Всем привет! Меня зовут Анастасия Благиня, я специалист по недвижимости в агентстве недвижимости Mango Family на Пхукете.
👉В этой статье покажу реальный кейс: клиент пришел за виллой с бюджетом в 16 млн. Бат (500 000 $), а в итоге приобрел 3 квартиры на ту же сумму. Также я подробно разберу разницу в:
- доходности вилл и квартир на Пхукете;
- продаже объектов и скорости выхода из инвестиции.
Статья будет полезна тем, кто:
- выбирает между виллой и квартирой на Пхукете под аренду и для личного использования;
- хочет понять, что ликвиднее и что проще продать при необходимости;
- ориентируется на реальные цифры доходности, а не на обещания из презентаций;
- рассматривает вариант не одного объекта, а портфеля в рамках одного бюджета.
***
Какой был запрос клиента?
Клиент сформулировал задачу очень чётко:
«Хочу виллу: приезжать большой семьёй, сдавать с максимальной доходностью и при необходимости быстро продать».
Вилла может казаться универсальным вариантом, но на практике “универсальность” часто конфликтует с цифрами, поэтому мы начали не с подборки объектов, а с уточнения приоритетов.
2 вопроса, которые сэкономили клиенту деньги
На первом созвоне я задала два ключевых вопроса:
- Что важнее: максимальная доходность или комфорт для большой семьи во время приездов?
- Насколько критично быстро выйти из актива, если деньги понадобятся раньше?
❗️Почему это важно: в одном объекте почти невозможно совместить: высокую доходность, возможность быстро продать объект и комфорт для личного проживания.
Да, такие объекты на Пхукете встречаются, но крайне редко, и обычно стоят дороже рынка или требуют долгого поиска или ожидания “того самого варианта”. Поэтому я зафиксировала 3 возможных приоритета, из которых клиенту нужно было выбрать ключевые:
- объект для проживания всей семьей (+ важно понимать, как часто планируются приезды);
- максимальный доход по аренде;
- сохранение капитала в стабильном активе и возможность быстро вывести деньги при необходимости.
На чем остановился клиент
- доходность
- гибкость выхода из актива
Личное проживание с семьей он оставил как приятный бонус, но не как основной критерий. Дальше мы продолжили подбор и расчёты уже строго по этим двум параметрам👇.
***
Что показали расчёты по виллам?
Когда мы с клиентом начали просмотр доступных вилл, подходящие под его параметры, мы столкнулись с ограничениями рынка:
- Ликвидные виллы не всегда есть прямо сейчас, под нужный бюджет и сценарий.
- Продажа виллы обычно не быстрая: часто 12–24 месяца (зависит от цены, локации, состояния и спроса).
- По аренде у вилл выше расходы на сервис и содержание, а заполняемость сильнее зависит от сезона — поэтому максимальная загрузка будет не всегда.
❗️И ключевое: по цифрам у вилл, которые попадали в рамки бюджета клиента, прогнозируемая доходность составила 4–5%, что оказалось значительно ниже ожиданий клиента.
Важно: Прогноз доходности мы считаем, ориентируясь на показатели работы нашего отдела аренды, а не смотрим средние цифры по острову. Мы не просто помогаем купить объекты на Пхукете, но и берем их в управление, поэтому в расчетах учитываем: реальные доходы / расходы, сезонность, спрос по конкретной локации и формат аренды. Наша задача — подобрать объекты, которые действительно будут востребованы у арендаторов и дадут стабильный результат.
***
Поиск альтернатив на ту же сумму
Вместо того, чтобы дожимать клиента на покупку виллы, я предложила ему альтернативную стратегию: покупку не одной виллы, а трёх квартир в разных проектах Пхукета.
Такая стратегия может закрыть все цели сразу:
- комфортное проживание всей семьёй (в одном из объектов);
- аренда с более высокой и стабильной доходностью;
- при необходимости — более быстрый и гибкий выход из инвестиции.
Что конкретно было предложено:
1. Большая квартира для жизни + аренда в высокий сезон
Проект: The Title Serenity (пляж НайЯнг, проект на завершающем этапе строительства)
Формат: 2+1 спальни, 57 м²
До моря: 400 м
Цена: 6 790 000 Бат (~ 212 000 $)
Прогноз доходности: 6-8% годовых (на счет клиенту, после всех затрат)
Под задачу: жить с семьёй в низкий сезон, а в высокий — сдавать.
2. Квартира под аренду в туристическом районе
Проект: Katabello (пляж Ката)
Формат: 1 спальня, 37 м²
Цена: 4 925 000 Бат (~ 154 000 $)
Прогноз доходности: 8-9% годовых (на счет клиенту, после всех затрат)
Под задачу: аренда. Район с устойчивым туристическим спросом.
3. Студия под краткосрок/среднесрок
Примечание: клиент докупил этот юнит позже, через несколько месяцев.
Проект: Modeva (район Бангтао)
Формат: студия, 29 м²
Цена: 4 490 000 Бат (~ 140 000 $)
Прогноз доходности: 7-8% годовых (на счет клиенту, после всех затрат)
Под задачу: краткосрочная + среднесрочная аренда.
Общая сумма инвестиций: 16,2 млн бат (~ 507 000 $)
❗️Важно: прогноз доходности по каждому отдельному юниту рассчитывается с учетом: проекта, юнита, времени входа в проект, формы собственности и др. критериев.
***
Почему клиент выбрал 3 квартиры вместо виллы?
Сравнивая прогнозируемый результат по вилле и 3-м квартирам , мы получаем следующую картину:
Доходность: по доступным виллам на тот момент она была ниже на 3–4%.
- Гибкость выхода: продать одну квартиру из трех проще, чем быстро продать виллу.
- Диверсификация: разные форматы и локации снижают зависимость от одного объекта и одной модели аренды.
Этот кейс — пример того, почему мы начинаем не с выбора объектов, а ориентируемся изначально на цели, цифры и стратегию. Иногда вилла — отличное решение, но в данном случае портфель из квартир на ту же сумму дал инвестору выше доходность и больше гибкости.
❗️Совет для инвесторов, кто планирует заходить на Пхукет: опирайтесь на реальные цифры доходности при выборе объекта, а не на средние показатели по острову.