Застройщики Татарстана должны банкирам 272 млрд, а квартир продали всего на 206 миллиардов. Разрыв нарастает
В республике не продано 2/3 новостроек, темпы продаж новых квартир в 1,5 раза хуже, чем в 2021 году, — об этом свидетельствует статистика «Дом.РФ». Тем не менее дома строят почти так же быстро, как пять лет назад. И это значит, что долги девелоперов перед банками растут, как и цена, которую они платят за кредит из своей прибыли. «БИЗНЕС Online» проанализировал цифры по 20 крупнейшим девелоперам Татарстана, чтобы понять, какой стратегии они придерживаются.
В Татарстане нарастает разрыв между наполнением эскроу и долгом по проектному финансированию
Запретительно высокие ставки классической ипотеки, постоянные изменения правил господдержки, рост себестоимости — удары судьбы сыплются на рынок недвижимости в последние года три. Спрос скукоживается, призрак неблагополучия витает над рынком. Достаточно вспомнить историю с «Самолетом», который первым послал сигнал неблагополучия для девелоперов в целом (хотя, по некоторым оценкам, скорее стал жертвой собственного пиара).
Один из барометров ситуации — соотношение между долгами девелоперов по проектному финансированию и остатками денег, которые покупатели внесли на эскроу-счета. Напомним, если застройщик продает квартиры по договорам долевого участия, значит, денег от покупателя он не получает: они уходят на эскроу-счета. А строительство идет за счет кредита. Его ставка как раз зависит от темпов продаж.
«Чтобы средневзвешенная ставка по кредиту для застройщика упала до околонулевых значений, объем средств, лежащих на эскроу-счетах, должен превышать объем выбранного кредита (ссудную задолженность) с определенным запасом», — объясняет генеральный директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев. По его словам, у большинства российских банков ставка становится минимальной, когда коэффициент покрытия составляет 1,2–1,5. По оценке коммерческого директора ООО СЗ «Домкор» Евгения Александрова, минимальная ставка по проектному финансированию начисляется, когда на эскроу-счетах лежит примерно на 30% больше, чем взяли в банке.
Примерно так оно и было. Например, в относительно благополучном ноябре 2024 года кредит татарстанских застройщиков был равен сумме денег, полученных за квартиры. Но с тех пор «кассовый разрыв» увеличивается. К марту разница между суммами кредитов на строительство и поступлениями от проданных квартир на эскроу-счетах превысила 66 млрд рублей, или 24% от задолженности. За месяц разрыв вырос на 3 млрд рублей. Всего застройщики должны банкам примерно 272 млрд рублей, а на эскроу-счетах ЦБ показывает около 206 миллиардов.
На эту разницу постоянно начисляются рыночные проценты, которые в свою очередь давят на себестоимость и прибыльность проекта, а значит, и цену квадратного метра. Как наполнение эскроу влияет на ставку, тоже видно из статистики ЦБ. Если взять ноябрь 2021 года в среднем в Поволжье, ставка проектного финансирования была 6,4%. Теперь же цена денег стала в 1,5 раза выше (9,4%). Т. е., хотя ключевая ставка ЦБ за это время и упала с 21 до 15%, для застройщиков условия финансирования становятся все хуже и хуже.
Слабое утешение в том, что по стране в целом ситуация не лучше, чем в Татарстане. Так, к началу марта в России застройщики взяли 10,1 трлн рублей, а продали примерно на 7,4 триллиона. Разница — 27%, и она нарастает.
В Татарстане не продано 64% площади новых квартир
В общем, продавать квартиры все сложнее, и это бьет по финансам застройщиков. Сейчас в Татарстане не распродано 64% площади новостроек (почти 2/3 площадей). И этот показатель в 1,5 раза выше, чем в благополучном 2021 году: пять лет назад было 42% нераспроданного строящегося жилья. Данные приведены в единой информационной системе жилищного строительства «Дом.РФ».
В среднем по стране ситуация выглядит несколько хуже: не распродано 68% новостроек. Если посмотреть данные по 16 регионам с городами-миллионниками, то Татарстан с 36% проданных квартир окажется в тройке лидеров наряду с Москвой (продано 48%) и Санкт-Петербургом (40%). А наибольшая доля невостребованных квартир — в теплом Краснодарском крае, где, впрочем, огромный объем строящегося жилья (8,2 млн кв. м). Тяжело и в Башкортостане, где доля проданных «квадратов» — 22%. В целом ни в одном регионе с городами-миллионниками не продано и половины строящихся новостроек, в среднем доля «плавает» у отметки 30%.
Спрос держится на семейной ипотеке, доля которой по итогам года под 80%. Но ее правила меняются, финансовый блок правительства стремится ужать расходы на господдержку. Тем не менее и банки, и девелоперы, и чиновники от строительства прекрасно понимают: выбить эту подпорку сейчас нельзя. Вот и пытаются найти дополнительные рычаги поддержки. Напомним, буквально на прошлой неделе раис РТ Рустам Минниханов, выступая на комиссии Госсовета России, предложил увеличить лимит для регионов с 6 млн до 12 млн рублей. Логика проста: за 6 млн и в Казани, и в 22 других регионах можно наскрести на что-то мелкое, а не на нормальную квартиру. Но, видимо, просто увеличить лимит не получается, ведь подобная мысль звучала и в 2024, и в 2025 годах. Так что теперь появилась идея увеличить этот лимит хотя бы при покупке двушки площадью от 60 «квадратов».
«Это не история о том, что мы продаем медленнее, чем строим…»
Сами застройщики чаще смотрят не только на значение распроданности, но и на его соотношение со стройготовностью. Оптимальным считается 70–80%. Все, что выше этих цифр, говорит о дефиците предложения: квартиры покупают слишком быстро. А если соотношение ниже — значит, высоки риски затоваренности.
«Если распроданность значительно опережает стройготовность, это, как правило, означает, что продажи велись на ранней стадии по более низкой цене. Обратная ситуация — высокая стройготовность при низкой распроданности — может свидетельствовать о замедлении спроса и увеличении финансовой нагрузки на проект», — говорят в «КамаСтройИнвесте».
Поэтому и важно сохранять баланс, не перегибая ни в ту, ни в другую сторону, иначе палка сломается. Например, быстро все продать, получить околонулевую ставку от банка — это прекрасно. И по такой модели, кстати, часто работают федеральные девелоперы. Но можно «влететь» на рост себестоимости, который будет нечем компенсировать.
«Некоторое количество застройщиков в 2023–2024 годах попали на такую авантюру, — объясняет Александров. — В связи с бурным ростом рынка все кинулись продавать, хотя объекты были далеки от завершения. В результате львиная доля лотов была реализована. А когда пошел рост себестоимости, у них просто не осталось ресурсов и общая финансовая модель проекта ушла в минус. По России таких случаев было достаточно много».
Что ж, взглянем на текущие показатели у 20 крупнейших застройщиков, дающих сегодня почти 80% объема жилищного строительства в республике (2,4 млн кв. м).
Глядя на показатели тройки девелоперов — #Суварстроит, «Ак Барс Дом», «Унистрой», можно увидеть: темпы строительства почти в 2 раза опережают скорость продаж (см. таблицу). У «КамаСтройИнвеста» показатели почти равны, а их соотношение — 106%. Прямо противоположная ситуация у федералов вроде ПИКа, «Самолета» и GloraX: темпы продаж опережают строительство. В чем же дело? У местных растет затоваренность, а «федералы» реализуют все, стимулируя активность своих риелторов продать все на корню? Но это слишком упрощенно, а потому неверно: нюансов масса, включая разную стратегию и продажи, и строительства.
На первый взгляд, если соотношение меньше 70–80% (т. е. продано гораздо меньше, чем построено), это может означать, что продажи у девелопера идут не очень хорошо или что-то не так с моделью продаж. Получается, что он попадает в ситуацию высокой спецставки проектного финансирования? Но это может быть осознанной стратегией: продавать будут после ввода дома в эксплуатацию. Есть даже стратегия полного отказа от «долевки», когда распроданность в процессе стройки будет нулевой! В качестве примера приведем «Сити-Строй» Валерия Дудинова и его ЖК «Энергия» и «Континент» в Казани. Он вообще не продавал квартиры в процессе строительства, зато после сдачи дома выдает ключи покупателю в день сделки.
«Стоит учитывать, что показатели распроданности в ЕИСЖС не в полной мере отражают фактический объем сделок, так как в них не учитываются рассрочки — например, в феврале их доля в наших проектах составила порядка 67 процентов», — пояснили «БИЗНЕС Online» в «КамаСтройИнвесте». Высокую долю рассрочки в своих проектах они объясняют ограниченностью ипотечного кредитования.
Как пояснили «БИЗНЕС Online» в «Домкоре», компания стремится обеспечить оптимальное соотношение распроданности по отношению к стройготовности на этапе строительства, но при этом целенаправленно не стремится продать все и сразу. В этом случае покупатель имеет возможность приобрести готовое жилье от застройщика.
«Соотношение надо рассматривать через призму современных технологий строительства и проектного финансирования, а не просто как математическую дробь, — объясняет Галеев из СМУ-88. — Строительство — процесс нелинейный, а сам ЖК — это не только квартиры. Это лишь часть сметы. Огромная доля строительной готовности (как в процентах, так и в деньгах) приходится на скрытые и финальные этапы. Поэтому формулировка „продаете быстрее, чем строите“ не совсем корректна в реалиях действующего законодательства. Строим мы ровно с той скоростью, которая заложена в проектной декларации и технологических регламентах, чтобы обеспечить высокое качество».
В СМУ-88 считают распроданность квартир в своих проектах в 40% и соотношение со стройготовностью в 105% абсолютно закономерными для себя. «На стадии активного строительства цены еще сохраняют потенциал роста, и покупатели просто реализуют стандартную стратегию — фиксируют стоимость недвижимости до момента ввода объекта в эксплуатацию. По мере роста стройготовности это соотношение будет снижаться, и к финалу стройки 70–80 процентов, о которых говорят эксперты, в текущих экономических реалиях можно называть плюс-минус удовлетворительными. Хотя по нашим проектам в обычное время этот показатель где-то на уровне 92–95 процентов», — поясняет Галеев.
На ситуацию с продажами влияет и класс жилья. Если взглянуть, например, на проекты «Комосстроя», то там ситуация следующая. Первым к сдаче (уже в II квартале 2026 года) заявлен «Комос на Тукая», но распроданность квартир там составляет всего 23%. Однако это «элитка», где клиенты предпочитают выбирать уже готовое жилье, а потому неважно, с какой распроданностью сдается дом. В классе «комфорт» картина другая: в сдающихся ЖК «ПаркМаяк» и «Фермаполис» продано 49% и 54% соответственно.
Есть особенности и у «Ак Барс Дома»: у него началось строительство довольно крупных пусковых комплексов. Стройготовность их стартовая, а в статистике уже отражены непроданные в них десятки тысяч квадратных метров, но впереди еще годы стройки.
«Важно смотреть не просто на цифры изолированно, а на их динамику в разрезе каждого конкретного объекта и этапа его жизненного цикла, — добавляет коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Текущий уровень распроданности в 31 процент при стройготовности в 61 процент — это не история о том, что мы продаем медленнее, чем строим. Мы ведем строительство в соответствии с утвержденным графиком, поддерживая высокие темпы работ на протяжении всего строительства объектов. Например, третья очередь ЖК „Батталовский“ — это 70 тысяч квадратных метров жилья. Мы недавно вывели объект в продажу и запустили строительство, уже сейчас монолитные работы выполнены на 50 процентов. Одновременно с этим мы завершаем работу над ЖК „Отражение“, готовя его к сдаче. А средняя распроданность по компании складывается с учетом недавнего вывода новых объемов и корпусов в реализацию».
Распроданность в 27% и соотношение со стройготовностью на уровне 60% объяснили «БИЗНЕС Online» и в девелоперской компании «Унистрой». Помимо Татарстана, она работает также в Свердловской, Самарской областях, Пермском крае, Дагестане и Санкт-Петербурге. «По разным регионам разная ситуация, — пояснили в компании. — В Дагестане продажи опережают стройку, в Екатеринбурге ситуация на уровне комфортных 70–80 процентов. В Казани поменьше, около 60 процентов. В Перми мы сдали первый дом, запустили два новых. Соответственно, соотношение стройготовности и распроданности по нашим объектам там считается с нуля. В Санкт-Петербурге положение схожее — мы сдали первую очередь. Оценили текущую рыночную ситуацию и с ее учетом обновили плановые сроки строительства. Только после этого запустили вторую очередь».
Опрошенные «БИЗНЕС Olnine» участники рынка в целом удовлетворены своими показателями, но признают закономерное влияние общих негативных трендов: снижение предложения, исчерпание спроса и сокращение льготных программ с господдержкой. И конечно, все ждут дальнейшего снижения ключевой ставки: недавний жест ЦБ с полупроцентным дисконтом «ключа» совершенно недостаточен и мало влияет на ипотечный спрос.
В Татарстане стали больше строить, а продают-то как и раньше
Можно сказать, что плохо покупают, ибо кажется, что стало дорого: за пять лет цена «квадрата» выросла почти втрое. Но есть и другой фактор: начали больше строить! Политика понятна: минстрой исполняет рекордный план по вводу жилья и стимулирует застройщиков быстрее строить. Ведомство Марата Айзатуллина, как отмечают участники рынка, подталкивает девелоперов активно получать разрешения на строительство. В результате республика показывает хорошие цифры в высоких кабинетах, а уж как квартиры продаются — это проблема девелоперов.
«Наплодили новостроек, строят больше, чем продают, а спрос угнетен высокой ключевой ставкой и не успевает за объемом возводимого жилья», — полагает один из собеседников «БИЗНЕС Online».
В Татарстане сейчас в строительстве 3,2 млн кв. м многоэтажек, а в 2021 году было 1,9 миллиона. Т. е. спрос-то не растет, ведь люди в массе своей намного богаче не стали, зато предложение жилья выросло в 1,5 раза. Это тоже порождает снижение доли распроданности по новым проектам.
И вот итог: если раньше к моменту сдачи новостройки там нередко были проданы почти все квартиры, то теперь девелоперы наращивают запасы и чаще продают готовые квартиры как «новую вторичку»: не по долевому, а по договору купли-продажи. Рынок не успевает поглощать все то, что строят, прежними темпами: чтобы распродать все, что есть на витрине Казани, при текущих темпах понадобится примерно три года продаж.
Смотреть на эти цифры с алармизмом, конечно, не стоит — запас прочности у застройщиков сохраняется. Но если продажи будут падать, а кредиты на стройку по-прежнему расти, ни к чему хорошему это не приведет.