Жилищный кризис в США все сильнее благодаря деятельности ряда системных игроков. О чем можно посмотреть сей прекрасный репортаж. А что, собственно, происходит?
The Secret Reason You Can’t Buy a House
Тут рассматриваются крупнейшие застройщики типа DR Horton и Lennar. Но мы сосредоточимся на самом одиозном - это DR Horton. Он строит каждый седьмой дом в современных США. Но как он это делает…
Мотивация клиентов. Они мотивируют их тем, что предлагают ипотеки под более низкий процент, чем у обычных застройщиков, и даже какую-то мебель и холодильник. Это возможно благодаря тому, что у них из-за их размера есть прямой доступ к Уолл-стрит и возможность получать заемный капитал под более низкий процент, чем обычно выдают банки. По факту 80 процентов ипотек на их дома проходят через их же собственный отдел ипотек. Плохо, что ли? Хорошо!
Но хорошо это, да не совсем. Ведь именно благодаря этим льготным ипотекам по факту семья может позволить дом более высокой стоимости, чем по обычной ипотеке. Но не надо думать, что они просто переезжают в дом большей площади или качественнее по стройке. О нет, просто стоимость остальных домов по рынку подтягивается к этим домам. Вообще неожиданно для невидимой руки рынка - привет Адаму Смиту.
Срезание костов. Дело тут даже не в жадности, присущей, в общем-то, любому бизнесу. Важно понимать, что этот застройщик - это акционерное общество, которое в прошлом году выплатило своим акционерам 4.4 миллиарда долларов. И в прессу попал ряд весьма интересных фрагментов переписки между директором компании и инвесторами насчет того, как Вы собираетесь повышать прибыльность в дальнейшем. И тут мы подходим к вопросу обеспечения качества.
Качество можно гарантировать при изготовлении чего-либо со стороны исполнителя несколькими способами. Первый - это когда он делает для себя. Понятно, что если я строю дом себе или ремонтирую свой автомобиль в гараже, то моя мотивация предельно высока сделать все по высшему классу. Но что, если исполнитель (в данном случае застройщик) делает не для себя, а на продажу кому-то, да еще и находится под жестким давлением со стороны акционеров? Тогда качество можно гарантировать, заставив исполнителя испытать качество на себе. Например, как это делали данные проектировщики танковых тормозов здесь:
Проверка тормозов Танка Leopard 6 sec
Ну или как Трент Кимбалл, который занимается изготовлением бронестекла и тестирует его на себе:
Однако с домами так не прокатит. Как именно заставить застройщика испытать его качество на себе? Заселить его туда на десять лет, а потом самому заселиться? Ведь обычно основные косяки при строительстве дома всплывают сильно позже этого самого строительства. Что же делать? Но как же контролировать качество в таком случае? Есть ли надежда на конкуренцию среди застройщиков?
На самом деле относительно недавно дома в США были достаточно качественные. Почему сейчас не так для новых построек? Здесь действует старая добрая мантра российских леваков:
“только массовые расстрелы спасут родину“
Применительно к США это звучит так:
“качество дома гарантируется только в том случае, если жилец может избить директора строительной компании”
До начала 80-х годов в американских городах, особенно мелких провинциальных, дома строили местные фирмы, зачастую семейные предприятия, которые занимались этим десятилетиями , и эти семьи все в городе знали. Халтурить было чревато, поскольку жилец зачастую жил в десяти минутах ходьбы от строителей и мог прийти и набить морду отцу семейства. А с учётом второй поправки и не только избить, особенно где-то в Техасе.
Однако теперь это не так. С началом 80-х большинство таких мелких строителей канули в Лету. Почему? А это связано с изменениями в банковской сфере Америки тех лет и реформами Рейгана (да, мы снова и снова при рассмотрении любой современной американской проблемы упираемся практически гарантированно в правление этого кадра). Дело в том, что эти мелкие семейные фирмы пользовались услугами мелких городских банков, многие из которых в ходе финансовых кризисов и дерегуляции рынка 80-х просто исчезли. Это в России даже в самом мелком городке можно найти отделения Сбера и ВТБ (и не только их), а тогда в США все было по-другому. Мелкие семейные фирмы не могли перекредитоваться в сложные времена в крупных банках либо по причине физического отсутствия их отделений в городе, либо по причине нежелания крупного банка связываться с рискованной мелочевкой. Естественно, крупные банки куда охотнее шли навстречу крупным же застройщикам. Однако владельцы крупного застройщика чаще всего находятся вне зоны досягаемости большинства покупателей, а значит, все косяки в строительстве - это проблемы индейцев, которые шерифа не волнуют. Нет, чисто формально тот же D.R. Horton выплатил в прошлом году 194 миллиона долларов на ремонт собственных же домов и улаживание судебных исков по поводу качества. Однако это меркнет по сравнению с 4.4 миллиардами долларов, которые они выплатили в том же прошлом году акционерам. Как известно, если проблему можно решить с помощью денег, то это не проблема, а расходы. Американские законы в принципе не предусматривают уголовную ответственность за злостное систематическое нарушение каких-то ГОСТов, как это было в СССР. И если государство тебя не карает, а покупатель не может добраться до тебя физически, то… вопрос либерально настроенным гражданам на засыпку - на какое качество в рыночных условиях Вы лично рассчитываете?
Манипуляция выплатами. Обычно, когда говорят про что-то такое, граждане сразу думают про мелкий шрифт в банковских договорах, что типа обещают один процент выплат, а по факту он получается совсем другой. Но тут все немного хитрее. Дело в том, что крупный застройщик имеет очень серьезные рычаги влияния на штат. Смотрите, что происходит на конкретных примерах. Семья покупает дом у этих ребят в округе, где налог на собственность около тысячи долларов в год. Потом налоги внезапно взлетают до 6500 долларов в год. Т.е. дополнительно к выплатам по ипотеке в 2000 долларов еще 500 с лишним долларов в месяцев отдавай налога. Это резко меняет расклад. А как так вышло? А это застройщик заходит к губернатору и договаривается, что вот пока мы распродаем дома в конкретном округе, держите по этому округу низкие налоговые ставки. Как у нас все раскупят, можете драть три шкуры со счастливых новоселов.
Это опять же резко контрастирует с былыми временами, когда мелкие строители просто не имели выходов на мэрию и особенно губернатора штата, чтобы проворачивать такие схемы. Однако что не позволено быку, то дозволено Юпитеру.
Продажа инвесторам. Ещё одним важным отличием является тот факт, что крупный застройщик может продавать жилье не жильцам. А кому тогда? Инвесторам. Вы сами можете зайти на их сайт и вложиться в дом в интересующем вас районе. Есть большая разница вкладывать деньги в свой дом и в дом, где ты лично жить никогда не будешь. И если жилец, покупающий дом, еще может провести дотошную инспекцию при покупке и вымотать всю душу из продавца, то вот инвестор точно этого делать не будет.
В этом году Трамп с помпой объявил, что отныне инвесторам будет запрещено вкладываться в жилье для семей. И даже не просто написал пост в соцсети, а издал целый указ. Правда, этот указ содержит интересную оговорка, что он не распространяется на дома build-to-let - то есть дома, которые строят под аренду. Вы официально не можете купить такой дом, даже если проживаете в нем уже десять лет. Даже если выиграете в лотерею миллиард, не купите по закону (хотя сложно представить, что Вы вообще захотите покупать такую развалюху).
Еще один важный момент в продаже инвесторам заключается в том, что теперь Вас вообще не интересует доход от сдачи как таковой, как бы странно это не показалось. Нет, почему же. Куда больший доход можно получить, выпустив облигации. Которые раскупят очень охотно. Рента в данном случае будет выступать в качестве уплаты фиксированных выплат по облигациям.
Плановая экономика. Все дороги ведут в Рим, а рыночная экономика всегда превращается в плановую рано или поздно - запомни это, либерально настроенный читатель.
“Помните, как табачный трест в течение полугода в одном только Нью-Йорке заставил закрыться четыреста табачных лавок? Где прежние владельцы угольных копей? Вы знаете не хуже моего, что железнодорожный трест захватил в свои руки всю добычу антрацита и битуминозного угля. А разве «Стандард Ойл» не владеет десятками пароходных компаний? И разве он не контролирует всю медную промышленность, не говоря уже о такой мелочишке, как литейный трест, его побочное детище? Осветительная сеть десятков тысяч наших городов также принадлежит «Стандард Ойл» или контролируемым им компаниям, равно как и электротранспорт — городской, пригородный и междугородный. Бесчисленных дельцов, когда-то владевших этими предприятиями, нет уже и в помине.” (с) Джек Лондон. Железная пята.
Отличие лишь в том, что в США плановая экономика даже на бумаге не служит народу, как это хотя бы декларировалось для экономики советской (потому-то та экономика и звалась народным хозяйством). После того, как застройщики стали достаточно крупными, они в частном порядке воссоздали госплан (правда, у них в бумагах это называется дисциплиной и рациональными тратами). Это называется консолидацией индустрии (хотя в российской литературе это чаще называется концентрацией промышленного и финансового капитала). Это привело к тому, что домов сейчас возводится меньше в США, чем в конце 70-х (и снова мы упираемся в правление Рейгана, как водораздел).
Это нечто необычное для советской плановой экономики. За исключением военных лет, ни одна последующая пятилетка не предусматривала сокращение объемов строительства жилья. Даже попытка внести такое в планы вызвала бы бешеный внутрипартийный и общественный скандал. Но здесь все элементарно - чтобы люди брали жилье как можно дороже, его надо возводить как можно меньше, чтоб деваться было некуда. А, и еще помните одну из главных либеральных страшилок про СССР - типа у крестьян отобрали землю в ходе коллективизации? И это тоже было воплощено строительными компаниями. Крупные компании заранее скупают огромные наборы земельных участков вокруг города под застройку. И не строят, а просто смиренно платят штрафы за неиспользование - но и сами граждане не могут там застроиться или хотя бы найти застройщика получше. Опять же, подобная тактика была невозможна в 70-х для мелких строительных компаний - масштабы не те. Но чем ты больше, тем больше у тебя возможностей.
Итоги. Может показаться, что автор поста ратует изо всех сил за возвращение к старым добрым временам, когда мелкие строительные предприятия делали хорошо и дешево. Но это не получится по ряду причин:
“Презрев усовершенствованные машины, презрев возросшую производительность труда и все преимущества концентрации, вы хотите вернуть экономику назад на целое поколение — к тому времени, когда не было еще крупного капитала и развитой техники, не было железных дорог, когда мелкие капиталисты пожирали друг друга в обстановке экономической анархии, когда производство было примитивным, расточительным, неорганизованным, непомерно дорогим.” (с) Джек Лондон. Железная пята
В конце концов, мелкие семейные фирмы отправились на свалку истории не потому, что кто-то специальным указом их истребил в Америке. Если сейчас их возродить, через какое-то время они исчезнут таким же образом. Тут вопрос нужно решать по другому. А вот как - пусть читатель думает сам…