные после продажи квартиры, облагаются налогом (НДФЛ), который подлежит уплате в период, установленный Налоговым кодексом РФ (НК РФ).
Однако, из этого правила есть исключения. В частности, есть случаи, когда НДФЛ с продажи квартиры уплате не подлежит, либо его размер можно снизить.
Сначала нужно проверить, истек ли минимальный срок владения. Если этот срок не истек, налог считают не просто с цены в договоре, а с налоговой базы — то есть с дохода после вычета или подтвержденных расходов.
Памятка ниже — для налоговых резидентов РФ.
Когда налог с продажи квартиры платить не нужно
Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности дольше минимального срока владения. Общее правило — 5 лет, в отдельных случаях минимальный срок составляет 3 года. Трёхлетний срок применяется, когда квартира получена:
- по наследству,
- в дар от близкого родственника,
- по приватизации,
- по договору пожизненного содержания с иждивением,
- либо является единственным жильем продавца.
Указанные положения закреплены в ст. 217.1 НК РФ.
Отдельные условия освобождения от НДФЛ предусмотрены для семей с двумя и более детьми при соблюдении одновременно нижеперечисленных условий, указанных в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:
1) при покупке нового жилья в установленный срок и улучшении жилищных условий (в этом же календарном году, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года);
2) кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн рублей;
3) налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет
4) общая площадь или кадастровая стоимость приобретенного жилого помещения больше проданного.
Что считается доходом при продаже недвижимости
При продаже квартиры доходом обычно считается цена, указанная в договоре купли-продажи. При этом, действует правило кадастрового контроля.
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, налоговая будет считать доход не по договорной цене, а исходя из 70% кадастровой стоимости объекта. Это предусмотрено ст. 214.10 НК РФ.
Пример:
Квартира продана за 4 млн рублей. Кадастровая стоимость — 7 млн рублей.
70% кадастровой стоимости = 4,9 млн рублей.
Для расчета НДФЛ доходом будет считаться 4,9 млн рублей, а не 4 млн рублей.
Если цена в договоре выше 70% кадастровой стоимости, доход обычно считают по договорной цене.
Что такое налоговая база
Размер НДФЛ рассчитывается не со всей суммы продажи, а с налоговой базы.
Формула определения налоговой базы такая: доход от продажи – имущественный вычет или подтвержденные расходы на приобретение = налоговая база
И уже к налоговой базе применяется ставка НДФЛ.
Как уменьшить размер налоговой базы
Если минимальный срок владения не истек, налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов.
Способ 1: имущественный вычет 1 млн рублей
При продаже квартиры, комнаты, жилого дома, садового дома, земельного участка или доли в них можно уменьшить доход на 1 млн рублей. Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Пример:
Квартира продана за 5 млн рублей.
Вычет — 1 млн рублей.
Налоговая база: 5 млн − 1 млн = 4 млн рублей.
Способ 2: расходы на покупку квартиры
Вместо вычета можно уменьшить доход на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры. Этот вариант обычно выгоднее, если расходы были больше 1 млн рублей. Право уменьшить доход на расходы также установлено ст. 220 НК РФ.
Пример:
Квартира продана за 8 млн рублей.
Ранее она была куплена за 6,5 млн рублей.
Налоговая база: 8 млн − 6,5 млн = 1,5 млн рублей.
Важно: вычет 1 млн рублей и расходы на покупку по одной и той же квартире одновременно не применяются — нужно выбрать что-то одно.
Как работает прогрессивная шкала НДФЛ
В 2026 году для доходов от продажи имущества действует двухступенчатая шкала:
13% — если налоговая база за год не превышает 2,4 млн рублей;
15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Важно: ставка 15% применяется не ко всей сумме, а только к части налоговой базы сверх 2,4 млн рублей. Такой порядок следует из п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224 НК РФ.
Пример:
Квартира продана за 10 млн рублей.
Расходы на покупку — 6 млн рублей.
Налоговая база: 10 млн − 6 млн = 4 млн рублей.
Расчет:
2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей;
1,6 млн × 15% = 240 тыс. рублей.
Итого НДФЛ: 552 тыс. рублей.
НДФЛ при дарении квартиры: когда платит одаряемый
При дарении логика начисления налога другая.
Даритель доход не получает, поэтому у него не возникает НДФЛ. Однако, налог может появиться у одаряемого — то есть у того, кто получил квартиру.
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, НДФЛ платить не нужно. К таким лицам относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Освобождение о НДФЛ по этому основанию предусмотрено п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Если квартиру подарило третье лицо, которое не относится к близким родственникам или членам семьи, у одаряемого возникает доход. Для недвижимости, полученной в дар, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Это следует из ст. 214.10 НК РФ.
Пример:
Гражданину подарили квартиру не близкие родственники.
Кадастровая стоимость квартиры — 6 млн рублей.
Налоговая база — 6 млн рублей.
Расчет:
2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей;
3,6 млн × 15% = 540 тыс. рублей.
Итого НДФЛ: 852 тыс. рублей.
Если подарена доля, налог считается пропорционально этой доле.
Когда подавать декларацию и платить налог
Если квартира продана в 2026 году и оснований для освобождения от налога нет, декларацию 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля 2027 года.
Уплатить налог нужно не позднее 15 июля 2027 года.
Эти же сроки применяются и к ситуации, когда человек получил в дар недвижимость не от близкого родственника и обязан задекларировать доход.
Сроки подачи декларации и уплаты налога закреплены соответственно в ст.ст. 229 и 228 НК РФ.