Перед покупкой проверьте: скрытые риски помещений на ул. Бауманская, д. 33/2 стр. 3 - отдельные входы и судебный спор.

Объявления о продаже отдельных помещений на Циан.

На рынке активно предлагаются к продаже и аренде помещения по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 33/2, стр. 3.

При этом, по информации, полученной жителями дома и подтверждаемой ответами государственных органов, в 2025–2026 годах в этих помещениях проводились работы, связанные с изменением конфигурации, устройством отдельных входов и вмешательством в фасад здания.

В настоящее время данные обстоятельства рассматриваются в Басманном районном суде города Москвы.

В подобных ситуациях потенциальным покупателям и арендаторам важно учитывать риски, которые могут быть неочевидны при осмотре и не отражены в рекламных материалах.

Ниже приведены факты, подтверждаемые официальными ответами и открытыми источниками.

В капитальной стене фасада (восточная сторона) прорублен дверной проем. Это проем предполагается как единственный вход в помещение.

Вход в одно из помещений сформированный из оконного проема.

Реконструкция многоквартирного дома, находящегося на территории объекта культурного наследия предполагает определенный законом порядок, без исполнения которого такого рода работы являются самовольными.

⚖️ Государственные органы указали, что работы проводятся без согласования и в нарушение законодательства РФ

Согласно официальным ответам:

— Мосжилинспекция указала на выполнение работ по переустройству и перепланировке без получения соответствующего согласования, а также на составление протокола об административном правонарушении;

Ответ МЖИ на запрос собсвенников МКД.

— Управа Басманного района сообщила о наличии признаков перепланировки и реконструкции фасада, а также об отсутствии сведений о согласовании таких работ общим собранием собственников;

Ответ Управы Басманного района Москвы на обращение собсвенников МКД.

— Департамент культурного наследия города Москвы сообщил об отсутствии согласованной разрешительной документации и вынес предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований на территории объекта культурного наследия.

Ответ Департамента культурногонаследия на оборащение собсвеников МКД.

С текстом предостережения Мосгорнаследия можно ознакомиться в открытых источниках.

🏗 Изменения, затрагивающие общее имущество

Согласно положениям жилищного законодательства, фасад здания, ограждающие конструкции, а также элементы, обеспечивающие доступ и эксплуатацию здания, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

По имеющимся сведениям и визуальным наблюдениям:

— в фасадной части первого этажа устроены новые входы, в том числе в капитальной стене и в местах бывших оконных проемов;

— изменена конфигурация наружных ограждающих конструкций;

— выполнены работы, затрагивающие конструктивные элементы здания;

— сформированы отдельные входные группы.

Такие работы по своему характеру затрагивают общее имущество многоквартирного дома и требуют соблюдения установленного порядка согласований, включая решения общего собрания собственников.

📊 Изменения в ЕГРН и кадастровый учет

Сопоставление сведений ЕГРН свидетельствует о многократных изменениях состава объектов недвижимости в указанном доме.

В разные периоды:

— ранее учтённые объекты недвижимости прекращались ("погашались");

— на их основе формировались новые объекты;

— увеличивалось количество изолированных помещений;

— фиксировались изменения конфигурации и входов.

Такая последовательность изменений отражена в сведениях государственного кадастрового учета и требует отдельной оценки в рамках судебного разбирательства.

Известно, что в период с конца февраля по конец марта 2026 года из четырех помещений первого этажа с тремя входами (77:01:0003016:4471, 77:01:0003016:4472, 77:01:0003016:4473, 77:01:0003016:4474) были зарегистрированы семь помещений с семью отдельными входами (77:01:0003016:4502, 77:01:0003016:4503, 77:01:0003016:4504, 77:01:0003016:4505, 77:01:0003016:4506, 77:01:0003016:4507, 77:01:0003016:4508).

Фрагмент выписки ЕГРН с поэтажным планом помещений 1-го этажа (февраль 2026 г.). Объект состоит из трех помещений с тремя входами, одни из которых - общий с помещением 2-го этажа. Эти помещения "погашены" и вместо них образованы семь новых помещений с семью отдельными входами.

Фрагмент новой выписки (март 2026 г.), где из одного помещения с одним входом сформировано четыре изодированных помещения с четырьмя входами.

⚠️ Визуальное состояние объекта: попытки скрыть результаты работ

По наблюдениям жителей, часть выполненных работ в настоящее время не просматривается с внешней стороны фасада, что может быть связано с намеренным сокрытием результата на время "проверок".

После порубки дверного проема в капитальной фасадной стене (восточная сторона) проемы закрыты тонкостенными облицовочными материалами и окрашены с целью временного сокрытия незаконных работ по реконструкции. Также скрыты оконные проемы из которых образованы дверные проемы.

Что изменилось фактически

По сведениям из ЕГРН и визуальным наблюдениям:

— сформированы несколько изолированных помещений;

— устроены отдельные входы, в том числе в капитальной стене и в местах бывших оконных проемов (при этом все проемы закрыты с внешней части фасада);

— изменён внешний вид фасада первого этажа.

По своему характеру такие изменения могут быть связаны с работами, затрагивающими общее имущество многоквартирного дома, включая фасад и ограждающие конструкции, и требующими соблюдения установленного порядка согласования.

Согласно ответам уполномоченных органов, в отношении указанных помещений указывается на выполнение работ без получения соответствующих согласований, а также на признаки перепланировки и реконструкции фасада.

При этом отражение изменений в ЕГРН само по себе не свидетельствует об их правомерности и не исключает возможность их последующей правовой оценки в судебном порядке.

Судебное разбирательство

В Басманном районном суде города Москвы рассматривается гражданское дело, связанное с указанными обстоятельствами.

Сведения о деле доступны на официальном сайте суда по Уникальному идентификатору дела - 77RS0002-02-2026-006422-58.

⚠️ Возможные правовые последствия

Потенциальным покупателям и арендаторам важно учитывать, что:

— в случае приобретения спорного помещения лицо становится его собственником с сохранением всех существующих обременений и рисков;

— при наличии судебного спора новый собственник может быть привлечён к участию в деле в качестве правопреемника;

— требования о приведении помещения в первоначальное состояние, в случае их удовлетворения судом, предъявляются к текущему собственнику помещения;

— выполнение работ, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома (в том числе фасад, проёмы, входные группы), в соответствии с законодательством требует соблюдения установленного порядка согласований.

— переход права собственности на помещение не прекращает возможные правовые последствия, связанные с ранее выполненными работами и с использованием общего имущества многоквартирного дома.

❗❗❗ Отдельно следует учитывать, что сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) отражают зарегистрированные характеристики объекта, однако сами по себе не подтверждают законность произведённых изменений.

Наличие объекта в ЕГРН не исключает возможности судебного спора о правомерности его формирования, изменения конфигурации, устройства входов и использования элементов общего имущества многоквартирного дома.

В случае установления судом нарушений соответствующие требования (в том числе о приведении объекта в первоначальное состояние) могут быть предъявлены к текущему собственнику вне зависимости от даты приобретения помещения.

⚖️ Судебная практика, подтвержденная Верховным судом РФ, показывает, что вопросы законности реконструкции и использования общего имущества подлежат самостоятельной оценке судом и не сводятся к факту государственной регистрации.

👉 Дополнительные риски

Также следует учитывать:

— наличие административных производств, связанных с выполненными работами;

— возможные ограничения при регистрации прав;

— необходимость проверки оснований изменения конфигурации помещений и устройства входов;

— возможные расхождения между технической документацией и фактическим состоянием объекта.

⚠️ В подобных ситуациях рекомендуется до принятия решения о покупке или аренде:

— проверить правоустанавливающие документы;

— ознакомиться с технической документацией, в том числе архивной;

— проверить наличие судебных споров и решений уполномоченных органов.

Принятие решения без такой проверки может повлечь существенные юридические риски.